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向东岛2010年品牌营销战略第一部分2009年营销工作总结第二部分2010年总体营销战略第1篇向东岛09年营销总结与启示Point1客户调查分析业主购买因素调查分析客户在向东岛购房的原因43754171218308婚房改善用房父母居住子女居住自己无房孩子上学工作需要长期投资短投其他购买原因前期购买中投资因素较大，二期投资因素将逐渐减弱，市场竞争性将由此增强。Point1客户调查分析业主购买因素调查分析客户能接受向东岛的交通时间在30-60分钟，可以看出，以向东岛为核心，周边的30-60分钟的区域皆可成为向东岛营销的目标区域。所能接受交通时间客户上下班距离向东岛的时间664192430分钟以内30-59分钟60-89分钟90-119分钟120分钟以上Point1客户调查分析业主购买因素调查分析图表看出：业主购买向东岛的两个主原因是投资和自住，迅速上涨的价格刺激一部分客户将向东岛作为短期投资项目，而岛上的原生态环境和距离上海较近的区位优势促使大部分客户将定居向东岛。客户认可的向东岛优势2218188151314581原生态环境与上海一水之隔高尚别墅规划配套交通价格户型物业管理开发商其他优势认可客户所担职务786191441私企老板高管、CEO高层管理者中级管理者普通员工无效购买向东岛的客户绝大多数为私营企业主和高层管理者。Point1客户调查分析业主身份统计分析业主工作职务业主学历主要集中在高中或职高、大专和本科水平。这充分证明了向东岛对于他们来说不仅是生活，社会地位价值往往是决定性的。Point1客户调查分析业主身份统计分析业主学历客户学历114937232初中及以下高中或职高大专本科硕士及硕士以上业主基本集中在太仓，在嘉定、普陀、徐汇区域工作的客户也认可向东岛的板块优势和居住环境，嘉定区域成交最为活跃。Point1客户调查分析业主身份统计分析业主工作所在地8910122114390102030405060708090太仓昆山苏州嘉定宝山普陀徐汇卢湾长宁闵行浦东浙江其他客户工作所在地Point1客户调查分析向东岛来访客户统计分析437,34%854,66%上海及其他区域太仓2009年，向东岛共计上岛来访1309组上海及其它地区来访437组，占整体来访人数的34%，太仓地区组854组，占整体来访人数的66%Point1客户调查分析向东岛来访客户统计分析根据来访数据调查，上岛客户多以男性为主。来访性别组成男性女性Point1客户调查分析向东岛来访客户结构统计分析来访客户基本为夫妻或与朋友一起来岛上体验，全家拜访也比较常见Point1客户调查分析向东岛来访客户年龄统计分析来访客户年龄以30~50岁居多，且大都亲朋好友结伴一起来Point1客户调查分析来访客户统计分析（上海区域）嘉定,126宝山,65长宁,33普陀,50徐汇,35浦东,21闸北,35虹口,22杨浦,15其他区域,35020406080100120140Point1客户调查分析向东岛来电客户统计分析1352,52%232,9%1033,39%上海区域太仓其他区域上海的推广取得了空前的关注，充分证明上海人对休闲度假和生态养生的强烈需求。Point1客户调查分析来电客户关注点数量统计区域,1585规划,586价格,1226户型,985配套,584环境,965交通,877开发商,126020040060080010001200140016001800Point2广告传播效果分析2231815162592404282150510152025303540新闻晨报新闻晚报太仓楼市太仓电视台搜房网太仓房展会朋友介绍户外广告牌其他客户了解向东岛的渠道太仓及上海各媒介效果统计Point2广告传播效果分析户外广告媒介效果也非常明显，网络、电视、杂志配合户外达到立体化的传播攻势。根据客户对向东岛的了解程度，可以得出：向东岛的广告传播对客户的持续影响力很高，大多客户通过广告的吸引上岛体验，最终达到购买的目的。客户对向东岛了解程度客户对向东岛的了解程度173033239101年以上6个月以上3-6个月1-2个月0.5-1个月半个月以下Point3向东岛成交户型与面积分析向东岛主流成交面积在320-470之间的B/C/D中小独栋、500以上的A型大独栋抗性很大，双拼别墅在合理的促销政策中均有很好表现。客户购房的向东岛物业类型40111125241217双拼A1A2B1B2C1C2D1D2向东岛320-470平米中小独栋为成交主流小结2009年向东岛在上海的推广的确吸引了大量关注充分见证向东岛定位的准确性和其原生态魅力但由于一期户型面积并不属上海购买主流现场不够完善等原因，造成一定的客户流失从来访的性别和年龄看他们一定很看重向东岛特有的区位价值和居住环境同时也需要无可替代的城市地位Point42009向东岛营销启示Point42009向东岛营销启示为什么向东岛09年能完成6.5亿的销售指标?定位精准概念独到战术灵活活动丰富空中品牌塑造地面锁定客户第2篇2010年沪苏两地别墅市场压力有多大？