搜索
风雪东湖，美景依旧政策寒冬，品质如昔——武汉华侨城，家就在东湖！中国·湖北自古人杰地灵群雄逐鹿之地江湖·湖北武昌、汉阳、汉口，三镇鼎立。因为有水把武汉分成三镇，武汉才有了与其他城市不同的灵气。曹魏、蜀汉、孙吴，三足鼎立。因为有了三国英雄的痕迹，武汉多了一份厚重与帅气。武汉人是自豪的：气势磅礴的长江，故人辞过的黄鹤楼，樱花烂漫的武大校园，碧波杨柳的东湖，每一种色彩都会连接着你的想象力；武汉人又是神往的：能在东湖边，临湖而居，感受伟人当年的气魄，感受东湖迎面春风，是何等惬意！东湖：让我们神往的千湖之首！“我相信有情感的建筑，”建筑“的生命就是它的美，这对人类很重要。对于一个问题如果有很多解决方法，其中的那种给试用装传达美和情感的就是建筑。——墨西哥著名景观建筑设计师路易斯.巴拉干B.A.Consulting我们怀着对东湖的挚爱之情，欣喜的见证华侨城以自身的繁华绚烂立于东湖的青山碧水之畔，形成一座具有生命的美丽新城！那么，就让我们为这座武汉最美的新城献出我们的力量——问题三：如何实现量价的平衡？项目分析必须解决的三个问题问题一：欢乐谷被共享了，我们“独享的核心价值在哪？问题二：新政下，我们的客户是谁？我们的思路项目总体思考项目分析—区位东湖新城片区现状—城市中心与城中村交界本项目处于东湖新城片区与杨春湖城市副中心片区交汇处，东湖新城依托徐东与中南的发展，目前配套交通完善，为城市中心主城区之一。杨春湖片区为老城中村，社会认知度较差，配套缺乏，中北路通车及武汉站建设后，才渐渐好转。片区发展—未来门户，城市三大副中心之一杨春湖片区定位为依托于京广客运专线武汉站的交通枢纽型城市综合服务中心，东部经济发展的发动机。随着杨春湖片区发展成熟，东湖新城片区将更加完善与成熟，真正承担起城市宜居片区的使命。区域社会认知度较差，未来发展空间巨大项目分析—大交通5小时高铁城市经济生活圈，将极大拉近武汉与其他一线发达城市的心理距离。项目总体思考项目分析—小交通武汉站、杨春湖客运中转站所在地，是日后全国的高铁交通核心中转站；距离武汉站约5公里，距离徐东核心商业区区约3.8公里；距武昌核心商圈约8公里；项目正面中北路延长线现已开通，次干道正在陆续建设中，未来规划为轨道交通4＃、8＃线。高铁、地铁联动，中北路通车利好徐东大街工业大道三环线青王公路东湖路中北路中北路延长线项目总体思考项目分析—配套配套严重缺乏，尤其是娱乐购物休闲与小交通金融机构：民生银行，距项目地约1公里，其他银行距项目均远，靠近洪山中心；教育机构：梨园小学，距项目约1公里、武科技学院东湖分校，距项目约500米；医疗机构：梨园医院距项目约1公里项目总体思考项目分析—规划华侨城中部布局首选，绝对市场震撼及差异化总占地面积：约3167亩总建筑面积：住宅建筑面积：130万㎡一期住宅建筑面积：16万㎡项目分A、F、H、D块来划分功能区其中A区与H区为住宅用地A区容积率：1.4,H区容积率：1.7一期位于H区住宅用地住宅用地沿湖商业带，实现项目整体动静分区，不影响资源型产品住宅，但推出时机落后于一期住宅。华中地区唯一的欢乐谷主题公园，本案区隔其他项目的价值基础项目总体思考项目分析—景观唯一一线临东湖地产项目，身份象征全世界最大城中湖，国家级AAAA级风景区唯一一线临东湖的地产项目270度环湖，畅享湾区生活绝对稀缺与身份的象征项目总体思考项目分析—一期建筑形态丰富、城心稀缺低密住宅，观景效果佳产品形态丰富，超高层、高层、低密别墅、独栋别墅产品错落有致，保证户户观景项目总体思考综述别墅片区整体规划较为灵动，避免了传统别墅区横平竖直的呆板构图，更容易营造具有生活情趣的高品质生活社区。不足：在条件允许的情况下，建议作为标杆产品的大独栋，可以参照地形朝向和位置的不同做相应的变化，而不是单一的T型布局，可以更好的利用土地资源。