商业抵押贷款销售手册

商业抵押贷款销售手册第三版2008年11月商业抵押贷款商业抵押贷款作为商业分期贷款的配套产品，将为资金需求量大、能以不动产做抵押的企业提供资金支持。企业可根据自身需求灵活选择还款方式、期限、金额，申请更简便、审批更快速。本次复审主要内容•取消原快速审批子产品；•将10-500万和500-1000万的产品合并为一个主产品；其中500万以上的和循环还款方式的贷款由对公产品顾问和客户经理销售。主产品细则（一）项目内容贷款额度最低额度10万元最高额度1000万元目标客户要求（1）借款人应为法人企业；（2）企业有2年完整的业务营运经历，且上一会计年度盈利（满1年但不满2年运营经验的企业需上一级审批，只适用于等额本息还款方式）；借款人若为贸易型企业必需至少有3年运营经历；（3）企业目前无任何经济纠纷和法律诉讼；（4）企业行业不属于我行排除和限制行业，也不在PDD附件中所列“消极行业清单”之列；（5）符合我行关于“了解你的客户”和“反洗黑钱”的要求；（6）管理层有适当的经验/资历，包括专业人员及足够的二线管理人员；（7）符合我行行业比例限制，如超出比例限制则暂缓审批。期限1-5年成立3年以下的，最长贷款期限3年；成立3年（含）以上的，最长贷款期限5年（适用于申请10-500万额度的客户）利率基准利率上浮10-30%（总行中小企业总经理有权决定是否下调或授权分行中小企业/创业服务部总经理下调上浮幅度，但销售人员要相应降低收入）授信安排费贷款额度的0.5%至1%，分行中小企业总经理/创业服务部负责人及其授权人有权决定。还款方式Ø等额本息Ø按月还息，到期一次还本（仅限于1年期以内的贷款每笔提款可在两个月至6个月内还旧借新循环使用，循环期大于上一会计年度的营运周期，当期提款累计余额不得超过贷款总额度。）营业额年销售额在50万元至3亿元人民币之间。贷款目的申请用于生产、经营的资金周转和购置固定资产；如为循环方式则借款用途仅限于借款企业的流动资金周转使用，不得用于购置固定资产和对外长期投资。项目内容抵押品住宅商铺办公楼工业房产C类地区各类房产暂不接受不接受土地性质为集体土地的抵押物可接受有关联关系的第三方企业或自然人提供的抵押物担保人借款人持股51%（含）以上股份的股东或企业的法定代表人或企业实际控制人等需承担担保责任。自然担保人征信要求申请企业自然人保证人征信不能有下列情况：1.最近24个月内有90天以上（含）逾期；2.最近12个月以内客户有2次（含）以上30天以上逾期；3.最近12个月以内客户有6次（含）以上30天以内逾期；4.最近6个月内有1次（含）以上30天以上逾期；5.目前仍有逾期贷款。例外情况：其他银行上报有误；保证人特殊情况（如出国等）；因利息变动造成的调息或银行卡年费造成的少量金额逾期；因特殊情况造成的短期如（1、2天+）的逾期。例外情况需提供相应证明材料、银行还款存折或银行卡的明细。借款企业征信借款企业过去24个月内无欠息和逾期记录，除了由于其他银行上报错误，并且该银行提供了情况说明。主产品细则（二）主产品资料清单贷款业务流程1.范围1.受理申请2.资料传送与录入3.风险审查4.贷款发放5.还款6.档案管理1.政策2.1基本规定1.所有重要业务均须有权人审批。2.所有的操作，均应是可核查的，需保留记录。3.各部门（小组）之间传递授信执行相关文件（报表、通知、账簿、单据等），均应建立登记制度。3、角色&操作流程3.1受理申请负责部门及人员操作流程销售人员1.了解客户需求，向客户推荐商业抵押产品。2.按申请资料清单收集客户资料，帮助客户填写商业抵押申请表，查询业务涉及到的个人征信和申请企业征信。3.对未在我行开户的客户，帮助其填写开户申请表，收集开户资料，开立企业结算帐户。销售人员及一名产品顾问将客户资料复印，并在复印件上盖章签字，确认与原件一致。销售人员1.对客户进行现场调查，初步验证材料的真实性，察看抵押物的状况，了解抵押物是否产权清晰、有无瑕疵。2.协助客户到我行指定的资产评估事务所对抵押物进行预评估，出具预评估报告。