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深圳湾一号OneShenzhenBay营销执行方案思源经纪华南大区2012年2月27日让理想照进现实理想现实思考实现综合体旗舰资产，308米、世界第一排视野高度可以被超越，但地段绝不会被替代，产品可以被模仿，品质绝不会被超越，一个城市仅此唯一理想立于地产影响深圳未来30年的价值巨作深圳从此国际比肩纽约、伦敦和香港理想立于深圳在资本市场下，高资源运转整合，缔造出的卓尔不凡的世界品质，世界资产的创造者。理想立于鹏瑞承载着南中国荣耀的城市地标集地段、资源、景观、多业态为一体的新城市综合体旗舰必然折射出深圳最顶尖品质内涵；成为极少数掌控世界人物的第一居所！项目价值梳理1认知项目、梳理价值、一切从项目角度出发市场动态与竞争格局2瞄准对应市场，全方位锁定竞争格局客户定位3综合体全局战略确立项目定位与需求高定4洞察客户，追踪、圈层客户目录CONTENTS营销总策略6营销总思路、各阶段推广策略、主题现实价格定位5定价、价格策略让理想照进现实占位后海中心区、奠定高昂市场价值、世界第一排视野蛇口老镇海上世界后海金融中心区深圳湾滨海休闲公园F1赛场南山商业文化中心深圳湾口岸区滨海生活区后海中心区规划•总建筑面积400万㎡，其中•商务办公：230万㎡•研发办公（总部基地）：50万㎡•商业：120万㎡功能定位：侧重商业和产业服务东区功能：文化、体育、娱乐、休闲西区功能：办公、商业2007200820092010年份片区成熟度2011成熟起步炒热滨海长廊建成规划实现后海滨路开通、地铁2号线开通海岸城、保利剧院开业深圳湾体育馆开放西部通道开通2012金融区首批物业初步建成歌剧院、现代艺术馆建成湾区高标准的规划奠定了区域的高价值实现，并随着规划的逐步兑现而走高湾区价值之一：国际金融商务中心后海金融中心区未来的深圳中环，行业领袖企业总部聚集地，将超越罗湖蔡屋围金融区和福田中心区。湾区价值之二：新型综合商圈西部通道后海金融区商圈海雅商圈海岸城商圈深圳湾口岸商圈地铁2号线区内拥有较多的商业汇集点，包含口岸商圈、地铁商圈、金融区商圈等，有机会发展成为继东门、人民南、华强北之后的新型商圈。宝能太古城三湘海尚皇庭港湾鸿威海怡湾卓越维港君汇新天一线海景、高端规划、丰富的城市资源，成就了深圳湾新一代豪宅区，成为高端财富阶层的聚集地湾区价值之三：深圳湾豪宅居住区湾区价值之四：世界级人文休闲资源“一湖三带”景观规划投资14.5亿兴建的深圳歌剧院亚太地区唯一永久摩托艇赛场深圳体育中心——春茧投资4.5亿兴建的深圳艺术馆15公里滨海长廊，众多大型文体设施，成就了湾区的稀缺资源和知名度湾区价值之五：铺天盖地区内立体交通网络全国第一个同时设有轨电车、观光轻轨、地铁的城市中心比肩国际。湾区5大价值关键属性项目区域价值梳理汇总•具备前海中心高端规划•高端金融服务基地，香港金融的后方基地•高规格规划配套•商务商业资源丰富•功能侧重商业及商务办公后海滨路东滨路科苑大道深湾一号新百丽鞋业、天虹、阿里巴巴南方总部后海站登良站西东南北项目四至三湘海尚宝能太古城蔚蓝海岸保利剧院/商业中心深圳湾公园FI摩托艇赛场城市中轴线旁，东临一线海景，是最璀璨的城市观景台，全城仰望的城市价值制高点唯一：深湾壹号一期技术指标项目名称深圳湾1号北地块用地位置南山区东滨路与科苑大道交汇处西北侧总用地面积13657.82㎡用地性质商业服务设施用地总建筑面积119343㎡计容积率建筑面积70692规定建筑面积：63240.00办公建筑13500㎡层数T1：21层T2：32层T3：18层T4：18层商业建筑9800㎡商务公寓39790㎡警务室50㎡垃圾收集站100㎡建筑高度T1：98mT2：120mT3：69.9mT4：80m核增建筑面积：7452.0一层骑楼及城市开放空间4270㎡屋顶架空休闲绿化2260㎡避难层922㎡规定建筑容积率4.63核增建筑面积5.18建筑基底面积7520.0建筑覆盖率55%机动车停车位632个各栋层高T1：4.5mT3：3.5mT2：3.5mT4：4m集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体，将建成后海地区标志性建筑群；总建筑面积271,740㎡，容积率5.9，超高层高度308米含：办公约68,000㎡，酒店约15,000㎡，公寓约150,000㎡，商业约40,000㎡，公共配套2,580㎡罕见城市核心“标志性”建筑群、综合资产价值旗舰唯一：自成中心、影响城市顶尖力量—综合体价值办公—国际滨海商务新标杆，比肩世界的滨海商务新标杆。