2015年春节大礼包【房策网】【房地产营销精选】联合发布深圳市房策兴业地产顾问有限公司QQ:2403010638手机:13686892610主编微信:fangcewang【房策网】微信公众号:fangcecn【房地产营销精选】微信公众号:fdcyxjx[策划顾问销售代理广告推广][商业地产产业地产旅游地产][规划设计猎头招聘网络营销]深圳市房策兴业地产顾问有限公司QQ:2403010638手机:13686892610客服微信:fangcewang中国领先的房地产全程顾问机构房策网全程百万文档资源与精英人脉支持香港·深圳·广州·惠州·东莞·长沙·武汉·北京·贵阳·合肥·昆明……24H业务合作热线13686892610房地产微信营销系统微信公众平台注册认证微信公众平台代运营微信公众平台应用开发微官网开发定制微信营销活动策划开发微信内容策划管理微信SCRM系统开发微信全民营销定制开发房地产自媒体联盟广告房地产互动传播SEM搜索引擎营销网络公关活动网络广告投放社会化口碑营销网络舆情管理产品互动体验虚拟服务体验互动视频创意微营销系统房地产网站平台网站平台规划实施网站开发定制网站平台营销策略网站页面设计技术后台定制开发数字品牌管家维护电商平台开发APP客户端开发深圳市房策兴业地产顾问有限公司QQ:2403010638手机:13686892610客服微信:fangcewang中国地产在线培训第一品牌郑重承诺:课程免费试听试看,听课后不满意无条件退款!试看客服QQ:2355865285扫一扫添加“房策大讲堂”微信公众号:fangcepx挑战每一个不可能金地·鹭湖号1金地鹭湖1号项目组2014年12月世联地产大浪板块观澜板块本案距东莞约6公里n项目位于龙华新区北部观澜片区(龙华新区主要以龙华老区、民治、大浪和观澜组成)关键词——近郊行政上的龙华,发展中的观澜,心理上的远郊龙华板块民治板块坂田板块大浪板块距福田中心24公里里世联地产金地鹭湖1号9栋1栋2栋3栋5栋关键词——大盘刚需天悦湾地块第二期开发、首置/首改刚需产品物业类型房型面积套数和套数比面积比高层三房89124683%72%四房135966%8%复式185654%7%别墅——180-2201047%13%n项目属于大天悦湾二期地块,可售1035套89-180平米3-5房,其中89平产品占比80%金地天悦湾一期金地天悦湾三期金地天悦湾二期Ø占地:1.9万平Ø建面:2万平Ø规划180-220平联排别墅6栋8栋7栋金地鹭湖1号Ø占地:6万平,建面:13.6万平(含10、11栋)Ø小高层总计1407套(其中10、11栋未建)Ø开工时间:2014年5月合计1511100%100%世联地产一开始天、地、人都在说:“这是不可能完成的任务”片区无热度,展示节点两度延后,竞品项目前后夹击,任务一月之内翻倍事实上,从10.25日鹭湖1号认筹开始,开发商和项目组说得最多的一句话是“梦想还是要有的,万一实现了呢?”世联地产9.277.2010.2511.1211.2111.3012.1212.19样开+认筹500筹开盘280套年度400套800筹开盘320套年度600套1000筹开盘400套年度800套启动拓客成绩:35天、4千批、1230筹、1.95万、814套、“月光”++售开+起势开盘加推加推年度400套年度600套年度800套一日两地开盘1230筹,当日加推累计600套双十二爆款加推72小时限时特惠加推120消化70%累计742套“月光”盛宴清盘特惠加推100消化65%累计814套++世联地产价格就是王道,大家都知道!巡展、拓客,储客前置,大家都知道!广告既要有调性还要有实效,大家都知道!活动要轰轰烈烈,要精准制导,大家都知道!渠道要大面铺开小众到达集中爆破,大家都知道!盘客盘客再盘客,口径口径注意口径,大家都知道!