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长安园产业别墅——全案营销战略案[目录]序：一、“壹号公园”宣言…段先念二、《中国地产新三论》及动力型地产解码………蓝戈第一章：项目总体策划一、市场分析1、背景分析2、市场概况分析二、项目分析1、产品分析2、项目USP提炼3、项目SWOT分析三、项目综合定位1、目标客户定位2、产品及市场定位3、案名建议第二章：营销推广策略一、核心营销战略1、动力型地产解码2、价格策略二、传播推广策略1、整合传播策略2、媒介组合策略及预算分配图3、传播战术组合三、销售策略1、销售阶段控制2、销售战术创新第三章：项目提升建议一、项目运营建议1、《长安园示范产业区——产业别墅》示范重点2、管理创新二、产品力提升附1：《产业别墅专案行事履》附2：长安科技产业园优惠政策明细附3：西安市高档写字楼市场调研表“壹号公园”宣言两年前，我曾对美国硅谷有过一次商务性的考察。回国后，我们给硅谷的成功找出了很多原因，其中有一点令我长久不能忘怀，那就是硅谷有着堪称世界上最为优越和人性化的办公环境！在硅谷，我们所到之处，绿树成荫、鸟语花香；所接触的人，个个精神饱满、热情洋溢。绵延上百公里的硅谷就像个环境优美的大花园，而点缀其中的高科技公司就是公园中的精品小筑。我们认为，硅谷之所以成功，一个很重要的原因就是它的各种环境，既包括自然环境，也包括社会环境、人文环境，尤其是轻松、自由、能够激发人的想象力和创造欲的人文环境。我想，他们可以做到的，我们也一定可以做到。产业别墅，就是我们梦想与现实的结晶！产业别墅，诞生在中国长安科技产业园，她是将世界先进高科技园区的先进经验充分研究、创新运用的结果，是把市场需求、企业目标与国家特色紧密结合的产物。她在西部大开发的号角中诞生，在长安科技产业园的成长中奠基。她是全新的高科技产业园区动力型地产的先锋代表，她不仅是一种产品示范，也是一种开发模式的示范，更是一种整合创新的方法论示范。产业别墅秉承了新西部一贯的创新作风，她带给市场的不仅是一场全新的办公革命，更是中国地产的示范性、丰碑性建筑。段先念《中国地产新三论》及动力型地产解码中国地产新三论《中国地产新三论》是由中国新海派智业创始人蓝戈先生最新研究并即将出版的新地产经济理论。它由地产产业论、地产城市论、地产国家论三部分组成。“地产产业论”探讨的是地产的产业特征及其在国民经济中的特殊作用；“地产城市论”探讨的是地产业及其产业链与区域经济和城市发展的互动关系；“地产国家论”探讨的是地产业及其产业链与国家建设和经济发展的有机联系。如果用一句话来概括三者之间的关系，就是“国家经营从城市经营开始，城市经营从地产经营开始”，这是“中国地产新三论”的集中概述，也是中国地产未来发展的客观规律。《中国地产新三论》的核心问题和最大特点，就是创造性的提出并应用了关于“地产的社会承载性”，即：土地是一切社会生产和其他活动的物质载体和基础条件，而住房则是人类社会最基本的生活资料，是劳动生产和再生产的最基本条件之一。由于土地资源是固定的、缺乏弹性的、不可再生的，所以这种资源开发赋予了地产业与生俱来的先天优势，同时又是地产业发展的直接制约力。也正因为这一最重要的基本属性决定了地产业独有的产业地位，可以说“地产的社会承载性”也是“中国地产新三论”的立论基础。配第说：“土地是财富之母”。我们说：“地球是人类之母”。土地作为地球最重要的资源，它承载着人类无数的传奇神话与财富文明……动力型地产“动力型地产”是在《中国地产新三论》中首次提出的。它是根据马克思《政治经济学》中的有关原理而提出的新地产经济学观点。社会经济（总产品）运动包含两大部类的生产：第Ⅰ部类的生产，是生产资料的生产；第Ⅱ部类的生产，是生活资料的生产。根据这一原理，地产经济（总产品）运动也包含两大部类的生产：第Ⅰ部类的生产，是生产资料型地产（动力型地产）的生产；第Ⅱ部类的生产是生活资料型地产（消费型地产）的生产。动力型地产与消费型地产之间的辨证关系为：动力型地产是消费型地产的物质基础和基本保障，消费型地产是动力型地产的内在动力和最终目标。这两类地产的开发与生产是相辅相成、缺一不可的。当任何一类地产的生产（开发）比例不当时，都可能导致地产的相对过剩，从而导致地产泡沫和地产危机，所以这一理论的提出，有利于加强中国地产经济发展的深度研究，有效控制地产开发的规模、总量、比例，为社会经济的总体发展和城市经营问题提供有力的参考。动力型地产属于地产总产品生产中的生产资料的生产，它是人类创造物质财富和工业文明的客观承载，是发展中城市经营的首要课题，是社会经济的主流动力。动力型地产将为消费型地产提供有利的物质保证，它的发展水平将直接影响甚至决定消费型地产。第一章项目总体策划一、市场分析1、项目背景分析：A、项目宏观背景：●项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略●项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。Ｂ、项目立项背景：●西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。●市场需求：产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。２、市场概况分析：Ａ、市场概况：●国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“officepark”或“villapark”等。。●国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。●西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。●北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。●在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。•森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。