无锡金科_东方王榭项目销售手册编写指引_54页

1金科实业（集团）有限公司编号002名称无锡金科·东方王榭项目销售手册编写指引版本A/1共54页编制无锡金科地产销售部修改无锡公司各相关部门负责人审核无锡金科地产公司领导批准无锡金科地产总经理生效期项目销售手册编写指引适用范围：集团所有项目的销售手册规范目的：规范集团各项目销售手册的编制、审批、使用销售手册的定义第一条：销售手册是专门提供给项目销售人员使用的，不对外公开的，关于项目各项内容描述的公司纲要性文件。任何关于项目的对外宣传内容，都必须以销售手册中的描述为准。销售手册的编制与审批第二条：销售手册应在项目开始内部认购前完成编制、审批，投入使用。第三条：销售手册的具体编制负责部门为新项目的营销部。第四条：销售手册中涉及到规划设计、项目前期、材料使用等营销部无法确认的内容的，需由营销部具体编制人牵头，分别与公司各部门对接。第五条：营销部编制完项目的销售手册后，需由销售经理签字后，经项目手续、规划设计、工程管理等相关部门的部门负责人会签，最后由一线公司总经理及集团公司相关负责人签字后颁布使用。第六条：项目销售手册作为公司的重要文件，需报营销管理部作为项目的重要文件存档备销售手册的使用第七条：销售手册一经颁布以后，关于此项目的一切对外宣传，均以销售手册中规定的说法为准。2第八条：销售手册的使用期限从总经理审批通过投入使用起、原则上到项目结束销售为止。期间出现修改、增删，则以一线公司总经理审批同意、项目营销中心发布通知为准。第九条：销售手册需发至该项目销售人员人手一册，并送集团营销管理部一册用于备案。第十条：销售手册作为项目的重要文件，需受控使用。下发时应由营销管理中心负责，采用统一编号备案的方式。领到者需签字确认。第十一条：销售手册仅供本司人员内部使用，不得外传。销售人员应妥善保管自己的销售手册，不得外借、不得交予客户阅读。如有遗失，需向销售主管书面说明情况。销售人员中途离职或调岗，应交还销售手册。项目销售结束，应由公司统一收回销售手册。第十二条：一线公司应在项目销售前，对项目销售人员进行销售手册内容的培训并就销售手册的内容进行笔试，考试未通过者，不得上岗销售。第十三条：销售前台人员在接待客户过程中关于项目的一切描述均应以销售手册为准。如客户提出销售手册中未说明的问题，销售人员需向销售主管汇报后方可根据公司答复给客户答复，不得私自处理。销售手册的修改第十四条：项目后期条件的变动导致需要修改销售手册的，需由相应职能部门向总经理提出申请，审批同意后方可进行；第十五条：修改内容的确定、审批过程同销售手册的编制与审批过程；第十六条：销售手册内容如有修改、删节，需由营销管理中心负责，全部回收旧销售手册、换以新销售手册；内容如有增加，需由营销中心负责，向所有销售人员下发“销售手册补充内容”。“销售手册补充内容”与销售手册一样，都为公司受控文件。第十七条：销售手册修改后，应将修改内容报集团营销管理部一份备案。第十八条：销售手册修改后，营销管理中心应及时对销售人员进行培训，并视修改的内容、重要程度安排考试。考试未通过人员不得上岗。3附：流程图：销售手册编写阶段总经理签字相关部门会签营销部门进行销售手册编写工作报集团营销管理部备案投入使用进行修改项目销售结束、回收4销售手册内容指引目录一、项目简介二、产品描述三、配套说明四、特殊区位单元五、费用六、主要竞争对手情况七、交房标准八、入住流程九、办理入住所需提交资料十、个人购房办理产权证所需提交资料十一、办理装修手续及费用十二、关于物业服务十三、重点问题十四、发展商简介十五、设计单位简介十六、承建单位简介十七、物业管理简介5一、项目简介：1、项目总体描述：金科·东方王榭项目定位于花园洋房和高层宽景洋房组成的高档物业，以“无院不成家”为核心理念，致力于创造有中国传统精神的现代居住社区，是由12栋5+1的带电梯的低密度花园洋房和9栋16—33层的高层宽景洋房组成。其建筑蕴含中国民居神韵而又不失现代简约风格，在无锡绝无仅有，是“新中式建筑”的典范之作。