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1万科•蓝山销售手册（第一版）广州市万科房地产有限公司2目录第一部分：地理位置第二部分：发展商简介第三部分：周边规划第四部分：周边配套第五部分：小区规划第六部分：项目资料第七部分：物业管理第八部分：板块竞争对手分析3第一部分：地理位置一、项目地址白云区太和镇大源村二、地理位置“万科·蓝山”项目西面约2公里处为国家级南湖生态旅游渡假区，东南面背靠白云山系的金盘岭山丘，周边山体植被茂密，有良好的生态人居环境。国家级南湖生态旅游渡假区，拥有丰富的山湖资源，是广州市民认同度较高的高尚居住片区。资料提供：李键第二部分：发展商简介广州市万科房地产有限公司为万科集团全资附属公司，创建于2003年，注册资金5000万元。万科集团在广州的发展是万科集团珠三角战略布局中的关键核心之一，因此实现健康快速发展是公司近3年的主要目标，万科进入广州的第一年，便先后获取四季花城、城市花园、万科蓝山三个项目，土地储备近百万平方米。凭借万科对居住的理解和对品质生活的一贯追求，以万科集团15年的房地产开发经验为后盾，公司确定了“定义岭南新生活”的企业宗旨，致力于在广州本土文化和国际化之间寻找契合点，为广州人打造理想的生活家园，引领积极健康的现代岭南生活方式，并以“新锐”、“前卫”的建筑作品，促进广州市的住宅设计及产品质量提升。万科集团拥有强大的产品研发力量，顶级的战略供应商网络、出众的质量保证体系，所有这些构成万科在广州住宅产品的独特魅力。广州万科公司并将延续与发扬万科集团的优秀企业价值观与文化，让“健康丰盛人生”理念在工作与生活中获得延展。伴随着一个新的职业经理团队的逐步壮大，广州万科公司将带给广州房地产市场新的活力。广州万科大事记42002年11月29日，万科成功竞得南海黄岐区泌冲岗地块国有土地使用权。项目的最终落定，拉开了万科进军广州的序幕。2003年5月王石董事长成功登顶珠峰，5月28-30日广佛深三地媒体赴成都参加欢迎仪式2003年6月，广州万科与合作方就南湖项目土地使用权转让正式签署协议，布下万科正式进入广州的第一枚棋子。2003年8月，万科地产与合作方在黄埔区区政府举行“广州市黄埔区大沙地项目签约仪式”。2003年8月万科四季花城正式开工。2003年10月，以“您好，广州”为主题，以户外广告牌、公关活动、互联网等为传播手段，正式开始万科品牌在广州地区的全面推广。2004年1月8日，深圳万科、广州万科、中山万科、东莞万科四地联动，在广州东方宾馆举行“万科地产华南万客会成立酒会”，华南万客会正式成立并全面启动。2004年3月10日，“万科集团2003年业绩发布暨发展战略说明会（广州专场）”在广州东方宾馆举行。万科集团董事长王石、总经理郁亮、财务总监王文金以及万科华南区域负责人徐洪舸、广州万科总经理杜晶等万科集团管理层出席推介会。万科于2003年正式启动“磐石行动”提出了未来三至五年万科工程管理的发展策略。2004年3月24日，万科集团“磐石行动.北京会议”在北京东方君悦酒店召开，广佛媒体共14人参加了是次盛会，并参观了北京万科和天津万科两地项目。2004年4月，广州万科.四季花城通过“地铁二号线纪念堂美丽体验站”、“情景展示美丽体验站”等创新的特色推广方式，集合户外媒体、网络媒体等传播手段，正式亮相广州市场。2004年5月1日万科四季花城体验式开放日。5月1日-7日该盘现场有多项趣味体育活动、精彩表演和游园活动。七天到场的客户达2万多人5次，现场下了诚意金达8百多位客户。2004年5月29日万科四季花城正式销售。首次推出498套单位，仅用了两天就售出近八成。2004年8月6日，万科四季花城二期正式对外销售。2004年10月1日，万科在广州的第二个项目——城市花园对外开放。2004年12月4日，城市花园开盘，开售首日，万科城市花园称成交量超过152套，在成交高峰时期，达到每3分钟成交一套的速度。