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【市场分析】（一）长沙楼市整体特征1、市场发展日渐成熟、规范，市场竞争愈演愈烈；2、房地产价格稳步增长，截止到2007年6月底，均价已接近3400元/㎡，且随着市场的走高，需求的增加及报建成本的上涨，价格会有进一步的提升；3、市场板块竞争日益激烈，项目所在的金鹰月湖板块，以成为长沙市民认同的高尚板块，板块的成熟是一个楼盘成功的关键；4、国家诸多新政出台，尤其是70/90政策的影响，08年中小户型放量将会大幅增加，销售将会面临一定压力。长沙楼市（二）长沙房价发展历程长沙房价的发展历程：•91－95年：1000—1500元/平方米；•97年开始，2000元/平方米；•2000年—2004年，在2400元/平方米上下徘徊；•2005年—2006年，接近3000元/平方米；•进入2007年，均价已达到3200元平方米；•截止2007年6月底,均价已逼近3400元/平方米。长沙市房地产价格发展历程050010001500200025003000350091-95年97年2000-2004年2005-2006年2007年价格•3000元以下的产品仍然供不应求，成交量将继续放大；•4500元—5000元之间的供求量最大，面临极大竞争，且该区间的价格呈震荡型；•6000元以上的优质高档产品存在供应性结构空缺，有较大的发展空间；长沙城区住宅均价已接近3400元／平方米。资料来源:兴鼎置业市场部价格趋势：0102030405060702500以下2500到45004500以上供应量需求量3000以下4500-50006000以上产品升级加快，长沙房地产市场全面进入以品牌为先导的品质时代。1、居住郊区化、规模大盘化；2、城区内项目复合化,郊区化项目纯住宅化;3、住房设计适用化、品质细节化；4、小户型项目功能更加完善，大户型更加舒适实用。产品趋势：置业消费趋势：1、据政府权威部门统计数据显示，截至2007年6月底，区域外置业者占据长沙购房群体的50%以上。外来消费群体已经成为长沙房地产购买市场的主力军；2、开发商品牌的影响力越来越多成为消费者购房的一个重要参考因素；3、消费者购房越来越理性化，购房周期明显增加，且习惯对比分析。1、长沙中心城区由于土地稀缺，新项目上市日渐减少，价格彪升；版块发展趋势：2、南城片区由于“长株潭”融城的一步步实现，近几个月交易量始终排列各板块之首，发展势头猛烈；3、东城板块出生良好，上东区域概念相当成熟，且已经形成了长沙高尚住宅区，价格始终位局各板块前列，发展前景广阔；4、河西及北城板块由于心理距离及交通的阻隔，且加之配套尚不成熟，发展相对较缓，有待时间的见证。5、星沙板块随着近几年的交通路网的不断完善，拉近了与长沙的地理距离，区域内楼盘凭借相对较低的开发成本、市场价格，全面进军长沙市场，目前在星沙置业的长沙人比重不断扩大；6、金鹰月湖板块无疑是一座优尚之城，文化产业的力挽狂澜支撑了整个区域的高位崛起；区域资源的独一无二孕育其无可比拟的贵族血统；市政配套的大力扶持创造其展翅翱翔的先决条件；因此，金鹰城的整体开发，必将成为长沙城市的标志。（一）星沙楼市特征１、房地产市场供需两旺，但经过近几年的迅猛发展，区域内市场现开发明显过量，供大于求；２、区域内板块发展明显，目前中心城区板块、星沙大道北板块、开元东路板块日渐成熟。东南新城及中南汽车世界版块初步发力，紧追不舍。西北新城由于圆梦完美生活、山水未来城、红树湾、筑梦园、腾王阁、世景华庭等项目的面市而异军突起，成为星沙区域内的后起之秀；星沙楼市星沙大道北路板块中心区板块中南汽车世界板块开元东路板块东南新城板块城西板块３、目前星沙房地产市场大部分以多层、小高层为主，高层较少。随着全国各大地产大鳄的进入，产品类型也日渐丰富；４、房地产价格飞速上升，年均增长达到１５％左右，但整体均价与长沙市场还存在一定的差距；（二）星沙楼市发展趋势1、发展前景广阔2006年之前,长沙县(星沙)的房地产市场由于交通瓶颈的限制一直以来发展缓慢,甚至远不及望城、浏阳、宁乡等地的发展。