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突出重围破茧成蝶永定河孔雀城九期营销报告伟业顾问/2013年01月报告架构第2页市场站位突破——城市远见眺望未来项目自身突破——锐意进取创造未来客户属性突破——精英家族拥抱未来营销手段突破——超越创新铸就未来城市远见眺望未来市场站位突破伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved项目自身突破第4页项目自身突破形象突破规划突破配套突破产品突破展示突破价格突破伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved项目自身突破第5页区域定位：全球空港新城典范项目定位：全球空港新城，精英生活典范项目案名：英伦庄园（暂定）备选：英伦3岛推广主题：绿荫红墙，学院风范形象突破对包括区域、项目等进行从新梳理、定位，从形象根本进行提升。伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved项目自身突破规划突破第6页车行流线市政道路大广高速人行流线孩子可以肆意嬉闹的80000㎡带状运动公园。针对道路、组团、园林、产品分布等多个方面进行了优化升级，完成规划方面突破。800米全景观步行大道,再现学院轴线景观。全覆盖慢行系统人车分流，出行安全无忧。25000㎡大草地的学生中央景观公园。外部交通条件通达，社区内部道路设计合理。社区内部产品区域规划合理；组团园林、公园体系体现景观突破。高层联排类独栋展示区集中绿化伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved对配套体系进行分级，3大级别配套体系诠释精英生活完成配套突破。重点建设项目体系项目自身突破公园绿色体系1、30万平米带状公园2、400亩生态公园3、13万平米大湖公园4、14万平米中央公园5、3万平米展馆公园6、5万平米世纪公园7、18万平米万亩花海8、6万平米中央大道教育医疗体系1、10大幼儿园2、4大小学3、幸福学校4、国际中学酒店商业体系1、10万平米幸福港湾2、40万平米幸福天街3、1.5万平米孔雀广场4、1.5万平米幸福广场5、喜来登（福朋）酒店第7页12大城市级1、通达路网2、林荫大道3、公园体系4、综合商业5、学校体系6、星级酒店7、医疗体系8、规划展馆9、幸福体育公园10、交通枢纽11、行政中心12、幸福文化公园4大社区级1、社区公园2、社区医疗中心3、社区汇佳幼儿园4、幸福图书馆1大组团级1、幸福会所城市级社区级+12+4+1配套体系建立组团级+配套突破伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved项目自身突破产品突破第8页产品配比解读主力产品产品面积产品占比类独栋380㎡4%联排220-280㎡40%高层120-150㎡56%联排产品分析立面坡屋顶、石材里面突破五大突破九大升级新品问世风格英伦风格突破设计地下室上下水设计突破门窗缎条铝合金突破电梯井预留电梯井突破层高首层地下3.3m，标准3.m1升级车库地下双车库，直接入户升级室内功能多功能地下室升级庭院庭院面积增加，下沉式升级露台双露台设计升级附加值100㎡地下、阁楼、挑空升级楼间距13-15m升级户型餐厅、客厅双挑空设计升级面积优化220-280㎡升级从“产品属性、视觉感受、居住体验”三个纬度完成产品的九大升级，五大突破。伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved项目自身突破展示突破第9页展示区打造品质级全方位服务设施，从满足客户参观、体验角度出发完成突破。风情商街健康会所业主剧场图书馆千万独栋样板装修水景组团园林打造多重草坪休憩设计若干精美雕塑小品英伦学院元素集合伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved项目自身突破价格突破第10页形象突破规划突破配套突破产品突破展示突破价值支撑价格，价格兑现价值通过形象、规划、配套、产品、展示五大突破，实现价格全线上涨40%伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved项目自身突破价格突破第11页￥15,000￥8,50025%31%联排产品东部孔雀城精英城市东部孔雀城精英城市东部孔雀城精英城市高层产品联排产品单价涨幅约25%高层产品单价涨幅约31%产品涨价之后，我们的客户在哪里？