备注：由于对项目自身条件、开发商要求、当地市场特征等没有更详细的了解，本报告中的内容和观点撰写主要立足于建筑专业和顾问经验层面，以供市场同事做参考及技术补充。项目分析—户型项目总体思考大独栋产品地下一层户型面积：500平米优点：平面布局能够形成相对独立的区域，有利于地下层规划不同的职能，并且便面相互之间的干扰;相对宽裕的交通空间在这个职能层面可以很好承担其功能。不足：如图示位置，步入式花园和相邻室内的功能值得推敲，建议讲佣人房等服务功能用房结合垂直交通空间布置;花园可结合娱乐功能做更好的设计。项目分析—户型项目总体思考优点：布局结构合理，功能分区明确;尺度感把握较好，符合大面积别墅对于不同空间尺度定义;对于室内外空间的结合设计比较全面多重庭院能够更好的强调别墅生活。优点：主要功能为卧室系列;三个卧室均设计为完整的套系，含卫生间，更衣室和卧室，与物业档次相匹配;在主东、南朝向的方向为更加奢华的卧室系列，主次分明。项目分析—户型项目总体思考三层平面优点：主卧室系列具有该档次应具备的奢华空间感和完备功能区;双露台的设计大大提升了别墅的豪奢感觉。不足：内部功能的组织应该可以作进一步的提升;书房可以具有更好的面宽和景观条件;卫浴系列也可再做推敲，从睡眠区到如厕区的动线过长。项目分析—户型项目总体思考小独栋产品首层平面优点：该户型首层解决了包含厨、厅、卧在内的众多功能;通过平面分区及竖向的错层分区，将不同的功能区很好的明确出来;架构合理，流线清晰明确，尺度适宜。不足：没有很好的利用服务动线，将工人房和厨房区更紧密独立的连接起来，通过主仆分区对客户强调尊崇感;与庭院的互动设计可以再做细致的推敲，以体现别墅独有的居住特点。项目分析—户型项目总体思考地下一层户型面积：345平米优点：结构紧凑，功能分布合理;下沉庭院及采光井大大提升了地下室舒适度。项目分析—户型项目总体思考二层平面优点：二层以卧室功能为主;主卧系列功能完备，尺度奢华，很好的体现了项目的档次;双露台的设计也很好的强调了别墅的生活。地下一层优点：结构紧凑，功能分布合理;下沉庭院及采光井大大提升了地下室舒适度。项目分析—户型项目总体思考双拼产品首层平面户型面积：275平米优点：功能分区明确;动线流畅合理。不足：是否可以考虑将车库和客厅反向布置，以提升客厅的景观价值。项目分析—户型项目总体思考较为中庸，没有突出的优缺点。二层平面三层平面优点：主卧系列功能完备，尺度奢华，很好的体现了项目的档次;双露台的设计也很好的强调了别墅的生活。项目分析—户型项目总体思考联排产品地下一层户型面积：256平米（参照标书）优点：结构紧凑，功能分布合理;尺度较大的下沉花园大大提升了地下室舒适度。首层平面优点：功能分区明确;动线流畅合理。不足：餐厅与客厅高差过大，使用便利度降低。二层平面较为中庸，没有突出的优缺点。项目分析—户型项目总体思考3梯3户楼型U4b户型户型面积：173平米户型类型：三居半优点：大面宽短进深，南北通透，明厨明卫，居住舒适度高;功能布局合理，分区明确，动线清晰;附加值较多，含入户花园、阳台、花池等;是具备市场竞争力的优质户型。项目分析—户型项目总体思考U3d户型户型面积：138平米户型类型：两居半优点：三面采光，居住舒适度高;功能布局合理，分区明确，动线清晰。项目分析—户型项目总体思考U3c户型户型面积：149平米户型类型：两居半优点：南北通透，居住舒适度高;功能布局合理，分区明确，动线清晰;附加值较多，含入户花园、阳台、花池等。项目分析—户型项目总体思考H1b户型户型面积：139平米户型类型：两居半（可改三居）优点：南北通透，居住舒适度高;功能布局合理，分区明确，动线清晰;附加值较多，含多个阳台、花池等，总赠送面积达20平米以上。项目分析—户型项目总体思考户型面积：90平米户型类型：两居优点：功能布局合理，分区明确，动线清晰;赠送大面积阳台+露台，附加值高。