规划设计中，充分考虑空间层次的错落变化，其中花园洋房户型设计体现“院”的主题，低层有入户花园，后有私人庭院，上有层层退台的立体小院（露台）；高层宽景户型设计平面力求大面宽，浅进深，以满足业主更好通风采光的要求。同时小区住宅外立面造型上独具匠心，花园洋房主要以江南民居风格作为设计元素，通过坡屋顶马头墙，花窗及清砖、白墙灰瓦等突出江南传统民居生活环境意韵。整个小区在建筑型体、材料和色彩上考虑与自然融合，营造出高雅宁静、轻松舒适的“像唐诗一样生活”的人居环境。2、产品规模：小区总用地约138亩（92300㎡），总建筑面积约27.7万平方米，容积率2.4，绿地率40.5%，建筑密度仅为21.6%，规划居住户数约1797户，居住人口约6200多人。3、位置：本项目处于无锡崇安区广益新城，广益路－桐桥路交叉口西南角，位于整个无锡市的东区，距离无锡市崇安寺商业步行街约6公里，是无锡市东区难得的一块风水宝地。2007年6月上马墩路修通后，从项目到市中心骑自行车或电单车也就15分钟左右，从项目附近的江海高架到无锡机场时间约20分钟，从项目上太湖大道上沪宁高速约15分钟.项目处于无锡市崇安区的锡沪路建材市场旁，配套齐全、设施完善、交通便利、升值潜力巨大，是无锡市规划定位以商贸、居住为主的现代化城区，是离无锡市最近的新兴城区，未来2—3年将会有200万平方米的集中商业和200万平方米的新型高档住宅社区。4、交通：经实地调查，方便我司东方王榭项目的交通线路共有以下8条：100路（国联大厦-信息职业技术学院）55路（招商城--桑达园6:00-18:00）75路（宁海里—锡惠公园）28路（火车站-红星美凯龙），28支路（火车站-新世界纺织城）42路（红星美凯龙-八佰伴），42支路（新世界纺织城-八佰伴）66路（周山浜公交总站-查桥）80路（火车站-职教中心），80路支（东方国际轻纺城-火车站）102路(盛岸公交停车场—春江花园)离项目最近的交通线路目前仅有3条：100路、55路及75路。途径站点如下：（1）100路（国联大厦-信息职业技术学院），站名：广南路。在广益路上，从项目出来便可乘坐，是最方便的一条线路。途径站点有23个：火车站-吉祥桥-东门(保利广场)-长庆路-商业大厦大卖场-广瑞路(甲状腺乳房病医院)-山墩凹(中储建材市场)-广益路(江海东路)-广益佳苑(锡沪装饰市场)-广南路-广安桥-桑达园-柏庄桥-假日花园-蔚蓝广场-天一中学-华发路-工业园-信息职业技术学院-春笋中路-团结大桥-二泉东路-红星美凯龙(麦德龙)（2）55路（招商城--桑达园6:00-18:00），站名：广南路。在广益路上，从项目出来便可乘坐，是最方便的一条线路上行：招商城-南站医院(肾病治疗中心)-塘南新村(职业介绍中心)-妙光桥-南禅寺(朝阳广场)-东林书院-火车站-北栅口-梨花庄-周山浜公交总站-木材公司-广勤路(锡山医院)-丁村-广益路(江海东路)-广益佳苑(锡沪装饰市场)-广南路-广安桥-桑达园(共18站)下行：桑达园-柏庄小学-广安桥-广南路-广益佳苑(锡沪装饰市场)-江海东路(广益路)-丁村-广勤路(锡山医院)-木材公司-周山浜公交总站-梨花庄-北栅口-火车站-东林书院-南禅寺(朝阳广场)-妙光桥-塘南新村(职业介绍中心)-南站医院(肾病治疗中心)-招商城(共19站)（3）75路（宁海里—锡惠公园）是除了100路以外，离项目最近的一条公交线路了，从项目出发仅需5分钟的路程，站名：广益佳苑二期（开收班时间：6：50—19：10）宁海里-上马墩三村-尤渡桥-尤渡里-广南路(月星家居)-广益路-广益佳苑二期-广南苑-广泽路-广益佳苑(锡沪装饰市场)-江海东路(广益路)-锡沪装饰市场-靖海新村-靖海医院-塔影一村-塔影桥-长庆路-东林广场-崇安寺-商业大厦-五爱广场(中信银行)-威孚公司(锡惠桥)-锡惠公园(共23站)方便到我司项目的交通线路有，28路、42路、6路、80路及102路。