但是从去年到现在，随着人民路、远大路、车站北路及万家丽路的拉通，星沙“第六区”融城已不仅仅再是个概念，而是真正的成为了长沙城区的一个重要组成部分。本项目因临三一大道，处星沙几大交通主动脉的中心辐射点，其地理优势将随着大长沙路网建设的完善愈发突显，发展前景一片大好。车站北路万家丽路远大路人民路本案2、房地产价格继续上扬目前星沙整体均价运行在：高层小高层2400—2600元／㎡之间，多层在1600—1900元／㎡之间。预计０７年年底高层小高层均价将突破2700元/㎡；3、世界500强企业的带动必将拉动区域内的需求；4、万家丽北路（接东城）及开元路（接新世纪大道）的拉通指日可待，将星沙尤其是城西板块版块融城的距离拉近，必将提升该区域的房地产价值,届时城西板块项目将直接纳入大长沙楼市，对项目的竞争将从潜在走向表面化；5、星沙区域内客户的消费能力有限且几近饱和，区域外尤其是长沙市区客户将是该区域楼盘拓展的主要消费群体。【竞争分析】长沙近郊城区竞争（东北）星沙市场竞争本项目的竞争对手可分为三类：项目周边竞争对手，万家丽北路开通后星沙西北区域的的竞争对手以及星沙内部的楼盘。周边项目竞争本案项目周边现有楼盘数量较多，来自周边的直接竞争压力是项目将要面对的重要课题；项目周边楼盘的竞争今年星沙整体楼市的放量超出预计很多，以星沙现有人口密度难以消化如此数量的面积；星沙区域内同品质的项目整体价格水平偏低，因此本项目在价格上不具备优势。星沙市场楼盘的竞争随着年底万家丽北路的开通，长沙市北区域的楼盘将直接划入星沙整体楼市当中，对项目产生重大冲击；西北城区的竞争筑梦园二期楼盘地址：长沙经济技术开发区开元西路中南汽车世界北面总建筑面积：20万平方米总套数：1164户物业类型：高层（4栋）面积区间：3房120—130㎡（62%）；4房158—160㎡（24%）2房96㎡（14%）建筑密度：24.4%绿化率：49%停车位：228个推广定位：交通干线旁的阔景大宅客户来源：广电、四方坪等市区中等收入客户；星沙企事业单位客户、公务员等星沙西北区域竞争项目户型分析：二期共计420套，5月19日推出178套，6月2日推出242套户型面积套数所占比例销售比例2房2厅194.43—95.91㎡5814%100%3房2厅2122.26—124.55㎡8220%90%130.91—137.05㎡16840%70%4房2厅2156㎡-160㎡11226%55%价格分析：起价：1980元/㎡均价：2550-2600元/㎡左右层差：1到2楼加50-80元/层，3-6楼加30元/层，6-12楼加20元/层，12楼以上加10元/层。愿景山水未来城山水未来城位于项目西侧，占地约6２２亩，用地面积为45万平方米，总建筑面积60万平方米，建设周期二年，产品形态主要以联排别墅、洋房为主，兼有少量高层。该项目目前尚未开盘，据售楼员透露预计在今年年底正式上市。由于临近本项目，产品形态包含少量高层高层，可能会分流部分客户，是我们的直接竞争对手。红树湾二期认购时间：2007年4月23日开盘时间：2007年4月28日物业类型：一期多层，二期小高层、高层推出货量：项目西北角2、3号栋17层电梯房（1—2层商业，3—17层住宅），总计19４套，住宅总建面38790㎡，2层商业4120㎡；户型面积：3房126.01㎡、130.01㎡、134.7㎡；4房144.58㎡、145㎡户型配比：4房约49套（25.5%），3房145套（74.5%）销售价格：1880－2465元/㎡，均价2200元/㎡层差价：1-2楼加50—80元/㎡，6-17楼加10－20元/㎡；东西最大差200元/㎡（主要是西面临万家丽路）。优惠措施：4.23交10000抵15000；4.24交10000抵14000；4.25交10000抵13000。无其他折扣，依此类推至4.28开盘。