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目录一、前言（单刀直入）二、项目产品规划建议三、商业经营主题建议四、营销策划大纲（VI·CI形象造势）五、结语（语重心长）单刀直入本案位于横县老城区，新州路与公园路交汇处，为横县规划也是横县居民所认定居住、消费、购物、娱乐的专属区。环视此区域内住宅商业板块，除了居家生活一枝独秀外，商业市场也是活络并且“杂乱无章”，区域内并没有标志性的商业场所来提升此片区的商业档次。本案标得土地后，项目规划基本定调“上住底商”，基于将本求利的原则，更趋于本案的项目位置的属性及本案规划的特性，衍生本案商业或住宅的销售价格势必要突破区域甚至横县市场行情，以区域属性的界定，欲求突破销售价格，并完美快速去化，特别是2-3层商业及内街店面，绝对是一场不容幻想不容投机取巧的硬战。前言（单刀直入）所以，本案住宅要以高于目前市场的价格销售，必得在项目区域优势及产品规划上（商业功能划分、主力户型、社区规划、会所设计、物业管理等）发展价值，所演释之市场定位于市场形象造势中作足诉求。而商业面积规划特别是二层至三层商业应采店中店（小可大）的规划概念，并分别打出（返包租）或（带租约销售）的概念，基本上是对应目前横县市场上二层以上商业销售的困顿及颓废形式而订制。基于本案区域属性，项目规划特性，销售价格绝对性，在整体营销策略及广告诉求中，必然极富挑战性。所以，以下的提报方案中，将免去花拳绣腿、陈腔滥调的提报模式，直接以“单刀直入”的建议及诉求为之！二、项目产品规划建议总平建议外立面建议商业规划户型建议细节元素建议1、财富天下总平规划建议项目经济技术指标◎用地面积16301㎡◎建筑用地面积9451.2㎡◎总建筑面积110017.6㎡其中住宅建筑面积81664㎡商业建筑面积33900.6㎡（其中5547㎡不计容积率）地下车库及设备用房10051㎡停车位409辆◎居住总户数704户◎建筑密度58%◎容积率6.72◎绿化率20%2、财富天下外立面设计风格建议〖方案一：现代简约风格〗简洁和实用是现代简约风格的基本特点，于市场上发展势头猛烈主要趋于它的经济、实用、舒适。简约风格不仅注重居室的实用性，还体现出了工业化社会生活的精致与个性，符合现代人的生活品位。强调功能性设计，线条简约流畅，色彩对比强烈，这是现代风格的特点。〖方案二：欧式建筑风格〗欧式风格在细部线条处理较复杂，但比较耐看，外型较大气端庄。在设计商整体建筑外形溶入ARTDECO（装饰艺术）元素，使其更厚重耐看。〖方案三：西班牙建筑风格〗西班牙建筑特点：层级分明的规划设计，通常以远高近低的层级方式排布，高低错落，符合人的空间尺度感。外立面设计着重突出整体的层次感和空间表情，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板，其节奏、比例、尺度符合数学美。这种建筑风格及形式的美观和宜居性，符合豪宅级、地标性建筑的规划特点。3、东日·财富天下区块功能划分建议A、财富天下平面景观分析B、财富天下平面道路交通分析C、财富天下平面商业区块分析A区：地下一层为车库，地上一层至三层为主力店面，其中A区商业面积约11700㎡。B区：地下二层为车库，地下一层、地上一层至三层为商场，其中B区商业面积约22188㎡。4、东日·财富天下主力户型建议AABBCCDD主力户型初步建议A户型2房2厅1卫双阳台96.9㎡B户型2+1房2厅1卫双阳台106.9㎡C户型3房2厅2卫双阳台128.9㎡D户型3房2厅2卫双阳台131.4㎡PS：针对户型配比的详细方案，待进入下一步市场深入调研后再行提列。产品配套建议：为提升项目的市场竞争力，进而提升项目的价值，我们建议：在商业与住宅的转换层空间架空做休闲娱乐区,在上面设置会所（壁球室、棋牌室、健身房、SPA馆、咖啡馆、小型会客室等）、儿童活动区和空中盆景区等设施设备。