XXXX年娄底众一桂府南区一期营销推售建议

众一桂府南区一期营销推售建议中驰地产/技术服务中心Chapter1年任务目标分解目标分解众一桂府北区各物业销售状况(2011年1.1--5.5)产品类别销售面积（㎡）销售套数销售总金额（元）平均成交单价（元/㎡）1-4号栋小高层1429.031245793593204.52果岭阳光（12-15号栋）13226.15108442312873344.23叠加1481.42764586064359.74联排2215.287104625684722.91双拼0000.00水系独栋492.19139000007923.77山顶独栋0000.00商业76.742143762618733.72车库76.6222681703500.00合计20454.23145773580002011年1月-5月5日众一桂府北区各物业销售总金额约7100万元，与3亿目标计划相差约2.3亿左右众一桂府北区截止5月5号剩余产品销售预计其他类剩余面积剩余套数暂按目前成交均价统计（元/㎡）预计可成交金额1-4号栋小高层530.585（其中4套为众一员工宿舍）3204.521700254果岭阳光（12-15号栋）7078.29513344.2323671429商业684.021518733.7212814239车库128.7533500.00450625合计38636548目标分解北区所有剩余产品总销售额约1.8亿左右，其中别墅类销售金额占80%，约1.4个亿，所以下半年北区营销重点将是别墅类产品别墅类剩余面积剩余套数暂按目前成交均价统计（元/㎡）预计可成交金额叠加243.3914359.741061117联排3344.44114722.9115795489双拼9517.32265291.5950361755水系独栋1441.3927923.7711421243山顶独栋8353.6519因未销售，无法得知价格，预计价格780065158470合计143798074别墅类产品若全部去化，可以完成销售1.4个亿，别墅类产品在下班年将是重点去化对象其他类产品剩余总额还有3千8百万左右，销售压力不大20125月6月7月8月10月11月12月1月9月果岭阳光联排别墅双拼、山体别墅北区剩余车库、商铺南区一期单位目标分解剩余产品营销计划排布，5-8月中旬联排别墅销售11套，9月中旬完成双拼、独栋22套，12月消化南区洋房80余套根据（2011年营销目标）：1、北区别墅产品（整体）去化85%；其它产品（整体）去化率95%；2、南区11月底-12月初一批单位开盘；我们将剩余产品销售计划做出如下排布：由于前期已经去化一部分产品，所以别墅类（剩余）产品去化率达只需达85%，其他类（剩余）产品去化率只需达90%，即可完成年度（整体85%和95%）去化任务同时中驰建议抓住9月份旺季进行一次别墅类集中开盘，将山体、双拼去化，同时为南区一期单位蓄客做准备。目标51套目标22套目标11套剩余产品营销计划排布目标22套目标分解根据营销计划排布，截至10月中旬，北区剩余产品预计可以完成销售1.6个亿别墅类销售套数暂按目前成交均价统计（元/㎡）预计可成交金额叠加14324.421061117联排114704.5215795489双拼225291.1942807481水系独栋27923.7711421243山顶独栋16因未销售，无法得知价格，预计价格780055380468合计126465798其他类销售套数暂按目前成交均价统计（元/㎡）预计可成交金额1-4号栋小高层13204.52340050果岭阳光（12-15号栋）513344.2321304283商业1318733.7211532815车库33500.00405562合计33582710根据营销计划排布，到10月中旬别墅类剩余产品预计可完成销售1.3亿根据营销计划排布，到10月中旬其他类剩余产品预计可完成销售0.3亿10月中旬北区所有剩余产品预计完成销售1.6个亿目标分解根据目前情况总结来，目前已完成销售额7100万，按照年度计划预计10月中旬还可以完成1.6个亿，也就意味着11中旬到次年1月份两个多月时间，需要南区完成销售额7000万左右，方可完成今年年度目标。