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最值得信赖的合作伙伴专业·诚信谨呈：青岛中宇置业有限公司《颐和星苑》营销策略总纲及销售执行思路沟通因非凡，而恒久最值得信赖的合作伙伴专业·诚信项目预计工程进度计划：说明：报告中所有思路均是基于在确保1400亩大规模项目的整体绝对成功和利润基础之上的思路探讨，并非仅限于标书中指定的一期部分产品的营销思路；由于一期产品已基本确定，报告中所有附加值均是基于产品本身之外的价值体现，暂不对产品本身附加值另作研究。时间06底06.11月07.1-2月07.3-4月约07.5月08年初工程进度节奏安排基础施工房展会市场预热集中蓄客预售证房展会(开盘)入伙项目前期营销工作主要围绕预售证时间节点展开，预热战线不宜拉得太长，以免落入市场综合疲劳症状态最值得信赖的合作伙伴专业·诚信项目属性:项目占地1400亩总建面约80万平米（1200亩）容积率约0.86项目具有一定大规模较低密度/区内绝版大规模天然资源项目地貌可塑造性强具备大规模/住宅开发硬件指标需后期培养区内现有居住气质一般最值得信赖的合作伙伴专业·诚信规划布局项目整体规划以六大欧洲原乡小镇片状布局、以中心水系横贯小区内部；项目被二大市政路分割，项目完整规模感受到一定的影响；资源整合力度较弱，规划优势不明显。六大欧洲原乡小镇集锦1.6公里中心水系1公里商旅大道——自然中的公园布局，湖山中的美学漫步最值得信赖的合作伙伴专业·诚信建筑特色步移景异、主题式原乡欧洲小镇集锦地中海岸建筑▲公共配套建筑▲依云红筑▲朗香溪谷▲艺展中心▲最值得信赖的合作伙伴专业·诚信项目资源依山就势、环湖临海山水建筑、深宅大院山/湖/林/海/谷/泉，起伏的绿色心情【居于山·隐于宅·乐于天下】最值得信赖的合作伙伴专业·诚信别墅产品有利于朔造项目形象、树立项目价值标杆产品界定别墅：290~500平米/套洋房：140-180平米/套多层+小高层：70~140平米/套产品组合跨度丰富；客户覆盖面广泛一期产品规划：别墅产品入市在提升项目品牌形象的同时，又可能会造成对其他产品的消费“瓶颈”;合理的启动将是保证项目成功开发的必要前提。以多层、小高层为主的“类别墅级综合社区”——青岛首创退台式情景洋房最值得信赖的合作伙伴专业·诚信细节建筑·青岛符号欧洲原乡小镇集合……项目归属：是一座赋予欧洲文化内涵的城市居所；是由一群特色建筑组成的、独拥天地、自成体系的“景观之城”；是为城市新兴阶层量身打造的生活领地；演绎的是一个“物质+产品”为主的生活居所；力求一种更高的文化气质及精神诉求；但缺乏更高的精神制高点和属地统领霸气与内涵最值得信赖的合作伙伴专业·诚信按照项目常规发展思路,我们演绎的精彩……景观资源：典藏|隐居|独有…这样一群财富阶层、准财富阶层的城市上层中产他们是否为之感动而震憾?我们能做的真的仅限于此?造城运动:大规模|都市新贵精神集合社区…欧洲组团集锦：生态|自然|尊贵|显赫…1.6公里水系纽带：水岸文化|桥居生活…湖畔山居宽景住宅：低密度|私家的…最值得信赖的合作伙伴专业·诚信战略前提:通过项目自身研究、区域市场研究、目标客户研究，以寻求市场创新点和突破机会，引领一种全新的阶层生活方式，满足个性化的需求研究思路:特定的地点+特定的建筑+特定的人群=——是项目的发展方向，更是一种政府的使命——是项目持续发展的原动力，更是区域价值的印钞机——是特定人群的需要，更是城市未来的荣誉光环这就意味着，制造一个市场需求的场所震憾的场所最值得信赖的合作伙伴专业·诚信崂山总部经济区本项目★领袖和权威的象征颠峰人仕的山居梦想青岛“富人居住区”豪门生态显赫”“的代名词特定的地点——区域属性最值得信赖的合作伙伴专业·诚信区域规划方向:东部滨海旅游度假胜地以旅游产业为主的大型旅游产业带以“东部改造工程”成为未来城市焦点未来城市高尚居住区域未来房地产发展方向城市未来的旅游/休闲度假区2007，中国向东看——青岛，崂山最值得信赖的合作伙伴专业·诚信特定的地点——是欧洲建筑居住文化的缩影——是青岛城市文明的发源地——是城市阶层们梦想的精神归属之青岛八大关最值得信赖的合作伙伴专业·诚信特定的地点景观、生态别墅、TOHO、多层、小高层……居住、居住、还是居住！