房地产营销人员入门必修课

房地产营销人员入门必修课︽房地产销售基本知识︾急训教程编写：子龙适用时间：2009——2012年一、专业术语1、项目开发各有关单位说明：发展商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。投资商：（指投资组合）：实际向该项目投入资金的单位。承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。监理单位：整个项目建设过程中负责监督其质量的单位。代理商：指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介结构。监控帐户：用于监督发展商售房款的银行帐户。作用是保证售房款全部用于该项目发展。（监控帐户在预售证下方）。设计院：负责对项目地块进行整体规划设计的单位，针对项目地盘形状结合周边环境，而作出物业类型、户型间格、单位朝向、面积大小等设计方案。物业管理公司：负责项目交付使用后，小区日常各方面运作管理的单位，如保安、清洁、维修等工作。银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定年限内以月供（连本带息）形式向银行偿还贷款。律师楼：法例并没有文明规定房产买卖必须经律师楼负责处理，但部分发展商及银行为方便行政运作，均有委托律师楼承办有关签署房地产预售契约、按揭贷款抵押合同及发出收楼通知书等工作。2、专业地产术语：1）房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。2）房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。3）居住小区技术经济指标：（1）居住小区总用地：包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地，庭院、绿化用地的总和。（2）住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。（3）公建总用地：指小区全部公共建筑站地总面积之和。（4）道路、广场用地：指小区内主次干道、宅前支路、人行道、绿化带中间宽度大于1.5M的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。（5）庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。（6）总建筑面积（㎡）：指小区内住宅、公建总和。（7）建筑密度：小区内全部建筑的基地面积之和（㎡）/小区内总占地面积（㎡）（8）建筑容积率：小区内总建筑面积之和（㎡）/小区总占地面积（㎡）*100%3、单体住宅建筑设计技术经济指标名词解释：（1）建筑面积：指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。（2）建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。（3）使用面积：是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。（4）辅助面积：是指建筑物各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。（5）结构面积：是指建筑物各层中外墙、内墙、间隔墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。4、物业种类术语：商品房：有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》（93年以前）及《房屋所有权证》（3年以前）或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利。集资房：指城市郊区的农民集资利用宅基地或自留用地建设的住宅（集资房是不需要交地价的，大部分是违法用地，少数经市有关部门批准）。安居房：政府为解决中低收入职工住房而建设的普通住宅，其建设用地通过行政划拨，住宅以成本价出售。购房人士需符合收入限制，一般通过登记摇珠方式出售。宅基地、自留山、自留地：指农村集体经济组织拨给村民建造住宅的用地（原意是作为村民自用）。自留山和自留地是农村集体经济组织分配给村民长期使用的土地，主要用作农、林、牧、渔业等生产。住宅：主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、橱、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线路及每层采用公共卫生间及茶水间。厂房：主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运输等方面。临街铺：作为营商用途的物业，并设有独立橱窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。商场铺：在大型建筑物内分间多个独立营商空间的物业，由于商铺吸引人流量是以自身内部为主题特色，与自然街道的临街铺截然不同，故商场多设有大型休憩、观赏景致及宽敞空间等配套。高层：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼（楼高超过18层）。中高层：安装有电梯，裙楼做商铺，塔楼为住宅的楼（楼高不超过18层）。小高层：一般指9至14层高住宅，该楼宇附一部电梯供使用，通常为一梯三伙或一梯四伙间格。多层：指7层以下的住宅，该类楼宇不带电梯。（7层以上，包括7层带电梯。）别墅：小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。复式：上下两层相连的单位，其中包括中空复式及密封复式。单身公寓：也称酒店式管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。一般面积介于40—80平方米，单位分布为长方形，即两边为住宅，中间设通道模式（只有单面采光）；另室内附设独立洗手间及厨房（尤以开放式厨房为主），房间分布以一至三间不等。现楼：已交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称之为现楼。准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。楼花（期楼）：处于施工阶段，离交楼期甚远的楼。CBD：城市中央商务区。CLD：中央生活区。5、建筑结构简介：地下室/负层：指地面以下地基以上的建筑层，一般用作停车场或商场。正负零零/+00：指项目建筑进度已达到地面水平，通常完成负层后就到+00。