重庆双子星座开盘前营销执行方案

开盘前营销执行方案雄鹰地产·营销部2007/10/24开盘时机分析根据10月份制定的工程进度计划，关键工程节点为：08.05.10开盘07.10.10项目开工07.12.20地下室工程完成08.04.01样板层完成争取现场样板层、样板环境及售楼部同时完成，并达到办理预售条件，预售证在4月中旬取得，争取在2008年5月初开盘。一切顺利的情况下，可初定开盘日期为2008.05.1008.03.1012层主体完成景观示范区完成售楼处完成推广节点安排07.12.25圣诞节08.06.08端午节08.04.01样板层开放推广启动在07年底开始，集中推广从08年3月初开始08.02.21元宵节08.09.14中秋节08.05.10首期开盘08.03.1012层主体完成售楼处开放示范区开放推广节点安排07.12.25圣诞节活动导入08.02.21元宵节08.04.01样板层完成08.05.10首期开盘预热期08.03.1012层主体完成售楼处开放示范区开放形象导入期形象强化期推广强度推售策略▼项目房源共计858套，一次上性市量太多，而且不宜产生对市场热销的感知度。▼精装房试探市场的必然，决定分期推售。▼项目首次面世，一般采用低价入市的策略，位置相对较差的最先出售，保留位置较好的单位，有利价格空间的上扬。▼B栋临保坎，存在融侨景观遮挡，且标准层多1户，价值相对较低。12项目采用两次开盘策略，第一次推出位置相对较差的B栋，共449套房源。价格策略根据项目周边同类或相似物业价格水平，并结合价格涨幅预期，初步建议项目住宅部分总体实收套内均价7500元/㎡（精装成本按套内800元/㎡、对外报价按套内1200元/㎡计）；根据首期推售B座产品等条件，并结合低开高走的策略，建议B座实收7400元/㎡入市；开盘当日购房的客户优惠1%，开盘均价：7474元/㎡；通过A座价格提升，实现总体均价7500元/㎡。付款方式建议付款办法折扣付款时间付款比例一次性付款98折1.签署《认购书》时付临时定金2.签署《认购书》后7天内签署《商品房买卖合同》（预售）时付3.签署《商品房买卖合同》（预售）后30天内付RMB￥50,00040%（含定金）60%7成20年标准按揭99折1.签署《认购书》时付临时定金2.签署《认购书》后7天内签署《商品房买卖合同》（预售）时付3.签署《银行按揭贷款合同》RMB￥50,00030%（含定金）70%销售前期付款方式相对较为严格，树立项目价值形象：客户认筹解筹方案开盘当日认购可享受额外1％优惠，并按摇号顺序进行选房。售楼示范区开放接受客户咨询样板层开放持续预约登记登记客户在开盘前15天进行摇号、房号预选开盘当天按摇号顺序进行选房，签订《认购书》，交纳定金5万08.04.01----08.04.26----08.05.1008.03.10----项目核心价值主张分级分析新江岸半岛价值、全江景视野产品：建筑外立面/酒店式园林产品创新：L型平面75%看江/空中花园挑高入户大堂/宽景L型阳台/4台电梯等精装修酒店式服务一级核心价值主张二级核心价值主张它是项目最突出的、最显性的卖点，是区域竞争中借力发挥的核心。它是项目个性所在，是项目实现快速销售的发力点。人文：收藏江景的品质生活理念景观：270度江景视野/观江休闲平台中庭园林景观、桥景及城市景观品牌及推广主题品牌形象定位语：藏江★精装迷你观邸品牌形象推广语：藏江★流淌的生活艺术项目卖点整合硬性卖点整合地段雄踞江岸之巅，地处高尚社区，毗邻南坪商圈、会展商务区，区域价值无限；交通扼守三桥，轻轨在建，公交如织，出行便捷；配套临近南坪商圈和高尚社区，毗邻多家名校，紧邻科普中心、半岛温泉等，品质生活轻松兑现；建筑现代简约风格，42层双星地标建筑，L型平面布局，75%直面长江，空中花园，挑高入户大堂，生态车库，酒店式园林，观江平台，4台电梯配置等，尽显卓越品质；户型户型方正，全明阳光房设计，180度以上的取景采光面，阔景L