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中国地产商域网『皇府御园』项目营销战略与策略（补充报告）谨呈：益华（厦门）房地产开发有限公司[2007]GW103本报告是严格保密的。2中国地产商域网前言07年一系列的宏观政策使整个国内地产市场进入调整期，此时预测趋势和寻找对策就变得重要；为了给贵司提供可供参考的数据，项目组获取了全国主要城市的顶级豪宅信息，从而把本项目放在全国范围内进行比较；另外，项目组近日走访了环岛路片区所有能够访问的一手和二手共10多个别墅项目，获取了大量有用的一手资料，从而能够看出目前环岛路别墅的均价与总价信息；本次补充报告并不会给出具体的价格区间，具体的价格报告必须对项目的潜在客户进行详细的、反复的排查，还要充分考虑政策变化、市场环境等多种因素，世联会在接下来的相应阶段给出详细的价格策略报告和价格表。本报告是严格保密的。世联地产国内主要城市豪宅价格厦门环岛路别墅价格及比较近期宏观大势附件：楼盘信息本报告是严格保密的。4，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作；1-22，建设用地审批权，前移至各省级政府1-25，《2007年全国税收工作要点》，研究物业税方案3-16，《物权法》颁布3-22，《关于各地落实住房建设规划工作进展情况的通报》3-29，《房地产市场秩序专项整治工作方案》3-29，《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》5-23，《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，限制外资买房、炒房.8-7，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,强化住房保障制度;8月，《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》；9-27，《关于加强商业房地产信贷管理的通知》，限制二次臵业者的贷款；9-30，《关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见进一步加强土地供应调控的通知》10-9，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证；11-7，《外商投资产业指导目录(2007年修订)》11-14，《廉租住房保障资金管理办法》11-19，《土地储备管理办法》11-27，《廉租住房保障办法》11-30，《经济适用房管理办法》；12-3，中央经济工作会议，紧缩货币政策12-11，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》资料来源：世联研究去年开始的一系列宏观政策显示政府从紧的货币政策以及调控房地产的决心宏观政策房地产信贷政策逐渐从紧，央行共6次加息，10次调高存款准备金率2007年房地产相关政策一览本报告是严格保密的。5中国地产商域网从深圳、上海07年二手房交易走势来看，新政后均出现了交易量下跌的情况，尤以深圳最为明显受贷款政策的限制，加上央行一再紧缩的银根，各商业银行只能首先保证一手房交易的贷款资金，而二手房由于无法获得银行贷款支持，交易量迅速下跌。由于二手房市场无法顺利出手套现，致使投资客迅速消失，进而影响整体房地产消费市场信心，进一步加深了交易量下跌的心理预期，各新开在售楼盘均面临前所未有的压力；数据来源：各地房地产管理局官方网站主要城市走势图上海市2007年二手房成交量变化图深圳市2007年二手房成交量变化本报告是严格保密的。6年供需基本持平，07年供应量大幅增加，但销售量增幅较小，存量在加大近两年岛内外住宅供应情况181.50197.49124.19244.720501001502002503002006年2007年岛内岛外近两年岛内外商品住宅销量走势图180.54165.75124.43151.780501001502002503002006年2007年岛内岛外07年，岛外商品住宅供应几乎比2006年增长了1倍;2007年，虽然商品住宅销售总量较2006年有小幅上涨，但岛内销量较2006年出现下跌，岛外销量在小幅上升的同时却面临更大的存量市场，2008年将是岛外楼盘竞争年;数据来源：厦门市房地产交易权籍登记中心厦门市场供需信息本报告是严格保密的。7年厦门住宅市场交易量在新政后呈下跌趋势，交易价格在下半年出现波动交易价格上半年稳步上升，下半年出现较大波动，涨幅回落，交易量在下半年呈下跌趋势；1月住宅成交量仅616套，较07年12月交易量大幅下跌，跌幅达65%；较07年全年销售低谷的2月1400套为低。08年初即创下近一年来市场成交低谷；春节期间全市成交8套，海沧成交6套，较之去年同期该区67套的成绩，不到一成；二手房交易量在9月新政之后大幅下跌，严重影响投资者信心;7.18.222.710.913.87.811.611.130.715.919.712.211.59.314.89.68.57.219.710.816.811.016.010.60.05.010.015.020.025.030.035.0123456789101112岛内岛外2007年厦门住宅售价、成交量走势图20.5322.2615.0818.2324.1334.9122.5430.819.9131.2741.4536.4211721996212455115316999772779247473895487801010598210102030405060123456789101112020004000600080001000012000销售量均价数据来源：厦门市房地产交易权籍登记中心厦门市场交易信息2007年岛内外成交量走势图厦门市2007年二手住宅交易量、价格走势图15.1312.889.0013.2415.9015.5714.9712.4910.547.9317.0917.973805388137233882391440504032383137854279444945090510152025301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月15002000250030003500400045005000二手住宅交易量二手住宅交易价格本报告是严格保密的。