裙楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等多用作商场、会所或其他配套设施。架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。奠基：指地盘实际开始施工阶段，一般皆举行奠基仪式以示隆重及标志项目正式破土动工兴建。封顶：指项目已完成最顶层的结构工程。三通一平：指地盘土地已进行通水、电、路工程及已进行土地平整。七通一平：指通水、电、路、煤、渠、电信、有线电视及已进行土地平整。土建成本：按普通粗装修商品房土建成本分类，9层以下无电梯（多层）约￥1000~1100元/㎡；9至15层带电梯（小高层）约￥1500元/㎡；20层左右电梯高层约￥1700元/㎡。框架结构：由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。因未砌墙时象个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，因会减弱抗震能力。剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。横向推力会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。剪力墙是钢筋混凝土捣制成的，内含双层钢筋网，而剪力墙上的门窗洞是设计时按力学要求定好的，洞口四周均设钢筋加固，故剪力墙建成后是不能拆除。混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可随便拆移，否则有垮下来的危险。楼板（楼层厚度）：多层一般为8—10厘米，高层在10厘米以上。外墙：大厦或住宅外面墙体称之为外墙。内墙：单位里面的间隔墙体。楼高：地面到楼顶的高度，一般室内为净高2.8米。交楼（交接）：经过质量验收的单位，收楼标准为客人领取钥匙的日期。套房：通常指带有洗手间的房间，而较大套房还包括有书房及衣帽间。毛坯房：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦有全无间隔）。装修标准：由发展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。一般分为豪华装修、一级一类、一级二类装修。（外墙，内墙，地面，厨厕，窗，电路）长条形设计：指楼宇整体设计呈长方形形状，即单位分布于两旁，中间留有走廊作通道。这设计多用于早期多层大厦及公寓，缺点在于存有黑厅、黑厕及通风不足情况。井形设计：传统一梯八户高层大厦设计，即楼宇呈“井”形状。其好处在于室内间隔四正，摆放家具方便；惟缺点为空间过于单调，部分单位走廊长及采光面略嫌不足，并且存在楼望楼情况。钻石形：其好处在于采光面足，客饭厅分布明显及每个房间均享有广阔视野；而缺点则是角位较多，加深摆放家私难度。品字形：指一梯三伙，单位设计呈“品”字分布。其好处在于户户三面单边，采光面及通风充足，缺点则普遍为大面积单元，且容积率难以用尽。弧形设计：若项目地盘正对优美景观，如海景及湖景等，为使大部分单位能欣赏美景，故设计上将多个单位同时朝向一面，藉此增加单位价值，其缺点为施工难度加大，而单位内亦无可避免地令部分面积不能有效利用。跃式设计：指单位内部分空间较地面升高，以制造出清晰各空间区使用功能及彰显豪华气派感觉。飘楼；指楼房向外飘出，地面无支柱的楼层，建筑面积按其水平投影计算。飘台：若外飘、称飘阳台，建筑面积按其水平投影面积的一半计算，窗台：指单位内面积部分向外飘出，藉此加强采光效果，基本上只可作为摆放杂物或装饰用途。一般离地面约30或70厘米。曲尺窗：指窗面积部分是“L”形，以便加强采光及视野效果，达到拥有180度景观。建基面积：即建筑基地面积，指建筑物的首层外墙勒脚线以上外围水平投影的占地面积。用地面积：指产权人使用土地的范围，包括其地上建筑物、天井、庭院、通道等占地面积的总和。共用地面积：指两个或以上产权人共同占有使用的不能分割的土地范围。技术层：指建筑物的自然层内，用作水、电、卫生等设备安装的局部层次。骑楼：指建在马路旁，底层是人行道的楼房一部分。飘檐：指房屋向外飘出的屋檐、雨蓬。天平台：指建筑物顶有维护结构而无上盖的平台。智能化设备：指建筑物或小区内是以计算机操作及管理。其运作模式是在大厦施工时预先铺砌综合布线系统全面操作。包括安全防盗系统、节能系统、设备自控系统及物业管理系统等。如采用电子水表、电子电表、电子煤气表，有小区物业管理中心智能物业管理系统定期对住户进行自动抄表=打印，将三表数据综合布线系统收集，传送到自来水公司、供电局、煤气公司等，并通过智能物业管理系统内的银行结算系统完成收费缴纳，免却住户交付各种繁杂费用麻烦。6、物业面积及技术指标说明：建筑面积：即实用面积加分摊面积，房间内空面积与公共建筑分摊面积、共同墙分摊面积、阳台面积之和（外飘阳台折半计，不外飘合计）。实用面积：基本指单位内所占面积，但这是从外墙开始计算，若墙壁连着其他单位，则从这幅墙中间开始计算。使用面积（净空/内垄面积）：除砖墙外，实际室内可以使用到的面积。分摊面积：公共场所（如楼梯、大堂、升降机等）及公共设施（如供电房）所占的面积，是按一定的比例分配给每户住户的。实用率：实用面积÷建筑面积（高层一般为80%，多层一般为90%）。使用率：使用面积÷建筑面积（一般不用同客人计算）。小区规划：整个项目总体规模。其中包括建筑规模、公共设施等。小区配套：整个项目的公共设施配套。容积率：整个项目总建筑面积与占地面积的比率。如项目总建筑面积为10万平方米，占地面积为5万平方米，则容积率为2。覆盖率：此为建筑物的某一层面积与地盘面积的比率。如某大厦每层2万平方米，地盘面积为35000平方米，则覆盖率为57.1%。而覆盖率与容积率的限制是有相互关系的。建筑密度：指建筑物的投影面积占整个小区用地的比例。住宅类型一类小区二类小区三类小区低层50%多层30%35%40%中高层25%28%30%高层22%25%小区分类：一类：市政公用设施齐备，布局完整，环境良好。二类：市政公用设施齐备，布局完整，环境良好。三类：市政公用设施齐备，布局不完整，环境一般，或住宅与工业或其他用地混合交叉使用。楼距（间距）：指建筑物之间南北向和东西向的距离。住宅类别层数南北向住宅间距东西向住宅间距一类小区低层1.0H4M多层、中高层2.0H4M低层1.0H4M二类小区多层、中层2.0H6M高层30M+0.3（H-30）15M三类小区多层、中高层0.8H6M高层2.4M+0.2（H-30）15M注：H代表楼高，如“1.0H”则代表1倍楼高。绿化：小区内绿化包括公共绿地、宅旁绿地、庭院绿地、公建配套附属绿地和道路绿地等。一类小区绿化率不得小于45%；二类小区绿化率不得小于30%；三类小区绿化率不宜小于25%。二、建筑入与