当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 市场营销 > 销售方案8389277262
销售方案一、城市概况(一)叶县简介叶县古称昆阳,她的文明史可上溯到石器时代。叶县古为豫州地,周为应侯国,春秋时期属楚,至今已有两三千年的历史。这里是叶姓始祖沈诸梁的封地,海内外2300万叶氏后裔的祖地,历史上著名的以少胜多战役昆阳之战就发生于此。孔子、黄庭坚、李白等诸多历史文化名人,或为官于此,或游历于此,留下了广为传颂的不朽佳话和历久弥香的精美诗篇。叶县县城是“河南十大古城”之一、省级园林县城、省级卫生县城。境内有仰韶文化遗址、秦汉古城遗址、昆阳古战场遗址等历史遗迹30多处,有明代县衙、叶邑古城2处国家级文物保护单位,4处省级文物保护单位,50多处市、县文物保护单位和2100件弥足珍贵的馆藏文物。中国岩盐之都、全国商品粮生产基地、河南省十大古城——叶县(叶,古音“射”,今读“业”),位于河南省中部偏西南,平顶山市。地处黄淮平原与伏牛山余脉结合部,辖7个镇、11个乡,580个行政村。叶县境内既有伏牛山水,又有桐柏山水,风景旖旎,魅力独特。燕山水库、石门水库、望夫石山等自然景观令人神往。古人曾用“青山不墨千秋画,澧水无弦万古琴”来盛赞叶县的秀美山水。境内有汝河、沙河、灰河、湛河、澧河、甘江河六大河流,有燕山水库、孤石滩水库两座大型水库和29座小型水库,其中燕山水库,是国家重点治淮工程。叶县交通便利,正在建设的许平南、洛平漯两条高速公路交汇境内,311国道、豫01线、平驻、平桐公路纵横交错,平舞铁路斜穿全境,投资1.3亿元全长66.5公里的逍白、庙洪、时南三条省道正在建设,交通网路四通八达。旅游资源开发潜力巨大,主要名胜古迹有叶公问政处、子路问津处、叶公陵园、明代县衙、文庙、翠花桥、昆阳古战场等,自然景观有孤石滩水库、望夫石山、石门山、问村岛等。其中明代县衙和叶公陵园已被列入平顶山市“外八景”。(二)自然特征叶县所辖行政区版图,形似一个规则三角形,呈西南东北走向,全县山区面积约300平方千米,约占总面积的21%;丘陵面积约为260平方千米,约占总面积的19%;平原及洼地830平方千米,占总面积的60%。全县土地总面积208万亩,县内土壤主要有三个土类,其中黄棕壤土类169.5,占总面积的81%;砂姜黑土类14.2万亩,占总面积的6.9%;潮土类21.75万亩,占10.6%,境内主要有汝河、沙河、湛河、澧河、灰河、甘江河六大河流经过,年入境水平均总量为13.84亿立方米,水资源总量为4.92亿立方米,其中浅层地下水1.99亿立方米,地表自产径流量3.51亿立方米。叶县属大陆性季风气候,平均无霜期217天,年平均气温14.8度,多年平均降水量800.1毫米。(三)自然资源叶县区位优势明显,是平顶山市区的南大门,可直接接受平顶山的辐射作用,便于经济、商贸、信息交流。矿产资源丰富,主要有岩盐、铁、煤、大理石、石墨等23种,其中岩盐分布面积400平方千米,储量2300亿吨,氯化钠含量90%以上,品位居全国井矿盐之首;磁铁矿储量1173.3万吨以上,大理岩、花岗岩450万立方米,含钾岩石1000万吨以上,白云岩1240.5万吨,石墨670万吨。叶县资源丰富,气候宜人。主要有盐、石油、煤、铁、磷、铝钒土、大理石、钾、石墨、白云岩等。其中,岩盐展布面积400平方公里,总储量2300亿吨,是全国第二大内陆盐田,品位居全国井矿盐之首。叶县处于南暖带向北热带过度地带,为大陆性季风气候,四季分明,气候温和,雨量充沛,年入境水平均总量为13.84亿立方米,水资源总量为4.92亿立方米。境内主要有汝河、沙河、湛河、澧河、灰河、甘江河六大河流经过,南水北调中线工程穿境而过,有大小水库30多座,其中燕山水库控制流域面积1169平方公里,总库容9.25亿立方米,是国家治淮重点工程。叶县无霜期长,适宜农作物生长,现粮食年产量46万吨,并形成了蔬菜、食用菌、畜牧业齐头并进的发展格局。(四)经济情况党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标,为县域经济的发展指明了方向。