2010上海别墅环境市场预测PART1上海别墅市场分析2008年12月--2009年11月上海别墅市场价格走势14187.221211.82157541710419173194792194819511222022574628563203320500010000150002000025000300002008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月成交均价（元/平）Point1上海别墅市场分析2008年12月--2009年11月上海别墅市场成交套数2801402397151010125514281513128392911561105020040060080010001200140016002008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月成交套数Point1上海别墅市场分析08年12月--09年11月上海别墅市场成交量/供应量60569.3235254.9758531165795245600324000390000427000305430239670292650280000131800305001615001673001455002090002810001430002300002500002300002500000500001000001500002000002500003000003500004000004500002008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月成交量（平米）供应量（平米）Point115100246810121416别墅供应量300-600万600万以上上海别墅市场分析别墅市场月度月均供应量预测（万平米）Point1上海别墅市场分析上海市场供应量预测Point1根据09年上海别墅市场的成交量和成交价格，我们预测：2010年上海600万以上别墅的市场供应量约为120万方300-600万左右的别墅供应量约为180万方2010年上海嘉定区别墅调查在售各主要项目目前存量面积对比1427.466796.2913023.6423692.06180007870.3315192.011200520092001320017200212002520029200安亭新镇东方豪园嘉宝紫提湾城嘉怡别墅金地格林风范城莱英郡城龙湖郦城面积（平米）Point22010年上海嘉定区别墅调查在售项目剩余套数对比21255872402662020406080100120安亭新镇东方豪园嘉宝紫提湾城嘉怡别墅白金院邸莱英郡城龙湖郦城套数Point22010上海嘉定区别墅调查在售各项目目前均价对比18000220003000035000410003000027000400080001200016000200002400028000320003600040000安亭新镇东方豪园嘉宝紫提湾城嘉怡别墅白金院邸莱英郡城龙湖郦城单价Point2叠加：20000联排：25000双拼：30000叠加：20000联排：21000双拼：25000独立：38000独立〉30000联排：20000联排：180000独立：20000-25000双拼：18000-20000联排：25000独立：40000联排：18000双拼：20000独立：25000联排：2000012234Point22010上海嘉定区别墅调查嘉定别墅市场热点板块2010年价格预判2010上海嘉定区别墅调查嘉定别墅市场预计嘉定区域受11号线开通影响，众多自住和投资客户将目光瞄准本区域，房价和地价大幅上升，嘉定新城楼板价达到15800元/平米。嘉定区在售别墅剩余约300套，销售均价为27000元/平米。2010年嘉定区域别墅供应量预计在40万方，预计供应价格在29000-38000元左右。Point22010上海独栋别墅板块单价预测Point32010上海独栋别墅板块单价预测青浦区热点板块：徐径35000赵巷35000朱家角35000淀山湖20000元嘉定区热点板块：南翔38000安亭40000松江区热点板块：佘山50000泗泾35000浦东区热点板块：张江35000川沙28000高桥30000奉贤区热点板块：奉贤海湾28000金山区热点板块：金山海滩25000宝山区热点板块：顾村27000Point3太仓别墅市场PART2太仓别墅市场分析在售项目基本情况一项目名上海公馆荣御蓝湾所在区域太仓太仓地理位置东仓新路西侧，武汉路北侧太仓经济开发区常胜路18号建筑面积6.5万约45万平方米物业形态独栋、联排别墅和高层住宅独栋、联排、叠加别墅，高层（规划中）开盘时间2009-12-122009-3-8主力面积独栋别墅：240-450㎡二联院625-632㎡；联排中间套317-352㎡，沿路套343-357㎡，沿河套489-519㎡；叠加别墅214-268㎡均价联排已售罄，独栋17000元/㎡景瑞荣御蓝湾独栋、联排、叠加别墅均已售罄定位/特色御览湖岸风华，启创湖居时代湾域生活，手感建筑；种在坡地上的地中海风格群落Point1项目名盛洋城市花园高成上海假日所在区域太仓太仓地理位置白云路与沙南路交汇处浏河镇沪浮璜公路与沪太路交岔口建筑面积15万平米41万平米物业形态多层、观景小高层、双拼别墅和联排别墅普通住宅、别墅、商业开盘时间2009年12月28日2006年5月主力面积双拼290㎡，联排（多为二联、三联）：250㎡独栋别墅：273㎡--342㎡均价双拼别墅：18000元/平米联排别墅：12000元/平米独栋别墅：13000元/平米定位/特色本项目打造为引领太仓中部区域市场的“城市名片”,也成为促进“中部崛起”的重要项目和领头羊功能齐全、品质高贵的大型综合社区太仓别墅市场分析在售项目基本情况二Point1太仓别墅市场分析在售项目基本情况三Point1项目名景秀江南南洋一号所在区域太仓太仓市区地理位置双凤镇建新路东侧太仓南园西路建筑面积15万平米32万平米物业形态联排别墅别墅、小高层、多层、商铺、会所开盘时间2009年12月8日09-11-3主力面积联排别墅地上：200㎡，地下109㎡；地上：250㎡，地下55㎡户型：小独栋、双拼、二联排面积：158—179平米（建筑面积，不含赠送面积）带赠送面积：200——300平米二联排，办理VIP卡相应折价均价12500元/平米联排单价17000元/㎡定位/特色美食之乡，别墅精粹太仓顶级豪宅和别墅4002903424502503002002502732402001580100200300400500荣御蓝湾盛洋城市花园高成上海假日上海公馆景秀江南南洋一号最大面积：平米最小面积：平米太