3.确认贷款资料是否齐全，客户是否基本符合产品规定，签署销售人员尽职声明。4.将整理齐全的资料交于销售综合进行初审。销售综合人员按照资料清单指引核对销售人员上报资料是否一致、完整，确认申请表内容无修改且与所提交资料相符，交与审核人（分/支行长或销售经理）审核客户来源和客户资料的真实性和完整性，确认客户是否符合最低条件确认书的要求，并由审核人在申请表和贷款条件最低确认书上签字。销售人员待销售综合审核资料无误、完整后，登陆CRMS系统发起申请将申请编号通知销售综合。销售综合人员1.在申请表上补齐申请编号2.将资料进行扫描3.将全部资料提交至分行，由主管副行长或其授权人审查并在贷款申请表上签字。3.2资料传输与录入负责部门及人员操作流程营运录入人员录入申请表资料并按照资料清单审核客户资料是否齐全，若发现有误，则应尽快通知销售综合转告销售人员修改直至正确。3.3风险审查负责部门及人员操作流程零售信贷部分析人员零售信贷部分析员看到扫描件后按照产品资料清单要求检查资料是否齐全，如不全则做退件处理；如齐全则开始初审，如产生审查过程需补充的资料，列出补充资料清单给客户，由客户准备补充资料。零售信贷部分析人员进行现场调查，对借款企业提供的材料及信息进行验证和深入调查。补充材料及深入调查结束后，零售信贷部分析人员撰写“信用分析报告”（如有问题分析人员可随时与客户沟通）。零售信贷部分析人员完成信贷分析报告和系统决策后，根据系统决定的审批权限提交有权审批人审批。零售信贷部审批人有权审批人根据分析员的调查报告和系统决策结果，审批贷款。在CRMS系统中录入最终审批意见。将审批结果通过CMRS系统发至零售银行部及营运部。3.4贷款发放3.4.1审批通过负责部门及人员操作流程直销员销售人员通知评估公司出具正式评估报告。销售综合根据审批结果将制式合同中空缺的项目填全后，交销售人员与客户签署合同。销售人员，分支行行长将合同盖章，并在取得正式评估报告后与客户签订借款合同及抵押合同，完成印花税的代征。保险公司办理抵押物保险，将保险单交销售综合贷款业务流程（续）指定律师事务所办理抵押物登记销售综合与律师事务所交接领取抵押物他项权证，填写《他项权证交接登记簿》。销售人员取得客户的购销合同，按操作指引要求填写《提款审核表》，并由分支行长或销售经理签署意见并确认后，交销售综合作为放款资料。分支行长或销售经理核实借款人购销合同的表面真实性、合理性，签署意见并确认。销售综合将他项权证、保险单复印，加盖与原件相符章并签名，连同其他放款资料（正式评估报告、提款审核表以及借款合同、抵押合同等）扫描至授信执行组。销售人员如有贷前落实条件，按要求进行落实。销售综合将贷前落实的有关资料扫描至CBC，并以邮件通知。零售银行信贷部确认贷前落实条件后，书面通知营运授信执行。营运授信执行完成下列工作后补录信息，进行放款操作：1.审核提款用购销合同的合理性，审核预评估报告和正式评估报告的一致性；2.核实放款资料的完整性，包括合同要素的准确性、抵押的完整性、抵押物如有共有人，确认其已在抵押协议上签字；3.存在贷前落实条件的，需得到CBC书面确认。销售综合、分行营运打印放款报表，放款通知书等报表;将打印的还款计划书交销售人员，并由其及时转交客户。分行营运次日核对账务，放款通知书交分支行内勤。贷款业务流程（续）3.4.2审批拒绝负责部门及人员操作流程风险部、支行销售经理、总行产品部门将审批结果和拒绝原因告知分/支行销售经理或分/支行长，由分/支行决定是否提出上诉，对于有异议的审批结果要将意见反映给信贷风险部门，并将上述申请抄送总行产品部门。3.4.3审批变更分/支行销售综合通知销售人员与客户联系，将变更结果告知客户并征求他的意见，如客户同意变更，流程同审批通过流程。3.5还款负责部门及人员操作流程总行授信执行、财务处理、分行营运1.系统于扣款日，自动扣收贷款期供2.回单交销售综合3.6档案管理负责部门及人员操作流程销售综合次日纸质贷款申请、放款资料通过交换交予分行营运授信（暂定）分行营运全套贷款资料（不含重要文件）移交档案管理部门。