如下图：5、财富天下规划细节元素建议【备注】：该项目整体定位做横县高端住宅与商业，为了体现其中高档和与横县其它中高档项目有所区别，我们建议该项目融入“人居科技型节能建筑”等元素，为了体现其人居科技，我们建议如下几套设备系统供参考：第一、科技节能环保设备项目外结构体通过有效的建筑设施（包括采用低反射、高透明的双层中空玻璃、断热型铝型材、自然通风等），达到建筑本身的节能思想。以此提列作为项目的竞争卖点之一。（1）环保设备建议——中央新风系统方案其主要原理是解决整套房屋内部的通风和换气问题。它不但能够在不开窗的前提下一天24小时一年365天为整个房屋提供新鲜的自然空气，还同时能够去除其中的有毒有害气体，改善房屋内部的空气质量，防止房屋内部由于潮湿而产生霉变现象，在保护建筑物的同时也能保证人们的身体健康。由于系统可持续低能耗低噪音地运行，因此也就避免了开窗所带来的灰尘、噪音、飞虫等弊端。使我们的房间也成为了一套会呼吸的房屋。A、室内机独立控制，经济运行，节省费用中央空调控制管理模式操作简便灵活，解决了以往中央空调只能统一开关的不便，用户根据实际需要随意调节，大大降低运行成本，控制开支轻松自如。中央空调新风系统工作原理B、变频运行，经济节省采用变频技术及电子膨胀阀技术合理控制空调机运转，能保证空调在大多时间内处在低容量状态下运转，大幅降低能耗，比购买多套单体空调大大降低运行费用。C、双向换新风，空气双倍新鲜双向换新风仿生呼吸技术,空调运行时，启动新风装置，新鲜空气通过全热交换器同室内空气一同进行换热，实现室内空气对流，在引进新风的同时室内能量不衰减，彻底解决空调病。（2）节能环保材料——门窗保温隔热技术铝合金型材选用氟碳涂断桥隔热铝合金型材。表面采用最高档的氟碳喷涂工艺，不仅使铝合金表面更显高档，而且大大提高了表面的抗腐蚀能力。采用断桥隔热型材，在内外铝合金之间插入低导的进口隔热条，使内外铝合金型材之间形成断热层，达到高效隔热的目的。和中空玻璃的结合，能有效降低声波的共振效应，阻止声音的传递，可降低噪音30dB左右。双层中空玻璃门窗玻璃的面积占门窗面积的85%左右，因此不仅要选好型材，更要选好玻璃。选用低辐射中空玻璃(内面普通玻璃)，低辐射玻璃(俗称LOW-E玻璃)是最新生产推广的环保玻璃，能节约能源。（3）垃圾处理系统A、有机垃圾处理器轻松处理各种有机垃圾，包括骨头、鱼骨、虾蟹壳、剩菜剩饭等生活厨余，由物业管理定期收集，统一集中至小区垃圾处理中心进行有机分解，减少垃圾存放空间。耗能低，使用费用低廉。噪声小、重量轻、设计美观、环保。B、无机垃圾处理器无机垃圾处理机将无机垃圾压缩致原体积的1/12，极大减少小区垃圾处理量。日常家庭只需3—6月处理一次垃圾，节约人工、费用与时间，方便物业处理，同时保护社区清新整洁的环境。（无机垃圾处理器与有机垃圾处理器组合利用，在社区内单独设置处理站，对垃圾进行分解处理，使生活社区不再有垃圾堆放的异臭味。既减轻物业管理成本费用，又营造出洁净、优雅、清新怡人的生活环境。）（4）外墙保温隔热技术外墙采用建筑自保温体系与RE复合保温砂浆组合系统。选用挤塑聚苯乙烯保温隔热材料做保温层，该保温材料具有施工简单，不受天气影响的特点。屋顶防水层采用倒置式工艺，把防水材料设置在结构层之上、绝热材料之下，使防水材料避免了受到室外空气温度的剧烈波动变化、紫外线辐射作用及施工人员来回走动的损害，从而大大延长了防水材料的使用年限，有效地解决了屋面的漏水问题。墙体自保温系统采用石英加气砼自保温砌块。用砂加气砌块代替传统的粘土砖，大大提高了外墙墙体本身的保温隔热性能，达到节能50%左右的相对指标，并使住宅建筑更美观。第二、直饮水系统直饮水是指以自来水为原水，将自来水中生活用水和直接饮用水分开，在居住小区内设立净水站，用反渗透方法或其他方法进行深度处理，并杀菌消毒，去除水中对人体不利的有害物质，保留对人体有利且必需的矿物质元素，使水质达到洁净、健康的标准，并增设一条独立的供水管道，送到各家各户，用户可在自家的直饮水龙头上直接取水生饮。第三、安防系统完整的小区智能化系统，能彻底确保安全和私密度。