了解南区11月中旬-次年1月，必须完成南区销售额7000万方可完成今年年度目标目录Chapter2南区产品分析项目总体经济指标总建筑面积：471377㎡其中住宅：402522㎡商业铺面：12349㎡商务酒店：1939会所面积：1500㎡幼儿园：2327容积率：2.14建筑密度：24.52%绿地率：57.32%总户数：2479户总停车位：1807大规模、高绿地率、舒适度极高配套完善的高品质大盘项目规模之大，绿地率之高，配套之完善，远胜于娄底其他楼盘南区一期产品（物业类型）物业类型：11F电梯洋房26F高层（平层豪宅）24-28F高层22F精装修公寓1栋/5+22F2栋/11F3栋/11F4栋/11F5栋(楼王）/1+26F6栋/1+24F7栋/1+26F8栋/1+28F9栋/1+24F洋房1-2F：5房复式、213-230㎡3-9F：3房、168㎡10-11F：6房、270㎡137146137171144838213514683841391461381381378483140140131240240实用率86%-87%实用率86%-87%实用率85%实用率86%实用率87.5%洋房实用率89-91%项目物业类型较全面，从公寓到豪宅，满足大部分购房者需求南区一期产品（产品线）户型面积所属物业类型282-84高层3131-168高层、洋房4171-240高层及（平层豪宅）5213-230洋房6270洋房131-240㎡的3、4房户型为主，辅以82-84㎡2房、213-230㎡5房及270㎡6房户型产品线跨度较大，实用型2房、居家型3房、享受型4、5、6房，既有市场热销品，又有市场稀缺品，完全满足任何层次购房者需求洋房1-2F：5房复式、213-230㎡庭院卧式卧式露台生活阳台卧式卧式豪华主卧，具有套间功能，且带超大露台干湿分离，动静分区南北通透入户花园+生活阳台+露台户型方正适用，功能分区明显，生活阳台、露台让客户多角度享受外部景观，豪华主卧更是为成功的主人提供了坚实的港湾南区一期产品（户型设计）洋房3-9F：3房、168㎡入户花园露台阳台露台生活阳台主卧4-9F没有豪华主卧，具有套间功能，且朝南带超大露台南北通透客厅朝南带超大景观阳台，增大空间感动静分离入户花园+阳台+2露台项目产品线分析168平米洋房设计，花高层物业的钱享受超高得房率的洋房体验，户型南北通透，超大景观阳台，让你在客厅也能轻松享受外面优美的景观，豪华主卧，配套完善洋房10-11F：6房、270㎡阳台客厅、阳台挑高露台豪华双主卧均朝南，均具有套间空能，舒适度和私密性双增强。客厅朝南带超大阳台，增强空间感南北通透干湿分离超大顶层露台，园林景观尽收眼底2阳台+露台项目产品线分析超大6房设计，需要的房间一间不少，需要的面积一点不浪费，实用率超高，多阳台及180度转角露台设计，园林景观尽收眼底，创意挑高的客厅设计，空间感无限放大，爽豪华主卧，楼上楼下享受同样生活5栋（楼王）4房、240㎡双入户主仆分区私密性强且互不影响客厅餐厅主卧入户花园阳台南北通透客厅朝南带阳台，增强空间感阳台阳台入户花园+3阳台主卧入口玄关设计，朝南连接阳台，私密性舒适性双重享受干湿分离，动静分区可做仆人房项目产品线分析超大面积平层设计，功能分区明显，免去上下楼的烦恼；主卧玄关设计，私密性大大增加；双入户主仆分区设计，身份体现淋漓尽致，南北通透+3阳台设计，想景观不好都不行3房、137-140㎡3房、131-137㎡6-9栋客厅卧室主卧入户花园户内花园餐厅南北通透，客厅朝南带景观阳台客厅主卧入户花园主卧均朝南带独立卫生间，私密性强，凸窗设计客厅朝南，带阳台增大空间感阳台阳台阳台入户花园+户内花园（可改卧房）+阳台，卧室均带凸窗设计入户花园+2生活阳台，卧