今天,我们说一点细节……世联地产One背景需要理性分析TThree战况需要合理研判Two战略需要精准制导Four战需需要成功保障世联地产ne背景ne背景世联地产Ø央行全面降准,将进一步提振房地产市场房贷利率下降,降低了购房者的购房成本,会在一定程度上刺激购房需求,提升成交量。该次全面降息主要是解决融资难融资成本过高等问题,未来或有更多相关政策出台,从而降低开发商融资成本,促进房企拿地,加快开工率等。Ø9.30政策执行力度大打折扣,对刚需刺激有限目前深圳首套利率最低93折,与新政前相比未出现明显下降。同时,受新政影响较大的主要为改善型客户,目前本项目客群主为首置刚需客户,从近期反应来看,客户对新政敏感度一般背景——政策环境利率打折、地王、降息天时予鹭湖1号同时,受新政影响较大的主要为改善型客户,目前本项目客群主为首置刚需客户,从近期反应来看,客户对新政敏感度一般Ø开发增速回落,销售面积下降,持续探底商品房销售面积77132万平方米,同比下降8.6%,降幅比1-8月份扩大0.3个百分点。商品房销售额49227亿元,下降8.9%,显示商品房销售压力仍然较大。Ø市场去库存和推盘力度增加,但价格无提升公积金新政范围持续扩容,沪新普通住房标准有助释放改善性购房需求。进入11月中下旬,市场去库存力度和推盘量均明显增加,客户购房意愿升温。上周各线城市成交回暖迹象明显,一线城市环比涨幅最大。Ø上市房企今年完成目标压力大2013年1-10月,32家公布业绩的上市房企中,25家、占比78%的房企,完成了全年业绩的75%。世联地产金地·鹭湖号1在哪里?观澜!比邻东莞,远离市中心片区认知低、形象差客户认为“观澜非龙华”工厂、远郊、农民房、脏乱差、低价”等区域形象标签根深蒂固不是龙华中心,也不是观澜中心距观澜街道办5公里,距观澜主要购物中心天虹3.5公里;临近莞深边境交通不便距离东莞仅6公里,距离福田中心区25公里,大众交通配套薄弱世联地产金地·鹭湖号1在哪里?非核心片区难以借势,发展速度缓慢本项目远离龙华核心,难以借势;片区内独自发声,势单力薄幸福城港铁天颂中海锦城卓越皇后道华业玫瑰四季润达圆庭万科第五园9期金亨利2期星河传奇诺德中央道卓能opus佳兆业悦峰2期佳兆业城市广场信义嘉御山世联地产龙华2011201220132014上半年前三季度供应量(项目)11111499成交面积33.3万66.2万81.2万10.312.4成交套数41187476900810801201成交金额64.8亿123.1亿180.6亿24.128.62011201220132014上半年前三季度供应量(项目)45422金地·鹭湖号1在哪里?热度极低,供应量、去化率1/5于龙华片区仅2个尾盘,且区域市场容量非常小,历年销量为龙华20%左右观澜供应量(项目)45422成交面积9.9万13.6万17.7万22.8成交套数11121497148893126成交金额14.5亿21亿35.1亿45.5坂田2011201220132014上半年前三季度供应量(项目)13657成交面积2.49.241.816.615.8成交套数193489432216942974成交金额52389.839.151.4世联地产金地·鹭湖号1有什么?有湖、有山!就是3公里范围内没配套n片区发展滞后、配套差,必要配套严重不足:2公里范围内,无生活配套,最近生活配套在3公里之外,且学校、医院、商场等档次一般,未来兑现仍需时间。n湖山对客群打动有限:刚需客户对价格、交通、配套对更敏感,湖山加分效果并不明显深圳第一大骑马场光明骑士会版画基地观澜高尔夫场光明骑士会深圳唯一山地高尔夫龙龙山高尔夫格兰云天五星酒店3.9km山水田园石皮山郊野公园马蹄山郊野公园永丰源瓷谷规划九年制学校观澜人民医院6.2km观澜天虹3.5km观澜人民医院6.2km观澜二中4.6km3公里范围内无生活配套新田小学4.9km世联地产地铁四号线2016年延长至松距离地铁4号延长线最近站点约3.3公里环观南路与大河路观澜主干道高峰期交通拥堵金地·鹭湖号1怎么去?无地铁,无直达公交、电摩都没有!!