型阳台，演绎景致生活；精装修全程一体化精装质量体系，“过程精品”开发理念，精品住宅增值无限；景观270°全江景，近百米观江面，观江休闲平台，约5500㎡中庭酒店式园林景观，叠水，入口广场，桥景，城市景观，形成多层次景观；物管室内外智能化设施，专业酒店管理机构，真正享受尊贵品质；项目卖点整合软性卖点整合藏江·流淌的生活艺术提升性卖点赋予性卖点藏江·金装迷你观邸全江景精装酒店式公寓栖居江岸的尊贵/品质生活收藏江景的非主流生活方向收藏一座城市各阶段推广方案开盘前销售节点总控图时间竞争态势销售阶段关键节点包装营销媒体推广活动营销销售物料关键条件定价促销元旦推广启动方案确定、相关合作公司确定，模型等销售物料制作，售楼处、环境示范区、样板层装修、家私配置，营销方案确定、软文撰写，报版设计、活动筹备报版设计，活动组织，春交会方案，售楼处、样板层开放时间，开盘方案秋交会亮相产品发布会5.10开盘房交会包装、工地包装、导示系统、外围广告牌售楼处、示范区、样板层开放，活动包装户外广告牌、外卖场展示、网络预热形象强势推广模型、手提袋、名片、海报、户型单张、生活蓝本、生活手册、精装修折页、小礼品楼书、海报、户型单张、小礼品、DM、活动物料开盘物料探测市场价格软文炒作、网络推广开工5月4月10月3月2月1月12月11月开盘强势推广公布模糊均价确定价格表公布均价价格试算形象导入期（蓄客期）预热期（形象铺垫/预约登记）形象强化期（蓄客期）外卖场开放售楼/示范开放样板层开放摇号春交会秋交会体验场揭幕元旦推广启动论坛开盘庆典自驾行爱心活动形象如何预热第一攻击点：外卖场展示第二攻击点：户外广告牌/导示牌第三攻击点：网络预热（论坛）预热期07/10/08－08/03/01第四攻击点：生活蓝本直投：各大高档餐饮、休闲场所预热期外卖场包装07/10/08－08/03/01按现有硬件，以项目VI系统为基准，进行包装。预热期户外广告牌及灯箱选址07/10/08－08/03/011.据项目区位，户外广告牌选择的原则限于“两桥”（长江大桥、鹅公岩大桥）及项目周边，考虑配合会展中心外卖场，选择会展中心墙体和光电路单立柱广告牌，本区域与垮区域客户兼顾。2.考虑项目地块地势相对较高，具有较强的展示性，在工地搭建霓虹灯广告牌，并在加汽站路口设置导示牌。3.为增强项目昭示性，选取加汽站至项目路段的路灯发布路灯灯箱广告。预热期户外广告牌及灯箱07/10/08－08/03/011.工地广告牌：霓虹灯长效广告工地广告牌→加汽站导示↓会展户外牌↑023-629056662.加汽站导示：长效导示3.会展户外牌：信息告知公交车身广告07/10/08－08/03/01投放时间：2008年1-6月共6个月投放形式：采取“双侧横幅＋车尾全幅”的形式投放投放原则：经过三座大桥、途径项目周边、通达主城其它商圈的公交线路投放主题：双子星座，全江景精装酒店式公寓62905666预热期网络预热07/10/08－08/03/01搜房网为重庆地产门户网站，腾讯·大渝网为工作生活网，已成为重庆地产项目广告投放的首选。本项目具有个性化特征，易于网络传播，增强传达率。预热期在体验场正式开放之前，不建议投放网络广告，但是先启动论坛，以“双子星座”注册名作为项目代言人，在网上发布项目信息，解答客户疑问。这种代言人方式延续项目整个推广过程。首选论坛：搜房网业主论坛推广方式：“双子星座·开启重庆精装江景私寓”“过程精品”……网络预热07/10/08－08/03/01预热期预热期元旦节或圣诞节期间投放，可在以下三种方式中选择：方式1：海报直投/直邮－－小众传播针对中高端社区，分区域、行业等进行海报直投/直邮。方式2：形象折页夹报（商报）以形象海报内容，印刷为报纸形象折页，分区域在商报上夹报投放。方式3：新乘坐DM形象折页－－渠道营销制作形象折页，以新乘坐DM为载体，采取内贴式夹带宣传册形式、指定以主城商圈内各大高档咖啡厅、餐厅、酒店、茶楼、美容院、写字楼等场所进行投放。