叶县结合实际,进一步理清发展思路,明确提出今后五年经济发展的总体要求是:紧紧围绕全面建设小康社会的战略目标,重点做好“工业强县”、“畜牧富民”两篇文章,大力实施项目带动战略,强力推进工业化、城镇化和农业产业化,努力实现经济的跨越式发展。围绕上述总体要求,今后要着力抓好以下工作:一是依托盐资源优势,打造全国知名的“中原盐都”。发挥储量2300亿吨的盐业资源优势,抓好神马离子膜烧碱、PVC树脂项目和50万吨盐厂、中盐河南盐业物流配送有限公司建设,确保尽快建成投产;加强与渤海石化、深圳石化、上海石化、齐鲁石化、新希望集团等有投资意向的企业的联系,促使更大的盐化工项目落户叶县,力争通过3—5年的努力,把叶县建成全国知名的“中原盐都”。同时,以蓝光电厂和平煤八矿二井为龙头,努力把叶县建设成为新兴的煤电基地;以刘家、永威等皮鞋厂为龙头,建成全省最大、全国有影响的皮鞋生产基地;以三益、迪可、西域等企业及正筹建的投资1.3亿元的鹰昆牧业食品有限公司为龙头,建成全省最大、全国最有影响的清真牛羊肉加工基地;以隆丰、树民等农用三轮摩托车厂为龙头,建成全省最大的农用机械生产基地;以玉叶面粉厂、永昌食品厂等为龙头,建成全市最大、全省有影响的粮食深加工基地;以甲一工贸、东佳环保电器等企业为龙头,建成全市最大的机电零部件加工基地。二是依托畜牧业优势,建设农产品生产基地。叶县作为全国百强畜牧县,要坚持把畜牧业作为农业结构调整的突破口来抓。要加大对“迪可”、“三益”等畜产品生产加工龙头企业的培育力度,带动牛、羊、猪三大宗畜产品的快速发展,力争通过2—3年的努力,按存栏量计算,实现户均1头牛、人均2头猪、1只羊的目标,畜牧业产值占农业总产值的比重再提高3个百分点,畜牧业综合指标跨入全省前5强,把叶县建成全省乃至全国有名的优质畜产品生产基地。坚持不懈地抓好北部乡镇以“白色工程”为主的蔬菜种植业,大力发展特色无公害蔬菜和脱水蔬菜等深加工项目,努力把叶县建成全市最大的无公害蔬菜种植基地和脱水蔬菜深加工基地。三是依托文化资源优势,建设“历史文化名城”。立足叶县文化底蕴深厚的优势,下大力气,加快恢复整理历史遗迹(址),搞好旅游资源综合开发,弘扬叶县独有的历史文化风貌。以新城区建设为重点,兼顾老城区改造和城市功能的完善。新城区要加快老城区机关搬迁步伐,并着手筹建工人文化宫、文化活动中心和体育运动中心等;老城区要全面搞好文庙修复、城区电网和供水管网改造等重点市政工程,全面提高城市品位。坚持建管并重,以治理脏乱差和乱搭乱建为重点,加大城市管理力度,争创省级文明卫生县城。加快发展小城镇,5个建制镇要按照既定规划,加快小城镇建设步伐,加快发展二、三产业,不断增强吸纳、聚集人口的能力,努力提高城镇化水平。四是依托环境优势,不断增强叶县的发展活力和形象魅力。要坚持不懈地抓好全民的形象教育,增强“人人事关叶县形象,人人都是投资环境”的观念。要敢于打破条条框框,严格落实县委、县政府制订的鼓励投资的各项优惠政策,真正做到让利于商。要严格按照《行政许可法》的要求,加大行政审批制度改革力度,进一步完善“一站式”服务、收费明白卡、服务承诺、环境评议、责任追究等五项制度。要深入开展优化企业环境集中整治活动,长设经济“110”,严厉查处企业“四乱”、公路“三乱”行为。通过不懈努力,进一步在全县营造促进发展的舆论环境、宽松开明的政策环境、廉洁高效的服务环境、公正严明的法制环境。一、市场现状2011年上半年叶县楼盘市场达到了一个新盘推出的高峰:恒运·叶府、恒基国际、祥和盛世、祥和佳苑、佳晟龙城、美景城等多家新楼盘,包括在售楼盘,截止目前共在市场上推出房源达到2800套左右,相当于去年全年推出房源总量,另外据调查得知叶县新区焦庄地块,和老城区护城河附近改造项目及检察院团购项目,近期会逐步推出,由此可见2011年叶县房地产市场的竞争是比较激烈的,近期一些主要的竞争楼盘通过认筹、开盘等方式进行前期销售,部分楼盘已公布价位,初步统计截止到目前市场去化量在800套左右(包括认筹),这个数量与推出市场的2800套房源相比显得并不乐观,主要原因是客户在今年部分楼盘放出价格区间后明显感觉较去年市场楼盘均价涨幅较大,而客户购房关注重点也大多集中在各楼盘公布的价位上,市场整体观望态度较重,相当一部分客户的购买信心未得到有力激发。