开车向北10分钟即到东莞,离东莞境仅6公里地铁四号线2016年延长至松元离项目较远约6km左右有轨电车2015年底兑现解决鹭湖国际住区交通难题,项目需解决西侧道路通达性距市民中心22公里距离清湖地铁站约6.5公里距公交车站及规划有轨电车站2公里主干道高峰期交通拥堵罗湖商务中心出发市民中心出发龙华深圳北站出发沿路无标示:受限政府严查,沿途蓝牌标示屡屡被拆;进入性差:有车客户迷路,无车客户进不来,公交下车再走2公里;世联地产金地·鹭湖号1看什么?高速路、旧工厂、垃圾堆n上客有拦截,竞争对手制造混乱建筑工地:处于鹭湖住区最深处,进来先被街霸、3个楼盘拦截n垃圾堆放严重:二三号路城建、和黄大量堆放建筑垃圾、生活垃圾。n西侧为梅观快速,南侧为破旧工厂。公交站二期展示区垃圾堆放垃圾堆放懿花园处垃圾梅观高速世联地产什么产品?墅区高层小三房,产品无高赠送金地·鹭湖号189平户型设计对比对比参数嘉御山三期城市广场三期幸福城万科紫悦山特发和平里星河传奇招商观园(二手房)和黄懿花园(二手房)鹭湖1号房间数34+13334333南北通透否否否否否是否否否客厅面宽3.8m3.9m3.6m3.5m3.55m3.9m3.8m3.8m3.6m产品尺度、赠送率、功能性较片区内竞品无优势客厅面宽3.8m3.9m3.6m3.5m3.55m3.9m3.8m3.8m3.6m客厅尺度27.74㎡28.1㎡24.84㎡24.15㎡20.9㎡27.96㎡28.88㎡22.61㎡27.72㎡主卧面宽3.6m3.6m3.6m3.3m4.2m3.65m3.4m3.4m3.3m主卧尺度17.64㎡18.2㎡20.88㎡14.52㎡19.32㎡13.14㎡14.96㎡20.21㎡18.48㎡次卧面宽2.8m2.8m2.5m3m2.6m2.7m2.9m2.4m1.6m次卧尺度10.06㎡9.52㎡8.5㎡9.9㎡7.8㎡7.96㎡11.6㎡7.56㎡14.7㎡赠送面积12.5㎡45.35㎡15.1㎡11.84㎡7.43㎡18.3㎡17.67㎡8.21㎡8㎡观景阳台6.84㎡5.85㎡9㎡6.9㎡9.82㎡4.5㎡5.7㎡6.84㎡5.76㎡生活阳台无有有有有有有有无世联地产金地·鹭湖号1贵不贵?价格洼地,同期价格为龙华60%-68%13年新房(同类产品)均价仅1.6万,二手房价格涨幅缓慢且有价无市项目名称招商观园首誉和黄懿花园仁山智水产品90-180平1037套45-200平米3-5房89平三房1137套108-180平米首开时间2011年5月2012年6月2012年10月2013年4月29日观澜开盘均价1.2万元/㎡1.25万/㎡1.6万元/㎡(带精装)1.6万/㎡首次开盘推售推450套60%约275套推560套,42%约240套推480套55%约260套推售450套35%约160套龙华同期开盘项目价格水榭春天三期2万星河盛世、水榭春天5期2.1万中航天逸、金亨利华府2.3万1866北区2.35万与龙华价格比60%60%65%68%世联地产郊区、大盘新品、配套不足的刚需产品核心问题:买点、客源核心问题:买点、客源世联地产wo战略wo战略世联地产偏远、交通不便、片区形象差、配套匮乏、升值慢……郊远刚需、必要配套欠缺带着镣铐,如何起舞?鹭湖该何去何从?用什么样的手段去完成蜕变?满足客户需求“鹭湖1号价值蜕变3步曲”世联地产u依托龙华作为新兴城市人群的置业热土,刚需型产品需求极大等情况,以89平三房为核心产品,打造项目核心户型,成功完成了90%的年度目标;根据一期天悦湾的销售及客户情况解析二期鹭湖1号的地块情况精准的项目定位是乐曲的序章核心产品,打造项目核心户型,成功完成了90%的年度目标;u同时基于产品需求的差异化,满足龙华本地的品质型客户,以135平及180平的产品打造项目价值标杆,成功实现了临湖产品近3万/平的价格。世联地产强势占位龙华,强调龙华行政、科技、人居三中心Ø政府规划文件指出:龙华新区由“城市副中心”金地·鹭