2005年3月7日，通过旗下公司斥资18.57亿元，购入了上海南都置地70%的股权、苏州南都49%的股权、浙江南都房产集团20%的股权。此次交易涉及金额18亿元，创下了国内房地产并购的最高纪录。2005年3月30日，万科四季花城一期入住。资料提供：蔡粤映第三部分：周边规划一、政府城市发展规划白云区要打造“生态城区”名片，建设山水城区。正在实现整个区域的“六通”：通路、通电、通信、通公交、通自来水、通有线电视，这样城乡一体化步伐迈得更快了。住农村与住老城区没两样，唯一不同的是，这里的空气更新鲜。（资料来源：白云区政府网站）针对“南湖板块”的发展条件和现状，白云区政府2002年明确提出要将同和及南湖地区发展成为独一无二的“绿色生态社区”。基于这一发展理念，该地区的土地开发模式将以低密度建设为主，即将以别墅和中高档住宅区为主，将保护自然生态环境作为地区发展的重要目标之一。其中别墅区、中高档住宅区、高等院校、大型游乐场、体育中心、医疗康复中心等居住生活功能将构成本区域的发展主体。在白云区政府的新规划中，区域内道路交通的整治改造是“重头戏”：以沙太路（广从公路）、新广从公路、华南快速路为区域性联系道路；以同和路（旧广从公路）作为地区内南北向主干道；在华南快速路以南开辟一条主干道，与新6广从公路和同和路相接。二、政府的对所在区域的房地产定位政府“北优”的战略规划，对白云区周边的地产开发作出严格细致的控制，促使白云山周边的楼盘开发向精品化、高品位化发展。“南湖板块”是目前市属八区中山水兼备的唯一地区，白云区政府和各发展商已一致将“南湖板块”定位为“高尚住宅区”。经过近10年的发展，“南湖板块”业已成为广州市消费者心目中成熟的中高档居住区域。区政府正将其发展成为独一无二的“绿色生态社区”，该地区的土地开发模式将以低密度建设为主。(资料来源：白云区政府网站)资料提供：黄晖本项目为地区服务的国际学校地区级公共中心康复疗养中心7第四部分周边配套一、周边市政道路本项目东临规划为15米的市政规划路（未建）；南临规划为20米市政规划路（未建）；西临已拓宽至40米的同和路；北临拟拓宽为20米的市政规划路。二、周边学校本项目周边一公里范围内有大源村村办小学，无公办中小学。本项目规划将配套建设小学一所，占地约8500平米，幼儿园一所，占地约1500平米。三、商业设施好又多超市，雄洲商业广场，天洲家居装饰城，云景购书中心（距项目10分钟车程）。四、医疗设施南方医院，解放军一五七医院，友好医院，同和医院。5．银行、邮政、电信设施分布于同和中心商业区五、交通项目有两条公交途经：502、862B路名称行车区域上行头车上行末车下行头车下行末车线路类型所属公司502白云路总站至沙太货运场总站06:0022：0006:0022:00公交汽车二汽途径站点上行白云路总站中山医站东山口站梅花村站杨箕村站广州大道中站广州体院站白云区医院站沙和路站天平架站侨乐新村站南华工商学院站天虹宾馆站白云配件公司站三九脑科医院站云景花园站京溪路站南方医院站东坑站同和站南湖乐园站林科所站黄庄站沙太货运场总站下行沙太货运场总站黄庄站林科所站南湖乐园站同和站东坑站南方医院站京溪路站云景花园站三九脑科医院站白云配件公司站天虹宾馆站南华工商学院站侨乐新村站天平架站沙和路站白云区医院站广州体院站广州大道中站杨箕村站梅花村站东山口站中山医站白云路总站线路名称行车区域上行头车上行末车下行头车下行末车线路类型所属公司8862B大源村总站至广州火车站总站06:2022:0006:0022:00公交汽车新穗途径站点上行大源村总站大源山庄站友好医院站沙太货运场站黄庄站荔苑公寓站林科所站南湖乐园站南湖宾馆站华远厂站同和站东坑站南方医院站一五七医院站梅花园站鸡颈坑站伍仙桥站同和路站沙和路站沙河大街站沙河顶站动物园站黄花岗站白云宾馆站电视塔站越秀公园北门站广州火车站总站下行广州火车站总站越秀公园北门站电视塔站花园酒店站黄花岗站动物园站沙河顶站沙河大街站沙和路站同和路站伍仙桥站鸡颈坑站梅花园站一五七医院站南方医院站东坑站同和站华远厂站南湖宾馆站南湖乐园站林科所站荔苑公寓站黄庄站沙太货运场站友好医院站大源山庄站大源村总站资料来源：广州市交委网站资料提供：黄晖第五部分：小区规划一、地块分析本项目向南经同和路、广州大道或向东绕沙太路可直达市区。