目前叶县在售项目中,龙翔花园、恒运叶府等项目对外报价集中在2400-2590元/㎡之间,未售项目祥和盛世、祥和佳苑、恒基国际等项目即将在近期推出,从销售人员口中得知对外报价均价在2500元-2600元/平方米,价位略高,主要由于楼盘地理位置优越,项目中高档定位等因素价位高于其他已售楼盘项目,尤其是这几个项目是年前刚刚启动的项目,价格虽未正式公布,但蓄势待发,客户关注程度很高。总体来说,竞争楼盘项目价格基本均价处在2400-2600元/平方米之间,已售项目一方面为稳定前期客户,一方面结合市场,出现稳中上涨趋势,但总体来说,县区大部分客户对于房价略高的楼盘在接受能力上是有一定的限制,在此表价下,如若不结合优惠,有价无市现象在所难免。以上几个楼盘在2011年里针对我们美林湖项目定价是有一定的影响力,同时也为我们项目近期开盘推出策略提供了有效地决策意义,近期会重点关注竞争楼盘的动态及开盘价位。销售前期准备工作阶段(一)获取土地使用权1、开发商获取土地使用权的主要方式:(1)通过行政划拨方式取得;(2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;(3)转让取得;(4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);(5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;(6)通过司法裁决取得;(7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权的程序:土地使用权有偿出让的方式出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种:协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。招标出让是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人以书面投标形式,竞投某地段土地使用权,由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者(即土地使用权受让人)的出让方式。以招标方式出让土地使用权,不仅要明确合同双方当事人的权利义务,而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土地公开叫价竞投,按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的,必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权,并取得《成交确认书》,然后签订《国有土地使用权出让合同》。开发商取得《国有土地使用权出让合同》后,到建管处办理建筑方案报建手续,至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的,办理土地登记时应提交以下资料:(1)土地登记申请书;(2)申请人身份证明材料(3)土地权属来源证明;(4)地籍调查表,宗地图及宗地界址坐标;(5)地上附着物权属证明;(6)法律法规规定的完税或者减免税凭证;(7)《建设用地规划许可证》;(8)土地登记办法规定的其他证明材料。2、土地主管部门(1)土地使用权出让房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作,远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。(2)土地使用权划拨房地局负责办理10亩以上(含10亩)的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。(3)征用土地征用耕地1000亩以上,其他土地2000亩以上,由政府部门审核后报国务院批准。征用耕地3亩以上1000亩以下,其他土地10亩以上
本文标题:销售方案8389277262
链接地址:https://www.777doc.com/doc-1693527 .html