H1c户型项目分析—户型项目总体思考3梯4户户型户型面积：105平米户型类型：两居（可改两居半）优点：南北通透，居住舒适度较高;功能布局合理，分区明确，动线清晰;赠送类似独立房间的花池+阳台，高附加值。H1a户型项目分析—户型项目总体思考项目分析—户型改善性大户型比重偏大，供应结构利于打造高端盘200平米以上大面积户型占到一期总量的将近50%；新政前能符合市场需求，新政后能否适应还需详细分析。一期户型比例计算户型面积套数套数比建筑面积小计面积比H88.733227.10%29448.418.21%54.57%H1b102.821617.63%22204.813.73%H90.323619.27%21310.813.18%H2127.41209.80%152889.45%H5201.119015.51%3820923.63%29.4%H6（复式）282.8332.69%9332.45.77%R1（联排中间套）242604.90%145208.98%14.21%R2（联排边套）256201.63%51203.17%（双拼）278120.98%33362.06%V1（小别墅）37330.24%11190.69%2.83%V2（大别墅）61430.24%18421.14%总计1225100.00%161730.4100.00%100%项目总体思考项目分析—品牌丰富旅游地产经验，极大市场号召力1、1985年成立的一个大型国有企业，总部位于深圳特区的深圳湾畔。经过19年的发展，华侨城城区已变成一座综合配套、功能齐全、环境优美、独具特色的现代化海滨城区。2、华侨城“旅游＋地产”开发模式华侨城集团已在深圳、北京、上海、成都、泰州等地开发建设了个华侨城项目，丰富的操作经验，打造多个成长性、复合型项目，在全国范围有广泛的品牌影响力和号召力。项目总体思考项目分析—企业一期入市后的快速回款，关系到集团发展作为上市公司，华侨城集团必须要对股民负责，财务状况对外透明，债务情况对其股票涨跌影响非常大；土地储备增加加上大笔投资开发，华侨城集团及华侨城A总负债达312亿元、259亿元、其中流动负债占比均超过85%；2011年现金流压力将极大寄希望于地产项目的快速回款。项目总体思考项目定位思考华中地区标杆楼盘极大的未来发展空间5小时高铁经济圈枢纽中部唯一的华侨城主题公园配套唯一一线临东湖的资源景观稀缺性的城市中心低密产品较大面积的舒适性改善户型国际知名的旅游地产品牌华北：星河湾华东：汤臣一品华南：深圳华侨城华中：？？？？？基础机会标杆大盘一期使命及难度分析常规大盘一期使命在实现滚动开发的基础上，为后续地块入市塑造产品通道及客户基础武汉华侨城一期使命表现超出周边量价水平，保持热销开盘时制造市场热度、关注和良好的口碑成功的为日后持续销售打下良好的群众基础和客户通路操作原则顶天—通过垄断区域抢占城市制高点及终端精神主场——打造高端形象立地—从竞争中脱颖而出，打造高端基础——量与价震撼市场一期使命实现的可能性考虑因素天时——政策影响下的当前市场及走势地利——项目所处区域的竞争态势人和——目标客户对于企业品牌与项目的认知1、新政逾趋严厉，观望氛围重现，市场预期走低；2、新国八条限购令政策，抑制了舒适性改善大户型客户的购房需求，对于大户型比重较大的本案而言，将有较大影响。天时—政策影响下的当前市场及走势4.15新国十条——首套房90平米以上首付提高到30%，二套房首付50%，利率1.1倍9.29新政——暂停发放3套房贷款，首套房90平米以下首付同样为30%1.14汉版限购令——本地户口中心区域限购一套房，外地户口需提供纳税证明1.26新国八条——本地户口有两套房则不允许购买第三套房，二套房首付提升至60%武汉2010年主城区各区域成交面积根据亿房2010年武汉各区域成交均价与成交套面数据，得出项目所在区域2010全年销售总额约为18亿元。如何找到项目“量与价”的平衡项目本项目均价周边