户型分析：一期最近推出的4栋17层的小高层总360户户型面积套数所占比例销售比例3房2厅2126-130平方米288套80%95%4房2厅2131-150平方米72套20%98%价格分析：均价：2350元层差价：20元但根据不同景观有很大区别，一栋从1楼至17楼会有300元每平方米的区别腾王阁项目位置：潇湘西路（幸福洋房开发商）总建筑面积：24.46万平方米；总套数：1833户；物业类型：别墅、高层；面积区间：独立（265-364㎡）180套，联排（245-264㎡）88套，高层1565套。2房24.6%，3房36.3%，4房7.3%，复式1.8%销售均价：未售，未知入市时间：未知销售进度：未知推广定位：城市中产阶级第一居所世景华庭项目位置：红树湾北侧总占地面积：4.38万平米总建筑面积：16.21万平方米总套数：1342户物业类型：小高层面积区间：1房：61-68㎡（14%）2房：86、88、89、108㎡（56%）3房：119、123、126、127、138㎡（28%）4房：145㎡（2%）销售均价：目前尚未正式销售入市时间：2007年下半年销售进度：目前尚未正式销售，只接受认购圆梦完美生活项目地址：本项目位于万家丽大道与星沙潇湘西路交汇处的东北角。总用地面积：53.09亩总建筑面积：约18万㎡建筑密度：22.81%绿地率：41.1%车位：725个住宅总户数：1208户面积配比：90㎡以上户型所占比例为79.75%90㎡以上户型所占比例为20.25%高林·金三华邸开发商：湖南高林置业有限公司楼盘地址：星沙汽配城汽配路与明月路交汇处项目系数：总建筑面积：50000M²，总套数：398套容积率：2.96绿化率：42.3%停车位：300个分摊率：16%建筑格局：全部两梯四户销售电话：40658884030999户型分析：总计398套以两房两厅面积92㎡和三房面积120㎡为主力户型，及少量四房面积149㎡价格分析：均价：2600元/㎡，VIP卡正在销售中，4000元抵8000元另外从购卡日起到开盘日止每天可抵20元。预计项目在10月中旬开盘。项目周边竞争楼盘冠豪·星城雅郡开发商：湖南冠豪房地产开发有限公司建筑设计：长沙市建筑设计院有限公司景观设计：北京美林园景园林绿化工程有限公司规划户数：住宅798套容积率：3.0绿化率：42%户型分析：总计798套两房面积：86.55㎡和102.83㎡三房面积：129.13㎡到137.62㎡四房面积：162.99㎡价格分析：起价：2180元/㎡，内部认购均价：2350元/㎡，开盘均价2400元/㎡，层差价：20元-50元/层，第一次推出一栋约132套住宅，现在销售约50%左右。湘楚家园开发商：湖南湘楚置业有限公司总建筑面积：13000平方米总用地面积：14000平方米楼盘地址：星沙汽配城内容积率：2.98绿化率：41.2%户型分析：小区共计5栋电梯小高层共450套，户型主要为80-150㎡的二房至四房，主打户型为120㎡的三房二厅，电梯房销售25%左右价格分析：起价：1980元/㎡均价：2400元/㎡一、客户来源及心理分析１、被边缘化的长沙市区客户由于长沙市区房价居高不下，导致一部分市区客户被边缘化。长沙客户已成为星沙置业的主体，该部分客户亦是项目的主力人群。该部分客户大多为一次置业者，急需住房，年龄集中在25-30岁之间，由于城中心高房价暂不能为其承受，只好转而寻求周边房价较为适合的楼盘。户型要求在90㎡内的两房及120㎡内的三房。二次或以上的中年客户，年龄在30-45之间，有一定经济实力，欲改善生活条件或投资，户型需求在130㎡左右三房或140㎡左右四房。另有一部分客户为城中心拆迁户，购买能力不足，只好选择近郊部分楼盘作为替代。本项目的户型配比比较契合这部分人群的置业需求。2、星沙本地置业者目前星沙的本地客户基本被消化完毕，但是由于世界500强等大型企业的进驻所带来的消费者、周边单位及当地生意人的不断增加，还是会不间断的增加一定的购买群体，该部分客户为本项目的次要客户群体。该部分客户年龄集中在30-45岁之间，该部分客户