注：形象折页内需涉及“爱传四方★双子星座×××自驾行”的征集令，为活动营销造势。直投/夹报/形象折页07/10/08－08/03/01预热期活动营销：自驾行08/04/01－08/05/10活动主题：爱传四方★双子星座×××自驾行－－双子星座老客户答谢暨爱心捐助活动活动时间：2008年1月中下旬（春节前）活动对象：在登记客户及市场客户中征集，并邀请部分商会、协会等成员一同参加，扩大影响面。主办/协办单位：双子星座，车友俱乐部、车友杂志等媒体报道：晨报、搜房网全程记录，事后专题报道形象强化期预热期费用预算销售物料：16.88万元费用预算总计：87.80万元事项数量单价费用备注纸杯200000.1482960项目共858套，按1：23计档案袋15000.85127501:01.7手提袋50002.151075001:05.8楼书5000105000001:05.8精装修折页50001500001:05.8生活手册400041600001:04.7形象海报80001.179360B栋449套，按1：17.8户型单张110000.666001:13选房卡45029001:01模型制作26000直投/夹报/形象折页40000费用总计168845事项数量单价费用备注外卖场租赁550001.1万/月外卖场包装17000外卖场家具电器等物料预计20000秋交会搜房地图广告17000秋交会参展费用预计20000会展中心广告牌92000按22万计光电路广告牌67000按16万计工地霓虹灯广告牌预计125000按30万计公交车身广告972004条线路，12辆车，双侧横幅＋车尾全幅加汽站导视牌预计25000路灯灯箱广告4400030个路灯灯箱广告设计预计30000自驾行活动营销预计100000费用总计709200费用预算总计：87.80万元预热期费用预算其它费用：70.92万元如何导入项目形象形象导入期0803/01－08/04/01第二攻击点：活动营销：主城商圈巡展/精品住宅论坛/售房部揭幕第三攻击点：户外广告牌：内容更新第四攻击点：媒介传播：事件报纸软文导入、网络推广第五攻击点：小众传播：机票票封、西南航空杂志第一攻击点：现场展示：售楼处/示范区/楼体包装、中原门店展示售楼现场布置规划A座B座停车区售楼部布置思路：1.景观主轴、中庭景观示范区的完整性。2.售房部设在2号楼平街层，配停车区，包装沿街商铺、刀旗、树木、看楼通道，设保安岗亭等。3.样板层设在A座3F，包装1-3F看楼通道、挑高入户大堂装修。4.面向水景的墙面挂喷绘广告，B座左右两侧挂灯市广告，中庭景观内设路灯刀旗、配背景音乐、水景开启。5.配置观景平台休闲茶座、望远镜等。现场立柱观景平台望远镜路灯刀旗藏江·金装迷你观邸售房部外墙、商业铺面橱窗包装藏江·金装迷你观邸藏江·金装迷你观邸售房部功能构建视觉系统导示牌路灯刀旗商业橱窗楼体喷绘看楼通道接待区模型展示洽谈区签约区咨询区售卖系统工艺展厅咖啡休闲样板层园林景观观景平台体验系统展板及挂牌说明结构剖示实物展示实验体验实景展示工艺展示厅，展现高技术、高科技、新型材料等，突出项目的产品优势，高品质和诚信的理念，让客户切身体验。工艺样板房展示事项工程样板房概述(文字说明)主体工程(文字说明,配图)屋面防水工程(文字说明)排烟道工程(文字说明与实物展示)强电系统(同上)外墙涂料与外墙做法(同上)入户防火门及门锁(同上)管道压力试验(文字说明)内隔墙做法及剖面(文字说明与展示)阳台栏杆及剖面(展示)楼板做法与剖面(文字提示与展示)排水材料(文字说明与展示)窗户及玻璃剖面(文字提示与展示)水\媒气\电路（文字提示与材料展示）安防及可视对讲系统(设备展示)洗手间防水做法（剖面展示）洁具\五金件\室内门（文字与材料展示）样板层工艺展示厅样板层及入户大堂1.以现代简约风格为主，体现尊贵、品味的生活方式，突出江景、户型创新空间，设计元素上个性化与功能性展示兼顾。2.酒店式大堂及服务展示尊贵、温馨，空中花园空