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2009年11月从非凡到卓越，再到永恒一座超越梦幻之城一个前所未有的社区巨凝大成板块品牌价值塑造及营销战略Question1斯盖是谁?Question2今天的主题是什么?今天的高峰交流不是讨论如何建房子也不是讨论如何卖房子斯盖从不仅仅为销售房子而忙碌今天的斯盖是前来与巨凝集团共同分享这百年一遇的房地产盛事今天要探讨的关键问题是如何让这个项目真正成为所有参与其中者的成功及成名之作并获得最大的价值回报上篇审视大局豪宅未来的供应量统计豪宅购买者身份调查Point1常州豪宅的上市量调查总量调查135.84.3183.32.3114.13.4330.78.0600024681012141618京城豪苑新城首府凯纳华侨城嘉宏盛世——晋陵路8号和记黄埔总供应量（万㎡）已供应量（万㎡）已去化量（万㎡）Point1常州豪宅的上市量调查销售调查451530450168240150125320100200300400500600京城豪苑凯纳华侨城新城首府晋陵路8号总套数去化套数Point2常州豪宅购买者调查购买身份调查50%10%10%10%15%5%私营企业主文化名人自由职业企业高管政府官员其他常州市中心将成为高端住宅的集中地竞争越来越激烈的常州高端住宅市场却吸引了众多开发商集中开发我们的出路何在？传统的营销战略只能让项目顺势而为难有属于自己的天空高明的营销战略完全没有必要去正面迎敌思路决定出路中篇从非凡到卓越项目品牌定位思考项目品牌价值升华最成功的营销定位战略就是让产品彻底对立到没有对手所以，定位，本质上是不走寻常路——斯盖策划Question1豪宅之路通吗？2009年以来，常州市区“豪”声一片大开发商来了，豪宅专业户来了，豪宅在市中心不断涌现“豪宅”频繁出现在各种广告中常州有多少项目在宣称自己是豪宅标准？Question1豪宅之路通吗？常州豪宅项目销售价格调查项目均价对比（区间价格取中间值）17000110001450015000020004000600080001000012000140001600018000京城豪苑凯纳华侨城新城首府晋陵路8号单价：元/平米Question1豪宅之路通吗？高价房地产始终无法脱离“奢华豪宅”的模式市中心、大户型、大景观、国际品牌、星级服务…豪宅似乎只有一种模式只是有很多案名而已Question1豪宅之路通吗？渐渐的，豪宅成为了财富的纪念堂区别只是位置和总价真正的豪宅内涵被太多项目忽略了，甚至藐视了常州不需要第二个“新城首府”我们坚持不走寻常路、不搞模仿秀不走传统“豪宅”之路Question1豪宅之路通吗？Question2其他豪宅的背后或多或少都有半个“豪宅专家”巨凝有什么?巨凝能做豪宅吗？Question2当然，巨凝过去与豪宅没有太多关系勉强拉扯关系反而让人不自然反过来问：豪宅专家又如何?巨凝能做豪宅吗？Question2宏宇集团在2002年打造星河湾之前，什么都不是！上海万科在打造翡翠别墅之前没有人认为万科会造如此高端的别墅关键不在于过去而在未来创造了什么比说了什么更重要巨凝能做豪宅吗？Question2巨凝能做豪宅吗？我们不需改变成见我们只需做一件没有任何参照标准的作品让一切俯首称臣Question3常州人真正理解豪宅吗？当豪宅之声一浪接一浪市场流行着用浮躁和缺乏内涵的空间堆砌而成的伪豪宅常州人被忽悠了Question3常州人真正理解豪宅吗？就好像：当所有的人中国都认为宝马7是豪华轿车欧洲的皇室贵族们却只购买另一个品牌的车要改变“豪宅”观念也没有想象的难Question3常州人真正理解豪宅吗？所以我们不再宣称自己是“豪宅”但我们从不背离“豪宅”我们改写常州的顶级住宅发展史Question4到底什么算是豪宅？城市豪宅功能区位配置超越豪华住宅之上永恒的地标超前的配置全面的照顾文化血统影响建筑文化装饰文化家具文化打造者理念设计者思想拥有者品位社交圈城市地位豪宅的价值体系Question4到底什么算是豪宅？