贷款业务流程（续）私人钱庄主报纸/杂志出版公司和他们的记者安全/警务人员酒吧/赌博业/按摩厅/KTV室保安公司房地产开发商认证代理/收税代理/讨债代理/催收代理网络咖啡厅（仅提供因特网服务）博彩业/任何赌博业录像馆业主/从事盗版资料放映的录像厅多层/网络市场业务私人驾校货币兑换人消极行业/职业清单防卫设备—生产/贸易/经销商租车公司（私人所有而且无照经营的）渔业家禽业农业—农场主、农业公司经营攻击性和战争产品危害环境的产品—出产有毒废物作为副产品的厂商，有综合部门发放行业许可证的除外因特网服务供应商例如网站主持无照的专业服务提供者例如建筑师、会计师、律师和医生典当代理保险拍卖高污染、高能耗、消耗资源性（两高一资）及低效益的小冶金、小建材、小化工、小电镀、小印染“五小”行业（定义）渤海银行商业抵押贷款放款交接清单申请书编号客户姓名销售人员姓名：页码资料性质备注序号资料明细原件复印件他项权证√保单√正式评估报告√担保合同（如有）√贷款合同√抵押协议/抵押合同（适用于抵押物为自然人房产）√个人保函√保费支付凭证√贷前落实条件√提款审核表√提款通知书√手续费收取通知书√购销合同（用于证明提款用途）√备注放款前要提供他项权证/预抵押登记证明（不适用于进件放款）、保单原件移交人接收人交接时间商业抵押贷款LTV矩阵LTV矩阵（对于矩阵中未涉及的地区，待该地区设立分行时另行规定）一、天津地区1、住宅：A类：南开、河西、河东、和平、塘沽、泰达B类：东丽、西青、河北、红桥C类：武清、汉沽、大港、保税区、津南、北辰、A类B类≤5年5-15年≤5年5-15年60%55%60%55%2、商用房：含办公楼、商铺区域分类与住宅相同A类B类≤5年5-15年≤5年5-10年50%40%50%40%商业抵押贷款LTV矩阵3、工业房地产：必须坐落在工业开发区、园区内或在市区内A类：国家级开发区（泰达、保税区、新技术产业园区）、滨海新区各功能区、西青开发区、坐落在住宅A类地区工业房地产、B类：天津汉沽化工产业园区天津军粮城工业园区天津八里台工业园区天津津南鑫达工业园区天津西青经济开发区天津中北工业园区天津双口工业园区天津塘沽海洋石化产业园区天津茶淀工业园区天津武清经济开发区天津大王古经济开发区天津武清福源经济开发区天津宝坻经济开发区天津宝坻九园工业园区天津宁河经济开发区天津潘庄工业园区天津子牙工业园区天津静海经济开发区天津空港工业园区天津东丽经济开发区天津津南经济开发区天津北辰经济开发区天津大港经济开发区天津大港石化产业园区天津蓟县经济开发区A类B类≤5年5-15年≤5年5-15年50%45%40%35%商业抵押贷款LTV矩阵二、北京地区1.住宅：A类：东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、石景山、丰台B类：通州、开发区（亦庄）、昌平、顺义、大兴A类B类≤5年5-15年≤5年5-15年60%55%60%55%2.商用房：含办公楼、商铺区域分类与住宅相同A类B类≤5年5-15年≤5年5-15年50%40%50%40%商业抵押贷款LTV矩阵3.工业房地产：必须坐落在工业开发区、园区内或者在市区内A类（国家级工业开发区）：中关村科技园区、北京经济技术开发区、北京天竺出口开发区、坐落在住宅A类地区工业房地产B类北京永乐经济开发区北京房山工业园区北京昌平小汤山工业园区北京采育经济开发区北京通州经济开发区北京天竺空港经济开发区北京兴谷经济开发区北京雁栖经济开发区北京马坊工业园区北京石龙经济开发区北京良乡经济开发区北京林河经济开发区北京大兴经济开发区北京密云经济开发区北京延庆经济开发区北京八达岭经济开发区光机电一体化产业基地北京空港物流园区北京国家环保产业园区A类B类≤5年5-15年≤5年5-15年50%40%40%35%商业抵押贷款LTV矩阵三、杭州地区（浙江省其他地区抵押率矩阵待定）1、住宅：A类：西湖