这里为人们提供了一个日常生活的居所，将一群有情趣的人集中到了这片富有蓝色魅力的地方，然而……之青岛崂山最值得信赖的合作伙伴专业·诚信高学历/高收入/高素质/高品位/高要求/高档次他们仍然为梦想的生活追寻着，他们追求生态的|自然的|有品味的…生活方式特定的人群：泛公务员高级白领本地豪门私营老板跨国集团高层中大企业老总富足的商人这里聚集了一群——高客层6最值得信赖的合作伙伴专业·诚信第一代经济适用型也许,他们曾经历了——特点主要客户产品特征代表楼盘第二代发展转变型第三代景观舒适型解决居住、追求生存空间；区域内原住民缺乏整体规划，园林、社区配套欠缺，产品无特色、同质化高早期住宅改善和提高居住舒适度本地+外地高端客户强调周边环境的利用与协调、突出精神层面的高端性东海路9号追求生活空间质量和品质本埠中高端客户为主强调产品品质与单位空间设计舒适感、注重整体规划与生活品质要求山水名园恒基新天地最值得信赖的合作伙伴专业·诚信呼唤着一个更加精彩的舞台，以此点亮精彩的人生！这一切提供的仅限于满足日常生活的居所、一个“物质+产品”为主生活居所激发自己生活的灵感标榜身份的物质主张自己的生活专享洒脱的人生┅┅更以改变自己的世界观人生但是，“居住之外的居住、房子之外的精神寄托”以此——他们骨子里更期待一种——最值得信赖的合作伙伴专业·诚信青岛第四代,一种物质与精神双重平衡的生活方式一个引领阶层生活的专享场所“生态的、自然的、健康的、有品味的……”第四代除卖产品，更是一种生活方式、一个舞台文化锻造者生态文化型——强调资源的参与性、社区人文的体验性项目的荣耀使命最值得信赖的合作伙伴专业·诚信精彩的舞台、成就精彩的人生！让他们梦想的血液在这里停流……造场，让居住文化转动城市资本为青岛人造场、更为奥运人造场最值得信赖的合作伙伴专业·诚信场所的需求条件城市区域人2008,奥运青岛市场前景好营销初级进展阶段消费可引导性强未来消化压力大场所富人区市场认知度高未来主要发展战线远离中心区单一居住空间生活配套缺乏区域价值弱青岛的|中国的|世界的泛公务员高级白领本地豪门私营企业老板跨国集团高层中大企业老总生意人……？最值得信赖的合作伙伴专业·诚信生态、闲散适合居住山、湖、林、海现状气质差昭示性弱交通进入性差认知度低豪门项目区域回归最值得信赖的合作伙伴专业·诚信市场竞争格局:未来竞争主要集中于以“领秀城”为中心的纯海景社区项目图片东海路9号燕岛国际公寓世纪广场鲁能·领秀城黄金海岸海国际东海路89号■他们分布在城市中心或周边；■有便利的交通和配套；■有丰富的海景资源或先天豪宅气质；最值得信赖的合作伙伴专业·诚信他们依附于区位优势、景观资源及规模效应成功启动；有强有力的品牌影响力支持；但仍停留于传统的第三代居住发展模式；满足于好求方便、追求舒适度的居住需求；供应产品以多层+小高层为主；户型面积以150平米/套或以上为主；成为市场中高消费者的置业首选区域；形成了环东海路沿线的热点“城中一极”。市场竞争特征:项目有被落入“边缘化郊区”的市场威胁最值得信赖的合作伙伴专业·诚信市场豪宅并不少,但分布林林总总,他们主要依附区域位置和景观资源的优势,营造了便利和舒适型的日常生活居所没有形成一个固有豪宅区域,更没有形成豪宅特区文化反对最值得信赖的合作伙伴专业·诚信一个颠覆区域价值的主题开发模式一个以居住文化转动城市质本的国际地产神话一个阶层生活的精神归属……我们的制胜之道主”“主动寻求市场创新和突破机会，成为市场热点关注的城市一极动主动引领：最值得信赖的合作伙伴专业·诚信『客观性』主动式被动式『主观性』1423产品服务人文环境新进者品牌和影响力社会资源和氛围区域价值自然资源利用常规地产项目的“核心竞争力矩阵”