酒店—全球顶级酒店。顶级商业—约4万㎡的商业配套，高端配套服务，深圳商业之最。公寓—顶级产品定位，深圳史无前例、最顶级配置。价值连城、媲美香港ICC！香港最大型的综合发展项目，由将是全球第三高的甲级商厦环球贸易广场、全港最高综式地标住宅建筑天玺、豪华服务式套房酒店港景汇、国际顶级酒店TheRitz-Carlton和W酒店，以及逾10万平方米大型时尚购物商场圆方组成，配合四通八达的强势交通网络，令九龙站成为环球新核心商业区，为香港这个世界大都会带来全新面貌。香港环球贸易广场ICC深湾壹号一期公寓产品分析楼栋户型面积（㎡）数量（套）比例备注T3T3-1951416%一层2户，独立电梯厅T3-4401416%一层2户，独立电梯厅，私家泳池T4T4-5901316%一层1户，私家泳池T2T2-4303846%一层2户，独立电梯厅T2大平层-90056%一层1户，私家泳池T2顶复-170011%一层1户，私家泳池总体85100%T1：写字楼T2：1~6F商业7~25F430㎡户型26~30F900㎡户型31~32F1700㎡顶复T3：1~4F商业5~18F195—440㎡户型T4：1~5F商业6~18F590㎡户型科苑大道唯一：湾区核心国际公寓、空中私家泳池奢华打造T2T4T1T3科苑大道北区南区营销中心T2：1~6F商业7~25F430㎡户型26~30F900㎡户型31~32F1700㎡顶复T4：1~5F商业6~18F590㎡户型T3：1~4F商业5~18F195-440㎡户型最佳的一线自然景观略有噪音干扰城市景观，南北通透园林景观资源最大化，18层以上全一线自然景观，产品价值—专属官邸定制1.大尺度空间、绝版豪宅功能规划；2.多套间规划，多功能间处理，高标准实现豪宅生活；3.空中泳池设计、深圳引领；4.商务公寓、不受限于严控政策影响，不限购、不限价。核心卖点：户型尺度：590㎡国际大师团队奢华缔造每个环节均师出有名；品质与工艺保证，强大价值效应；是项目未来保值升值。唯一：精工细作与用材考究大师团队设计产品尺度高品质的血统这是能成为顶级艺术奢侈品的基础具备了创造属于顶级奢侈品价值内涵的三大条件！地段与资源价值劣势与威胁并存在动荡经济市场中，固定资产投入前景还有多远？城际之间的威胁，城市旧改，大量综合体运作，如何突围竞争？稀缺成为项目最大威胁，谁是志同道合者，成为深湾1号标准业主？劣势与威胁主要因素来源：极度稀缺产品、非主流户型项目价值梳理1认知项目、梳理价值、一切从项目角度出发市场动态与竞争格局2瞄准对应市场，全方位锁定竞争格局客户定位3综合体全局战略确立项目定位与需求高定4洞察客户，追踪、圈层客户目录CONTENTS营销策略与执行6营销总思路、各阶段推广策略、主题现实价格定位5定价、价格策略让理想照进现实宏观经济——2011，世界看中国按照FMI的统计，2011年世界各国PIB排名，美国第一，中国第二，其次为日本、德国，法国排名第五，巴西则超越英国，晋升第六位。2011，中国的经济平稳发展为世界做出重大贡献，中国已经全球瞩目。作为改革开发最前沿的城市，必然吸引全球的目光。宏观经济—经济快速发展的同时，附带着隐忧，中国面临内外交困的局面，且国内经济通胀率维持高位。世行报告称，中国2011通货膨胀率为4.3国内：M2低估广义流动性增长，货币政策短期内维持偏紧,通胀率仍维持高位。2011年末欧洲五国信用违约掉期（CDS）飙升2011广义货币流通性增长国际：欧债危机等中国未来发展仍值得期待2012，中央定调：稳增长、调结构、保民生、促稳定积极的财政政策稳健的货币政策坚持房地产调控不动摇中国特有的社会主义经济体制下，经过一系列的经济改革，仍能率先突破，中国的未来仍值得期待。