8中国地产商域网依托人口红利、城市化进程，中国房地产经济将持续发展到2020年中国经济的可持续发展将延续到2020年之后，因为那时是人口红利的峰值2000年中国人口年龄分布图通货膨胀生活中的事件进入劳动力市场革新成家购买第一套房子贷款高峰住房支出高峰负债高峰支出高峰投资高峰事业高峰退休（通货膨胀率下降）净财产的高峰慈善活动的高峰平均年龄２０２３２６３１３２４２４２４８５４５８６３６４６５２３tP真正的顶点出现在人口高峰期数据来源：世联数据平台市场预测总体趋势本报告是严格保密的。9次？上半年将CPI控制在4%左右上半年CPI保持在6%左右实现输入型经济软着陆出台更激时的措施，发生硬着陆1年远期汇率交割已跌至6人民币汇率升至6元，推动人民币资产（固定资产）大幅增值地产股大幅升值外汇储备持续增长贷币流动性增长信贷增长经济过热，超过实际增长率法定存款准备金率（RRR）上调RRR=18%？信贷大幅萎缩地产行业获得银行的支持力度大幅下降开发商资金短缺，降价以快速回现开发商的预期收益能力变差，地产股下跌购房负担加大，减少购房房地产可保值抵消通涨作用是长期的，短期内普通消费者不敏感交易量下降导致房价下挫，地价下跌开发商促销保证现金流，大量购地以保持预期收益能力数据来源：摩根士丹利分析数据市场预测近期趋势本报告是严格保密的。10中国地产商域网品牌开发商宏观调控下的关键行动：在战略层面上，普遍采取现金为王，增加土地储备的做法万科2007年新政后取地统计城市地块建筑面积楼面地价获得时间方式深圳宝安别墅100000约1000007-09收购惠州GJB2007-4206500179207-09拍卖惠州GJB2007-812105007-09拍卖北京朝阳区1490001140907-10评标长沙林业机械厂51000153707-11挂牌上海铜山街项目2160001553207-11收购无锡蔬菜研究所122000401707-11挂牌成都锦江沙河堡198000388907-11拍卖第四季小计116万平方米（1月的新增储地107万平方米）中海2007年新政后取地统计深圳龙岗中心酒店60000129807-10拍卖深圳G01064118514529307-10拍卖深圳罗湖东门路4000007-12合作珠海2007-02地块86161175007-10拍卖上海闸北火车站16000007-11挂牌重庆CBD弹子石230000007-11拍卖佛山南海区桂城246000421407-11拍卖长春南关区178000187607-11拍卖大连沙河口区西南164835459107-11拍卖第四季取地小计335万平方米世联地产市场预测应对策略本报告是严格保密的。11中国地产商域网品牌开发商未来产品的开拓方向万科：更重视专业分工按产品物业类型不同，将研究团队专业分工为：豪宅项目（别墅：松山湖、17英哩）、城市普通住宅高层项目（金色家园系列）、城市精品住宅高层项目（金域蓝湾系列）、城镇、近郊大盘综合项目（万科城、四季花城系列），该专业团队专注于产品开发研究、取地、定位等工作加强“住宅产业化”研究，花大力气研究“90/70”限制下的产品创新，短期内不考虑“小套拼合”，但会考虑“拆卸”，使空间更富弹性、收纳空间更多加强对客户的研究，未来的产品发展方向将更注重于客户的“刚性需求”，尽量以满足客户之“自用需求”（不一定是“自住需求”）为主的产品：将首次臵业需求客户类型再细分为“A、B、C……”数种类型，同时将首次改善型居住需求之客户同样再细分为“1、2、3……”数种类型。然后，将不同象限之产品与客户匹比，定位出真正客户需要之产品；如，其研究之一种应对市场之产品“E1型”，定位之户型套内面积为37m2，可满足“小两口、无小孩”之客户需求等加大精装修房的开发比例，并在09年基本消灭毛坯房；同时加快产品开发进度面对日渐紧张之“房贷政策”，万科未来可能会尝试“金融援助”型购房方式首次臵业首次改善1首次改善2首次臵业A首次臵业B（小两口、无小孩）E1户型37m2万科本报告是严格保密的。12中国地产商域网品牌开发商未来产品的开拓方向金地与华侨城：更注重外部专业公司意见聘请顾问公司对产品与客户细分之研究，未来一段时间之工作重点在于将产品线与客户线连通（与万科思考之角度类似）未来重点仍将放在主流市场，豪宅地块之获取或定位需体现非常强的资源性，如：深圳中海香蜜湖一号（城中绝版）类型，或深圳万科17英哩（独特景观资源）类型金地个别二、三线城市豪宅定位仍有一定的市场（部分二、三线城市仍未解决富人阶层的住宅换代问题）为了降低房地产运作风险可能会考虑投入新的政策性住房开发（如：廉租房、经济型适用房、政府代建项目等）华侨城本报告是严格保密的。13中国地产商域网2007年，国家宏观政策逐渐从紧，并在年底的中央经济工作会议上明确实施紧缩货币政策，2008年上半年将完全延续调控基调在国家宏观调控的背景下，一线城市交易量大幅萎缩，同时受贷款政策限制，二手房交易量也大幅下挫，投资无法变现，市场信心开始动摇宏观政策2007年，商品住宅供应量加大，与此同时的二手房交易量却迅速下跌，必然加大新盘推售阻力交易价格下半年波动很大，交易量下半年呈下跌趋势，12月下跌较明显厦门市场人口红利还将继续、M型社会的加剧短期内无法改变交易现状从理论分析和品牌开发商的实践来看，降价促销、快速圈地、聘请外部专业公司是上上