来判断本项目的战略发展方向►环境：包括区域环境和自然环境，体现了区位价值和自然资源禀赋►人文：需要长时间积累，为领导者品牌的标志►服务：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素►产品：典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件鲁能·领秀城∶1+3“环境+品牌影响力”取势山水名园：1+4“环境+产品”取势3=项目品牌相对其他竞争项目优势不十分明显4=产品率先突破对大盘持续效应难度加大“1+2”=环境+人文塑造区域价值及社区人文价值项目核心竞争力选择：最值得信赖的合作伙伴专业·诚信“环境+人文”为核心竞争力的国际案例：案例选择原则：1、大规模发展项目2、以资源为主体的原始边缘化区域3、以主导概念首先攻破市场，聚焦市场关注点案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考案例参考深圳华侨城美国中央公园最值得信赖的合作伙伴专业·诚信地理位置：位于深圳市西部，距中心区约4公里。规模：占地面积450公顷(45万平米)，已建成区约320公顷，其中旅游用地约130公顷,在建和待建区为130公顷,现状人口35000人。城区功能：是深圳市相对独立的以居住、旅游和高科技工业为主要功能的城市组团。项目概况深圳通过区域增值的片区开发模式达到成功开发的目标—中国首个花园式社区最值得信赖的合作伙伴专业·诚信居住区居住区旅游区文教体育居住区秉承“自然生态开发、在花园中建城市”以泛公园主题为核心的“主题地产”开发模式商业区华侨城整体规划布局图集旅游、休闲、居住等功能于一体的城市居住空间的融合体最值得信赖的合作伙伴专业·诚信华侨城之神话—一个颠覆时代的区域发展1983年的华侨城1983年的深南大道2003年的华侨城2003年的深南大道最值得信赖的合作伙伴专业·诚信燕栖湖天鹅湖燕含山欢乐谷主题公园商业街中央试验学校社区会所二期会所别墅区高档住宅区高尔夫“城中城”之生活关系—脚步也是一种态度主题游乐公园生态休闲公园主题休闲公园水岸公园山体公园生态广场格调会所休闲商业街木栈道雕塑小品小桥流水……华侨城配套布局图最值得信赖的合作伙伴专业·诚信服务模式：——物业管理+景区管理模式1、业主专享户籍卡2、“业主+游客”导游礼仪服务3、网络、社区客户服务中心4、网上信息公开/管理5、网络特约服务6、专业业主委员会机构……最值得信赖的合作伙伴专业·诚信造城运动：1996年前土地贫瘠、陌生区中海中旅广场5500元/平米区域内或周边本地人为主三大主题公园华侨城菜市场华厦艺术中心何香凝美术馆海景酒店邮电局华侨城中学华侨城医院独特性的道路及道路绿化供人们休憩的广场发展进程区域印象代表楼盘楼价：居民：配套：2000~2004年城市生态及富人区代名词波托菲诺12000~18000元/平米小资阶层聚集场燕栖湖燕晗山打通私家路，建立与华侨城的联系欢乐谷主题公园开放1996~2000年前平民化、郊区化锦绣花园城8000元/平米区内本地人或市区首批白领沃尔玛OCT广场人文雕塑威尼斯皇冠假日酒店食街、酒吧街建立社区标识统一欢乐谷在建——大节造影响、小节做市场，通过区域增值达到开发目标最值得信赖的合作伙伴专业·诚信2000年前2000~2004年发展进程城市娱乐、休闲、文化等配套体系引进意大利生活方式，向国际化接轨推动行为面向世界宣传推广，以政府行为招商引资(旅游公园、项目品牌等)Portofino业主体验之旅、人与环境、文化艺术的营造价值形成创造区域知名度和形象档次国际格调小区、极品生活原产地绿化环境和独特的道路设计，提升区域价值；环境与人文结合；突显区域标示；营造区域地位及价值国外生活方式的借鉴；资源效应放大；商业街档次上与区域形象接轨；对客户进行筛选，对人群进行组合造城运动之政府行为：华侨城——一座城中花园城、一座文化艺术城、一座格调生活精英荟萃之城——尊