（4）28路（火车站-红星美凯龙），28支路（火车站-新世界纺织城）（开收班时间：5:00-19:20）7新世界国际总站-新世界国际富民时装城-新世界国际纺织服装城-新世界国际招商总部-赛维拉商业市场-团结路-祥达公司(东亭老街)-东亭-石桥头-锡山公安局-省锡中分部(锡山体育场)-华东装饰城-莫家庄(民航大酒店)-山墩凹(中储建材市场)-广瑞路(甲状腺乳房病医院)-商业大厦大卖场-长庆路-东门(保利广场)-吉祥桥-火车站(共20站)（5）42路（红星美凯龙-八佰伴），42支路（新世界纺织城-八佰伴）（开收班时间：5:30-22:00）学前东路(八佰伴)-解放东路-风光里-风雷新村-江海新村-宁海里-华东商贸城-包张路-华东装饰城-省锡中分部(锡山体育场)-府北路-柏庄小学-柏庄桥-锡山教育局-锡山区政府-锡州路-友谊中路-东亭-祥达公司(东亭老街)-团结路-赛维拉商业市场-新世界国际招商总部-新世界国际纺织服装城-新世界国际富民时装城-新世界国际总站(共25站)（6）6路（周山浜公交总站-查桥）(开收班时间：5:30-18:00)周山浜公交总站-木材公司-广瑞路(甲状腺乳房病医院)-山墩凹(中储建材市场)-莫家庄(民航大酒店)-华东装饰城-省锡中分部(锡山体育场)-锡山公安局-石桥头-东亭-祥达公司(东亭老街)-团结路-鸭城桥-拉丝机厂-谈村-锡山市二纺-查桥(共17站)（7）80路（火车站-职教中心），80路支（东方国际轻纺城-火车站）东方国际轻纺城-友谊钢材市场-春雷村-工业园-华发路-新明路-天一中学-锡山区政府-锡山公安局-省锡中分部(锡山体育场)-华东装饰城-莫家庄(民航大酒店)-山墩凹(中储建材市场)-广瑞路(甲状腺乳房病医院)-商业大厦大卖场-长庆路-东门(保利广场)-吉祥桥-火车站(共19站)（8）102路(盛岸公交停车场—春江花园)、线路的公交站台在项目南侧的锡沪路上，从项目出发步行5-8分钟左右即到。春江花园-华夏路-锡山公安局-省锡中分部(锡山体育场)-华东装饰城-莫家庄(民航大酒店)-山墩凹(中储建材市场)-广瑞路-国际饭店-解放西路(维尼洗衣沙龙)-五爱路-蓉湖新村-盛岸新村-南方热处理厂-惠华新村(公交驾培中心)-滴露桥-宪丰村-威华机械-玉泉公园-盛岸花园-威华-华新村-溪北(双钱搪瓷厂)-8盛岸公交停车场(共24站)5、环境：外部环境：（1）项目斜对面是我市首个睦邻中心——莫家庄睦邻中心，建筑面积达4.5万平方米，该休闲中心借鉴新加坡邻里中心的设计理念，建成后将为居民提供集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等多种功能为一体的服务，设有：2000㎡的停车场、6000㎡的休闲娱乐广场、市内最大的健身中心有2263㎡、600㎡华润便利超市、雪克咖啡（1300㎡）电影院（3000㎡），可容纳600人。青少年科技馆将提供30多个寓教于乐的科普项目，满足不同年龄层次居民的精神文化需求。今年5月29日开业,是整个华东地区最大的睦邻中心。（2）项目南面是位于广南路上已经建成的经营面积达10万平米的高档家居商场——月星家居。其主要经营项目为：1F:沙发、餐椅、地毯、床具、窗帘布艺装饰画廊；2F：家具（卧房、厅房、书房、藤艺、软体等）；3F：家具（国际、古典、新古典、红木）4F：音响、家具、饰品等。此外，项目南面还有2家大型的超市，即位于长江北路的欧尚超市和位于广南路旁的易初爱莲超市，从而使小区业主的日常居家生活有了充分的保障。（3）项目南边的锡沪路片区也是整个无锡装饰材料的聚集地，有：锡沪装饰材料城、好艺家、锡沪名品城、新天地窗帘城、佳润建陶名品城、东鹏精品馆、金事达装饰材料市场等，此片区06年分别被中国建筑装饰装修材料协会和市政府命名为“全国装饰材料配套园”和“无锡重点服务业集聚区”。内部环境：1)园林设计：东方王榭的园林景观以庭院景观为主，通过对中庭水景和游泳池景观的打造形成亮点。同时注重庭院的实际功能，兼顾老人、儿童等不同年龄阶段的住户的活动空间。主要景点说明如下①商业广场：在延续