距广州新城市中心的商贸区——天河城约13.6公里。本项目占地面积为约81686平方米，其中净用地面积约66370平方米。容积率为：2.0，总建筑面积为：148600平方米。二、规划简介：小区规划在北面布置了一排九栋十八层的高层，其南面布置了四排叠Town、情景洋房和Townhouse。在高层与其前面一排的叠Town之间形成街庭空间，减少了高层的压抑感，把高层与多层之间的关系转化为多层与多层之间的宜人的空间关系；在南面三排多层之间设计了用升级版的情景洋房围合成合院的人性化空间，以宜人的尺度增进住户的交流与沟通。小区整体风格设计为现代西班牙风格。小区实行完全的人车分流模式，沿小区外围设计了车行环道，车辆沿环道进入小区，最后停放在地下室。合情区住户停车后通入地库阳光出入口上到地面，经过绿轴→五合一→合情内部的流线回家，在回家路线的设计中强调从公共空间到半私密空间再私密空间的序列小区商业街和入口广场开放式管理，小区内部实行封闭式管理，三至四道设防；小区设计了实行建筑面积约2550平米商业街，建筑面积约1500平米的6班规模幼儿园，建筑面积约900平方米乏会所和680平方米活动中心，占地面积约8500平米，的小学等配套。三、景观园林设计以及景点介绍景观设计由著名的景观设计公司BDS设计，以人性化的尺度设计高档的景观。在入口广场设计了整片的水景与商业楼相互烘托，突出小区的入口形象；9在会所外设计了约2000平米的下沉式泳池区，并与回家流线相结合，成为整个小区的景观中心，在绿轴和组团内布置了各种场地和绿化景观设施，精心打造高档社区的景观。（可否介绍详细些？层次？园林风格？给客户带来的舒适度？）四、商业设计分析：商业街建筑面积约2550平米，以两层为主，局部三层设计；结合地势逐级上升；采用商业骑楼形势；并结合入口广场和商业内街，设计在住户的回家流线上，形成商业气氛。商业造型上采用现代西班牙风格，以白色质感涂料为主，局部点缀肯定的颜色和造型。商业部分沿同和路设计，形成沿市政路商业；商业服务可以对内服务也可以对外服务，在周边地块缺乏成规模的商业设施的背景下，在本地段将成为项目标志性的设施。（初步的功能规划）商业规划了超市、一般商业、餐饮的功能。首层商铺4.8米层高，二、三层商铺超市部分4.8米层高，小型商铺3.6米层高，给商家预留隔成二层的空间。五、住宅产品分析：合情区采用万科专利产品情景洋房的升级，在维持原情景洋房每户均有入户庭院或者露台的特点外，营造邻里守的交流空间在私密性、遮阳、通风等方面作了进一步的改进；户内设计了入口玄关、宽敞的客厅、卫生间干湿区分离、专用洗衣机位等；高层户型把客厅主卧室设计在采光和景观良好的朝南设计，并有一半住宅在客厅与餐厅之间设计有宽敞的侧面空中花园，与客厅、餐厅连成整片的大空间；六、户型设计户型设计原则提高产品附加值动静区、干湿区分离；每个功能区间相对独立；横厅、入户玄关、卫生间干湿分区专用洗衣机位等标配设计，提高住户生活的层次；交通空间尽量减少；保持良好的通风，营造空气的对流；功能空间内有足够的操作空间，如厨房的设计须注重交通与使用空间的合理配合。户型设计特色1、合情区：（以C10为例）四房两厅两卫带地下室设计，建筑面积约148.1平方；一层通过私家花园入户，且私家花园分高低两个庭院，空间丰富；私家花园与公共庭院通过院墙和绿化隔离，增加私家花园的私密性；客厅、情景房沿私家花园布置，保证采光良好并增加的入户的生活情趣；设计有面积约50平米以上的、不计入产权登记面积的地下室，增加产品的附加值；且地下室通过下沉式花园自然通风和采光，保证地下室使用的方便。厅房方正实用；横厅设计，采光通风良好，附带一个后花园。10二层户型三房两厅两卫设计，建筑面积约14