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订单式开发商业地产可行之道后来营销策划机构后来营销专注商业地产！原来不行，后来行！商业地产依旧是楼市宠儿。不过，越来越强的来自业内的声音提醒，商业地产的盲目开发、重复建设正在酿成商业资源和社会资源的巨大浪费。中国城市商业网点建设管理联合会日前发布了对全国十多个大中城市调查预警，两三年后，商业地产可能将成为继商品住宅之后的又一个投诉热点。该联合会主张订单式商业地产开发典型，促使商业与地产联盟，促进商业地产的健康发展。旺盛需求刺激商业地产发展商业资本谋求更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。同时，随着中国零售市场对外资的迅速开放，跨国零售巨头的进场又强化了这种刺激。商业市场的形成和崛起带动了人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，很容易对区域经济产生比较显著地带动作用，因此得到了地方政府的鼎力支持，这也构成各地商业地产勃兴的一个重要因素。事实上，商业地产之所以迅猛扩张，除了商业资本的巨大需求外，也与商业地产本身的高额利润有直接关系。目前，市面许多商用物业项目租售价格基本是同等区位写字楼和住宅物业的２至３倍，有的甚至更高。房地产商通过局部销售获得先期开发资金和建设资金；通过出租物业又可以获得稳定的资金流；如果能形成连锁，在剥离负资产之后，企业还可能拿去上市。因此，有人将商业地产看成是“企业经营的永动机”。在高额利润回报的驱使下，一些老牌开发商加大了商业地产的开发力度，而那些处于初级发展阶段的开发企业也按捺不住，纷纷在城市中心商业区或准中心区大兴土木，有些原非开发商业地产的项目也寻求商用物业的转型。有关数据显示，目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在２００条以上。从购物中心来看，目前全国已建成的有５４个，面积将近７００万平方米，已经在建立项的还有２００多个，面积超过３０００万平方米。据了解，单是北京在建的项目就达到了４４０多万平方米。刚刚过去的２００３年，全国各地普遍出现的商铺投资热潮用“火爆”二字来形容一１月份，全国完成商铺市场开发投资额为１０１０多亿元，比上年同期增长４２．５％，完成商铺竣工面积达２０９７万平方米，同比增长４０．９％。对于２００４年的商业地产市场，许多开发商更是毫不怀疑：“虽不成熟，却有更多的发展空间，而且机会更多。”盲目开发拉升商铺空置率然而，火热的商铺租售，并不能掩盖相当多的城市商铺空置率高的问题。越来越多的无限量商业地产的开发，使广州零售市场受到严重打击，导致广州商铺市场在２００３年第二季度出现自２００１年以来的首次负吸纳量，达４２０００多平方米。与此同时，商铺空置率也自５．９％跃升至１５．９％。由于零售业艰难的经营环境，导致数个管理不善的大型商场暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场缩减零售楼面，改做其他用途。随着大批正在规划和在建项目的陆续竣工，北京市场商铺供应将在未来三四年后出现过剩。事实上，北京市统计局日前发布的２００３年北京市房地产市场综合报告已经显露端倪：截止到２００３年底，商业地产空置面积占全市商品房空置面积的比重已达７．２％。而商务部房地产中心的测算则认为，到２００３年第三季度，北京商铺的隐性空置率实际上已经达到１５％至２０％。上海目前商铺市场总体比较健康，但也有近一成的商铺成了“死铺”。重庆市商铺的空置率也较高，而且一部分商铺的空置时间长达五六年之久。持续红火的中国商业地产，两三年后，是否会成为又一个投诉热点？中国城市商业网点建设管理联合会通过对全国十多个大中城市的调查分析认为，这种担心不是空穴来风。中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路认为：“一些商业地产投资商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点发展高潮。因此，抢商机争项目，论证不充分，建设开发盲目，招商和项目定位与市场脱节，造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理，并引发就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资的自发性和盲目性，突出表现在网点店过剩，新型业态发育缓慢。在店址的选择和经营定位上，有的开发商和经营者缺乏科学性，重复建设造成了商业资源和社会资源的严重浪费。”由于商业经营与房地产开发的“两张皮”，商业地产开发商不懂商业的现象普遍存在，商业地产开发商和经营商、物业管理商三方交接还不规范，由此带来的商业地产投资项目前期风险不言而喻。荀培路认为，如果“养铺”不成成“死铺”，商业地产开发商、经营商和商铺投资商的矛盾就会暴露，就会形成类似住宅开发商、物业管理企业和业主的罗圈官司，因此形成投诉热点也就成为必然。业内专家预测，在２００５年前后，在中国各地会出现“商业地产问题现象”，产生诸如回报不能兑现、商场关张、大量的租售纠纷、竞争压力增大等情况。如何把风险有效控制在投资前期，已成为迫在眉睫的课题。发展订单地产，促使商业与房地产业结盟就目前全国在建立项的２００多个购物中心，中国人民大学商学院教授黄国雄算了一笔账：按目前已建成的购物中心平均１４万平方米的面积来算，２００多个在建立项的购物中心面积将达到３０００万平方米，按每平方米保本销售额必须达到每年８０００元到１００００元来计算的话，也就是说要达到２４００多亿元零售额，占我国社会消费品零售总额的５％至６％，要达到这五六个百分点的增长必然导致两个结果，一是把中小企业挤掉，二是造成有场无市的情况。从这个角度来看，既要看到商业地产的发展，同时也应该看到隐忧。因此，黄国雄强调，各个城市都需要制定城市商业网店规划，通过城市规划来调整、控制商业网点发展的速度、业态、区域及规模，进而消除商业地产的泡沫。继省会以上城市基本完成城市商业网点规划之后，商务部和建设部日前联合发出通知，要求２００４年底以前完成地级城市商业网点规划。同时，商务部将尽快颁布《商业网点建设管理条例》，以规范网点建设管理，避免盲目开发和重复建设。商务部有关人士表示，商业网点建设，商业地产开发，必须以规划为龙头，而好的规划必须有听证制度来保证。这样，不符合当地商业网点规划的商业地产项目，将很难被批准立项。目前商铺市场一边是旺铺供不应求，排队抢购、抢租；另一边则是一些项目在硬件以及租赁条件上无法满足商家需求，从而沦为无法适应市场需要的无效产品。这主要是因为目前大多数的商铺开发商都是住宅开发商出身，在商铺开发方面并不专业，按照以往简单商业配套房的开发思路进行商铺开发，自然难以适应现在的商业发展需要。另外还有一种情况，虽然商铺的规划设计能适应市场需求，销售情况也相当不错；然而在真正进入商业市场后，由于开发商缺乏对项目的整体控制力，致使日后经营完全由散户自身调节，结果产品发展与开发商当初的设计相差甚远，经营状况也会发生偏差。荀培路表示，为解决商业地产和商业经营“两张皮”的矛盾，促进商业地产的健康发展，网联会已决定“抓订单式商业地产开发典型，促使商业与地产联盟”。后来营销专注商业地产！原来不行，后来行！