室均带凸窗设计项目产品线分析户型南北通透，方正实用；浪费面积极少，实用率极高；户型设计灵活，可塑造性强；3房、146㎡2房、83㎡6-9栋客厅朝南带阳台，增强空间感客厅餐厅主卧阳台主卧朝南带凸窗设计入户花园+生活阳台，卧室均带凸窗设计餐厅客厅主卧入户花园空中花园阳台阳台南北通透，客厅朝南接阳台，增强空间感动静分区主卧朝南带独立卫生间，增强私密性，且带凸窗入户花园+2生活阳台+空中花园，卧室均带凸窗设计空中花园设计，可改成卧房/书房项目产品线分析精致两房，户型方正实用，无面积浪费；客厅朝南带阳台，增强空间感阔绰4房，方正设计，房间划分合理，调整空间大；多飘窗设计，人性化体验较高户型小结82-84平米两房：精致两房，方正实用入户花园+生活阳台设计，卧室均带凸窗设计，客厅朝南带阳台，增强空间感131-168平米三房：168平米洋房设计，花高层物业的钱享受超高得房率的洋房体验，户型南北通透，超大景观阳台，让你在客厅也能轻松享受外面优美的景观，豪华主卧，配套完善171-240平米四房：超大面积平层设计，功能分区明显，免去上下楼的烦恼；主卧玄关设计，私密性大大增加；双入户主仆分区设计，身份体现淋漓尽致，南北通透+3阳台设计，想景观不好都不行213-230平米五房：户型方正适用，功能分区明显，生活阳台、露台让客户多角度享受外部景观，豪华主卧更是为成功的主人提供了坚实的港湾270平米六房：超大6房设计，需要的房间一间不少，需要的面积一点不浪费，实用率超高，多阳台及180度转角露台设计，园林景观尽收眼底，创意挑高的客厅设计，空间感无限放大，豪华主卧，楼上楼下享受同样生活户型设计豪华，舒适度极高，创意及品味市场少见创新点评：11F电梯洋房：将洋房元素与小高层物业相结合，打造270㎡超大型6房户型，同时挑高客厅与180度转角露台设计将豪宅体现的淋漓精致。26F高层（平层豪宅）：将别墅元素与高层物业相结合，打造250㎡超豪华4房户型，满足了喜欢大面积又不愿有楼上楼下之分的客户，加上3阳台设计，景观资源随处可以享受，双入户设计，充分考虑主人身份尊贵感。大规模、高绿地率、舒适度极高配套完善的高品质大盘整体来说项目是一个：物业类型较全面，从公寓到豪宅，能够满足大部分购房者需求从项目物业类型来看：产品线跨度较大，实用型2房、居家型3房、享受型4、5、6房，既有市场热销品，又有市场稀缺品，完全满足任何层次购房者需求从项目产品线来看：项目属性界定：物业类型全面从公寓到豪宅，以3房实用热销产品和4、5、6房创新度的市场稀缺品为主力产品的能够满足大部分购房者需求的大规模、舒适度极高、配套完善的高品质项目项目属性界定思考众一桂府北区已经在市场形成上形成良好的口碑效应及品牌效应，并且项目北区一直是娄底楼市的先锋军，作为南区新产品的入市一定且必须成为娄底新一轮的亮点，要震撼入市，我们必须做到“知己知彼”，所以入市前我们必须了解竞争对手的状况。根据中驰对娄底市场的了解，我们认为：目前市场上与本项目11F电梯洋房和26F高层（平层豪宅）产品有部分产品相似目前市场小户型公寓存在滞销状况，切为了满足利润最大化原则，小户型公寓建议不作为第一批推盘产品剩下的只有高层产品与市场上其他项目存在竞争，高层产品是否作为第一批推出市场，我们必须了解竞争对手。只有了解了高层产品竞争情况后方能知道，电梯洋房、高层及高层豪宅到底哪个物业才是最适合第一批入市的产品。电梯洋房、高层及高层豪宅到底谁先入市？目录Chapter3高层产品竞争对手分析区域项目分布从区域楼盘来看，共有8个项目有可能为潜在竞争对手本案广源盛世铂金玫瑰园新外滩丹枫国际万豪城市广场一品恒城泓泽星城上和世家高层产品竞争项目确定原则：1、同区域内有直接竞争的楼盘2、全市同规模、产品、品质的楼盘3、营销阶段处于认筹或即将面市的楼盘；以及热销在售阶段楼盘竞争项目规模及物业类型对比分析项目名称物业类型建筑面积容积率价格泓泽星城小高，公寓40360.785.73000上和世家5栋高层、5栋多层1100