上海华府天地、汤臣一品的销售价格达到巅峰，打破上海新房销售单价记录。Question4到底什么算是豪宅？Question4到底什么算是豪宅？Question4到底什么算是豪宅？所以，浮躁不是真正的豪宅我们须远离浮躁淡定而观我们创造城市高尚住宅的梦幻境界Question5巨凝项目有何过人之处？项目要素之一区位价值在我们看来城市商务核心地带临千年运河聚千年龙城文脉Question5巨凝项目有何过人之处？项目要素之二公寓规划户型规划建筑风格公共空间Question5巨凝项目有何过人之处？项目要素之二公寓规划163.24180245250.1379.8862120161050100150200250300京城豪苑凯纳华侨城新城首府晋陵路8号最大面积：平米最小面积：平米常州豪宅项目户型面积调查2.853.12.92.93.12.72.752.82.852.92.9533.053.1京城豪苑新城首府凯纳华侨城晋陵路八号巨凝项目层高（米）Question5巨凝项目有何过人之处？项目要素之二公寓规划常州豪宅项目层高调查Question5巨凝项目有何过人之处？项目要素之二公寓规划客厅式豪宅Question5巨凝项目有何过人之处？项目要素之三景观规划35%70%40%30%0%10%20%30%40%50%60%70%京城豪苑新城首府凯纳华侨城晋陵路八号绿化率Question5巨凝项目有何过人之处？项目要素之三景观规划5.142.44.22.43.00123456京城豪苑新城首府凯纳华侨城晋陵路八号巨凝大成厂地块容积率Question5巨凝项目有何过人之处？项目要素之三景观规划在我们看来巨凝项目景观规划难有优势Question5巨凝项目有何过人之处？项目要素之四车位规划在我们看来巨凝项目的车位优势十分明显业主及访客有充分的空间泊车Question5巨凝项目有何过人之处？项目要素之五别墅规划从面积规划看巨凝建造的早已超越传统别墅从建筑形式看其价值已经完全不同于其他别墅Question5巨凝项目有何过人之处？项目要素之六青果巷刘国钧这块土地似乎与生俱来就与众不同作为民族工业骄子刘国钧先生给我们留下的何止是宝贵的精神财富Question5巨凝项目有何过人之处？项目要素之六青果巷刘国钧这里早已烙下了实业家、风水宝地的印迹Question5巨凝项目有何过人之处？项目要素之七精装修标准300020004000600001000200030004000500060007000京城豪苑凯纳华侨城新城首府巨凝项目元/平米常州豪宅项目装修成本调查Question5巨凝项目有何过人之处？本项目并非传统豪宅绝不仅仅为了奢华居家而建造城中、大宅、顶配、风水、精装…这里所能容纳的将远远超越我们的想象力Question6谁会选择这里定居？那么谁可能钟情于这实业家的风水宝地？谁可能有这样的购买能力？谁需要如此大的空间来容纳其生活的全部？……他们不仅仅有财富、有思想他们还有相当的影响力Question6谁会选择这里定居？财富阶层上流社会目标客户企业精英意见领袖常州企业界的时代人物Question6谁会选择这里定居？常州企业界的时代人物常州实业界的领军人物卓越的智慧当然要领先享受城市恒久的王者地位超凡的影响力当然要领先拥有最立体，最生态、也最高尚的生活圈层Question7为什么选择这里？财富至高礼遇事业成功标杆稀有风水宝地高尚社会地位除了这些，还有什么？“尺度”Question7为什么选择这里？什么“尺度”？商界高端正在发生着转变传统的商业模式和信息渠道正在被颠覆居住尺度事业尺度社交尺度地位尺度“圈子”Question7为什么选择这里？什么样的“圈子”？沟通和人际圈越来越成为商业模式中的关键词高端商务精英交际和沟通所占的时间已经越来越大休闲化随机化圈层化事实上，每位商界风云人物，都在积极的为自己画圈Question7为什么选择这里？这个圈，一定诞生在一个城市地标众所周知而神秘莫测占据城市稀缺资源而高贵不凡集万千宠爱于一身Question7为什么选择这里？