采用适度超前的开发理念，在智能化系统配置方面，充分考虑以人为本，为住户提供了一个看得清、摸得着、思维灵活、沟通顺畅的智能化住宅区。A、周界防越系统在小区今后的周界围墙上安装对射式主动红外探测器，构成小区的周界防护系统；B、闭路监控系统闭路电视的主要功能是对小区总体状况进行监看、监控图像储存等；C、可视对讲系统可视对讲系统针对小区出入口、单元楼入口、住家及控制中心进行设计，系统采用联网方式，由保安人员及住户对访客身份进行验证。D、电子巡更系统该系统采用感应式巡检器，可任意设置在小区的各个角落，促使保安人员时时巡更以保证住户的安全。E、家居报警系统该系统采用联网报警的方式，方便小区管理人员及时获知报警及求助的信息，为业主提供帮助。第四、物业管理系统车库门禁管理本系统核心技术采用长距离卡自动识别技术。该装置分两部分一部分为信号识别装置；另一部分为感应卡。真正做到了方便、快速、安全、可靠。楼宇自动控制系统楼宇自控系统能够自动控制建筑物内的机电设备。通过系统软件平台，系统地管理相互关联的设备，发挥设备整体的优势和潜力，提高利用率，优化设备的运行状态，从而延长设备的服役寿命。第五、电子信报箱功能特点操作简便：用户只需指纹、TM卡、ID卡、IC卡等其中任何一种方式，箱门自动打开，卡可与物业门禁卡共用。密码可由用户自行设置、修改。安全性高：电控开启，开箱纪录可查询。稳定可靠：专业智能箱柜技术，电控专用锁，适用无故障，能耗低。第六、防震阻尼器【注释】：5·12大地震后，很多人对高层建筑存在一定心理上的抗性，对建筑物的抗震等级提出了更高的要求，为了增强建筑物的抗震等级，增加项目的卖点，我们建议使用防震阻导线器。三、商业经营主题建议本案取得该土地后，开发成本压力沉重，势必转嫁在销售价格中，而项目销售的困顿主要体现在二层至三层，基于二层以上商业规划面积采“店中店”的形式，在商业经营主题的选项须考虑区域属性及市场生态，才能保障商场的兴旺、为销售做足支撑点。需知本区段虽属县中心，市场生态也颇活络，但商业业态皆属中低端商品，且杂乱无章，市场上缺少高端的商业综合体来变现横县商业市场上的空白，所以，商业经营主题的定调，关系到项目销售的成败。在此，有关建议及分析如下：商业A区、B区经营主题及功能定位初步建议Ａ区商业业总业态方案建议1、业态建议：如采服饰、餐饮、休闲、娱乐、休闲等为经营主题配制区域主题建议业态业种规划规划利基点一层服装、餐饮、社区等主力形象店品牌服装形象店青少年精品店餐饮美食烟酒副食美容美发1、烟酒副食、美容美发等业态将在本案业主入住后，自发形成的基本社区商业配套，在此不再赘言。2、位于老城区商圈，地段利好，此区域规划餐饮美食、品牌服装、精品店等将吸引县城客户及社区附近的居民前来消费。二层三层城市商业休闲空间娱乐休闲：网吧、台球城、饮料吧、餐饮连锁养生会所：健身会所、美容足浴会所、KTV。特色定位：城市商业休闲空间，跳出市场个案的商场定位即招入休闲娱乐等业态，补充了区域的市场空白。（1）地下一层规划为地下停车场，作为项目商业的停车配套，便于消费者购物停车2、功能建议（2）地上一层沿街主力店整体业态定位：餐饮美食、烟酒副食、美容美发、精品服饰、品牌旗舰店等（3）二层、三层商业主力店整体业态定位：城市商业休闲空间，如网吧、台球城、饮料吧、餐饮连锁、健身会所、美容足浴会所、KTV等。B区商业业总业态方案建议1、业态建议：如超市卖场、品牌主力店、精品百货配制区域主题建议业态业种规划规划利基点地下一层超市超市、卖场、购物中心位于老城区商圈，商业氛围好，此区域规划超市一可满足社区居民日常生活消费，也可吸引县城客户及社区附近的居民前来消费与购物，久而久之或可成为当地标志性的消费市场。一层品牌主力店精品百货区沿街规划品牌主力店内街规划精品百货区：珠宝、化妆品、皮具规划为横县第一财富中心，此业态便于积累人气，未来增值空间大。二层三层精品百货区女装专卖、男士专卖、家居生活、儿童专卖规划为横县第一财富中心，此业态便于积累人气，未来增值空间大。精品百货商场内部展示效果图（1）地下二层规划为地下停车场，作为项目