Ｂ、西安写字楼市场简析：●西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。●高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/㎡左右。●南二环写字楼多为新建项目。市场分为“商住”形式的写字楼和纯商务写字楼两种，其平均价格在5000元/㎡左右。市场销售较好。●城内的写字楼以北大街、和平门和新城广场为主。此区的写字楼最大特点是各种商业配套成熟而丰富，但商务办公配套及相关支撑行业缺乏，平均价格在6000元/㎡，市场销售情况不好。●目前西安市的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。二、项目分析１、产品分析Ａ、产品类型：产业别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别墅，而实用功能是商务办公。Ｂ、产品差异化分析：产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。●传统写字楼的缺点：a．长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率；b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康；c、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉；d、员工没有休息间或休息间条件差；e、停车位秩序差；d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观；f、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。●产业别墅有别于传统写字楼的优点：a、优秀的园区生态氛围；b、建筑风格独具个性；c、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间；d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套；e、更舒适高档的休闲会谈场所；f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。●与北京森根国际及传统高档写字楼性能对比表：比较项目产业别墅森根国际（北京）传统高档写字楼备注1建筑形态独体别墅2-3层德式风格Townhouse联体别墅2-3层多层或高层2面积1400~2600M2/栋每栋分6个单元，600~800M2/单元销售面积通常可进行自由分割3总房款很高高与前两者相比较低销售面积是影响总房款的重要因素。4容积率低容积率、低建筑密度容积率较低、建筑密度较低高容积率、高建筑密度5生态环境高绿化、园林式、生态化生态化低绿化、无生态环境6建筑风格风格多样、高端、张扬个性、唯美风格多样风格唯一7内部交通园区内水平交通畅达，栋内垂直交通易达到使用要求垂直交通与水平交通较好电梯运行周期长，轿箱拥挤、浪费时间等候8建筑使用率建筑使用率很高85%~96.4%建筑使用率相对较低，80%以下9使用面积单价同等销售单价下，使用面积单价低使用面积单价较低同等销售单价下，使用面积单价高以西安市场来看，产业别墅与传统高档写字楼相比，销售单价按6000元/m2计，相差约1000元/m210内部空间宽敞、立体感强，灵活、自由、随意宽敞、灵活、自由较狭小，自由度、灵活性相对较低11自然通风采光优良良好一般，限制较大12办公环境幽雅、舒适、文明、个性突显幽雅、舒适、文明较嘈杂、忙乱13商务配套更先进的商务设施、高雅的商务氛围先进的商务设施、高雅的商务氛围较齐全的基本商务配套14智能化配备更先进配备先进较先进森根国际是介于传统高档写字楼和单体商务别墅之间的一种产品。其面积和总房款都较产业别墅小。与产业别墅相比，森根国际类产品更符合目前市场需求。15停车位每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场较充裕停车位公共停车场、秩序较差16入驻感受尊贵的、自由的、人性的、有创造欲高档的、舒适的、人性的高档的、人性化较弱的、创造欲较弱的2、产品USP提炼：A、专案宏观背景卖点：长安科技产业园主要优势分析●政策优势整体规划优势：西部大开发的划时代战略背景下，长安园作为国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，将建成中国西部最具科技创业潜力的产业基地；西安市政府的重点项目支持政策以及西安市的南移亦将使产业园受益非浅。税收优惠措施、土地优惠政策、园区财政扶持：（详见附录）提供融资担保：对易于形成产业效应、建设期短的企业，如果由于目前资金短缺影响建设速度的，由产业区提供相关担保，向商业银行申请贷款。提供企业援助：对能迅速形成产业形象的项目，产业区可以政府形式无偿资助一部分资金，以支持企业发展。另产业区针对一些有市场、发展前景看好、收益较高的项目进行直接投资，注入相应的资金，支持企业搞好建设。●服务及配套优势“一站通”办公：产业区将对入区企业的审批、注册、登记、立项等一系列手续实行“一站式”办公流程，以简化企业入区程序、提高办事效率，为企业尤其是外来企业提供最大的便利。高质量人居配套：180万平方米的超大规模国际化社区《紫薇田园都市》，规模居西北地区之首，营造完美人居环境，完全满足社区生活居住需要。完善市政设施：产业区为入区企业设置金融、电讯、电信、通讯、邮政、教育及公交等全套机构，提供便利高效的市政服务。功能区域规划：产业区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。产业区内除依据不同产业类型划分相应的园区外，还规划建设有住宅、宾馆、公寓、管理中心、商贸中心、会展中心、图书中心、艺术中心及大学、国际中学、“双语制”小学、幼儿园等设施，满足入区企业全方位的功能需求。●经营理念优势高起点：长安科技产业园的整体运营招商由国有大型企业担纲，具有雄厚的政府背景和强劲的综合实力。作为国家和地区政府关注的重点项目，长安园所蕴涵的潜力与前