文件名称出台部门政策要点深圳房价调控目标公布深圳市规划和国土资源委员会深圳市规划和国土资源委员会确定今年新建住房价格控制目标为：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。深圳所有商品房实行一房一价深圳市规划和国土资源委员会深圳市国土委发布新闻通稿，解读当前近日部分媒体报道的深圳将对新批准预售项目实行“限价”销售问题。从今年5月1日起，将对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”。针对深圳市为实现今年新建商品住房的房价控制目标将采取新的房地产预售备案系统，这一系统将对所有将预售的房地产项目预售价格进行价格限制。深圳普通住房价格标准公布深圳市规划和国土资源委员会从开始，今年深圳享受优惠政策的普通住房价格标准大幅提升。福田区普通住房价格标准为23200元每平方米以下；南山区，22000元以下；罗湖区，21170元以下；盐田区，20980元以下。此外，宝安区(含光明新区)的普通住房价格标准，为14830元以下；龙岗区(含坪山新区)，13570元以下。深圳二手房交易按评估价征税深圳市规划和国土资源委员会自，深圳市范围内的存量房(即二手住房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。深圳市住房公积金提取管理暂行规定深圳市住房公积金管理中心新规定的有效期为两年，于分步实施。新规定充分考虑到部分缴存职工的提取需求，社保存量住房公积金将继续适用原先的提取政策，老钱老办法。深圳市2011年出台的房地产政策及其要点描述央行2012年2月7日，发布2012年人民银行金融市场工作座谈会”信息中表示，央行将继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设，加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。2011年，深圳按照《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》有关要求，指定了深圳房价调控目标：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度，在对市场运行的监督及在中央政策执行尺度上同比偏紧，并对具体楼盘提出指导性价格限制。从实际完成情况来看，深圳房价调控目标已经完成，但是2012年仍然将维持目前的限购政策。房地产政策：稳市场、保民生、促和谐2011~2012宏观政策思源观点：稳市场，保民生，促和谐未来发展趋势向好博弈：宏观政策与经济规划利好的博弈下，市场逐渐走向量价企稳的状态。需求与政策的博弈不动产仍是市场保值增值的最佳资产。股市不振货币期货风险高2、国家紧缩政策影响于商品住宅，对高端商务类型项目，政策干预的可能性少，项目面临政策风险较小；1、在动荡的大经济市场下，固定资产投资依旧是最保值增值抗风险的选择；3、政局平稳，经济稳步发展，“十二五”后阶段将会迎来发展良机，项目处于一个良好的经济环境下。宏观政策与经济规划利好的博弈下，市场逐渐走向量价企稳的状态。对本项目3点启示市场整体动态图2011年区域住宅供求情况（单位：万M2）注：数据来源于思源地产市场监测平台2011普通住宅呈现供过于求的现象,但全年成交价格未出现较大的波动。区域住宅预售证数量批准住宅预售面积M2批准住宅预售套数套均面积（M2）罗湖12.0644047福田720.59273575南山952.024338120宝安26148.2914288104龙岗45140.5113894101盐田412.91160480合计92376.3837299101表、深圳2011年住宅新增预售表注：表2住宅套型为双拼后的套数，数据来源于思源地产市场监测平台表、深圳历年来成交价格走势注：数据来源于思源地产市场监测平台受政策及保障房的影响，2012年普通住宅销售价格将走低。深圳豪宅表现，销售去化速度缓慢，但抗跌能