案例:上海九间堂别墅上海九间堂别墅，曾经名噪一时，最终成为众多文化企业家的私人公馆集商务功能与城市中心别墅价值于一身Question7为什么选择这里？案例:上海豪宅御华山上海的华山路，既毗邻上海城市最繁华的“十字核心”静安寺商圈，又大隐于华山路上，从李鸿章故居到孙科宅邸，从郭棣活府邸到盛宣怀学堂，一个个政坛达官贵人、各界名流在这里纷至沓来，百年以来就已根种下了顶级住宅群落的渊源深厚的历史文化底蕴是很多高端客户选择华山路顶级物业的重要原因Question7为什么选择这里？案例:上海豪宅御华山在御华山的顶级行政公馆里，社会名流在自家设顶级“家宴”宴请贵宾，社交名流，在烙上主人身份的同时，以品味、兴趣、爱好慢慢集结起自己的社交圈，为每一个志同道合的友人颁出自家“私家会籍”Question8项目品牌定位策略？汤臣一品仅仅是豪宅吗？星河湾仅仅是富人区吗？世贸佘山庄园仅仅是别墅吗？项目品牌仅仅是一个“圈”吗？作为城市商业核心的顶级住宅，我们应该承担怎样的社会责任和历史使命？Question8项目品牌定位策略？城市必将走向资源整合的发展模式人才的聚集和信息的高度密集是必然的趋势城市之间的竞争、经济实力的竞争已经逐渐由技术规模及行业的竞争转化为人才的竞争、资源的竞争、信息的竞争Question8项目品牌定位策略？“圈”城市顶级商界风云人物聚集交流的平台城市经济实力的另一张名片Question8项目品牌定位策略？城市经济实力的另一张名片从一个典型的城市豪宅主题板块进而上升为一个城市发展主题板块品牌Question8项目品牌定位策略？品牌核心主品牌副品牌副品牌独立独立系统化品牌延伸策略与品牌体系建立Question8项目品牌定位策略？品牌延伸策略与品牌体系建立品牌核心主品牌副品牌副品牌巨凝理念项目板块豪华公寓豪华别墅建筑城市梦幻住宅常州顶级商界风云人物的生活交际平台私属豪华行政公馆私属豪华商务会所Question9项目品牌价值如何能最大化？基本功能价值时尚文化价值城市产业经济价值社会文化价值项目规划附加价值情感文化价值时代精神价值功能层面创新层面精神层面城市层面斯盖独门策略工具品牌价值极大化阶梯战略Question9项目品牌价值如何能最大化？功能层面创新层面精神层面城市层面城市核心的顶配豪宅城市顶级企业家的私属会所城市商界风云人物的交际平台城市顶级经济圈的发展核动力城市经济发展的全新名片Question10项目品牌案名建议？【龙城会】MAXCLUB下篇从卓越到永恒项目规划建议品牌营销战略品牌整合传播Point1项目规划建议打造城市的顶级交际生活圈会所景观别墅【龙城会】名人会所常州第一豪华会所中央广场式景观沿河森林式景观全独栋别墅规划超大地下室规划引进国内知名会所管理机构形成外紧内松的深宅大院形成超级私人会所空间Point1项目规划建议顶级名人会所豪华私人会所豪华商务公馆Point2品牌营销战略创新是营销的灵魂是取得项目效益最大化的利器——斯盖策划Point2品牌营销战略第一：我们必须暂时忘记销售房地产我们销售一个城市的未来第二：我们必须暂时忘记销售房地产我们销售一个城市的文化价值Point2品牌营销战略第三：我们必须暂时忘记销售大宅我们销售一个城市的不可复制的资源第四：我们必须暂时忘记销售房子我们销售一个城市的唯一的人际圈Point2品牌营销战略品牌营销的5大动力项目创新规划的力量巨凝集团的号召力量顶级圈层聚集的力量奢侈品经济链的力量城市地标的力量不断形成品牌的高度关注力从而形成品牌的持续营销力Point2品牌营销战略关键营销模式会所式营销模式顶级会所会员卡顶级会员活动营销会员限购普通会员VIP会员核心会员Point2品牌营销战略关键圈人模式奢侈品牌联合圈人模式Point2品牌营销战略关键营销渠道政府背景渠道产业经济链渠道Point3品牌整合传播策略最高校的传播策略品牌再传播活动传播C2C传播媒体栏目政府活动品牌联动行业峰会电台栏目电视栏目杂志栏目Point3品牌整合传播策略硬性广告0%活动传播50%C2C传