精英家族拥抱未来伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年客户来源海淀、朝阳海淀、西城海淀、西城、丰台丰台、海淀、大兴大兴、丰台、西城海淀、朝阳、大兴西城、丰台、海淀置业目的投资投资自住兼投资自住兼投资自住兼投资自住自住认知途径短信、内部客户短信、内部客户朋友介绍、老带新、短信朋友介绍、网络短信、朋友介绍、路过短信、朋友介绍、老带新短信、朋友介绍、老带新关注因素独栋、环境、升值潜力环境、升值潜力环境、社区规模、社区班车环境、南城发展、社区规模、产品形式、社区班车环境、高附加值、高性价比、南城发展、社区规模、社区班车环境、高附加值、高性价比、社区配套、交通便利、南城发展、社区规模、社区班车环境、高附加值、高性价比、社区配套、南城发展、社区规模、社区班车利好消息///2900亿城南行动计划地铁4号线大兴规划、首都第二机场选址城南地铁大兴线开通、首都第二机场选址大兴、永定河治理环首都经济圈首都第二机场落定大兴、机场快轨批准建设主力产品独栋独栋合院联排、叠拼大堡台地联排豪华大堡台地联排主力总价60-80万80-100万100-150万120-180万160-220万160-260万250-320万产品立面客户演变历程第13页1.客户来源：前期客投资型户主要集中在城市核心区，中期南城发展导致区域型客户居多，后期随两条地铁贯通，两条地铁沿线区域的客户居多；2.职业目的：前期由于价格较低，吸引了大量投资型客户，中期随城南利好和项目初显规模，自住兼投资型客户居为主，后期随着项目逐渐成熟，自住型成为主导；3.关注因素：从项目整体开发阶段来看，客户主要关注的前三点依次为——环境、产品、配套；4.利好消息：随着城南计划的启动，一系列的利好消息不断助推了城南的快速发展，坚定了客户在此区域的置业信心。伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved低密度客户与价格对位第14页客户分类经济型精英实力型精英享受型精英总价区间250-300万300-400万500万以上居住区域丰台40%、朝阳20%、海淀20%西城40%、丰台30%、海淀10%大兴50%、丰台20%、海淀10%工作区域丰台40%、西城20%、海淀20%丰台40%、西城30%、海淀10%大兴50%、西城20%、丰台10%从事行业行政单位30%、教育科研20%、医药制造15%行政单位30%、教育科研20%、个体工商20%行政单位20%、科研单位20%、个体工商20%职位职称局级以上干部、教授、医院院长局级以上干部、教授、私企老板局级以上干部、教授、工程师、高层管理、私企老板占比80%20%-新孔雀城主力20%60%原孔雀城主力40%按照2012年联排一次性客户占比60%全部转换为按揭客户计算伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved客户突破客户构成第15页60%10%10%10%5%5%企业商务客5%财富投资客5%产业移居客10%区域升级客10%城市新贵客10%传统升级客60%世界500强高管，长期往返于世界各国内蒙古、山西、河北等地资源老板行政、科研教育、私营业主、金融、房地产建筑被动外溢人群；为子女、父母置业人群大兴、固安当地拆迁户机场、物流、高科技产业人群以城市精英的审美让10000个精英家庭成为邻居！伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved客户描摹第16页关键点关注社区环境和园林景观注重产品功能和附加值关注居住空间大小希望有庭院生活注重社区基础配套多为改善型购房认同区域发展前景传统升级客客户描摹：客户突破客户基本信息：李先生，45岁，北京人，私营企业老板，年收入80-90万左右，较为可观；家里三代同堂，北京的大三居居住有些拥挤；比较认可固安区域，认为靠近北京有发展潜力；注重产品品质，要求要有较高的居住舒适度和足够的居住空间。置业敏感点：社区环境、产品属性、升值潜力产品：“我在北京工作，虽然家里有套大三居，但是家里人多，住着有点挤，老人年岁大了，上下楼也不方便，就想着在北京周边近点地方买套别墅，环境好点、生活配套齐全点，有大院子够住就好。”配套的服务：“我比较关心社区的配套设施，希望能够满足基本的餐饮、购物等生活需求，最好就近有公园或者广场，能满足工作之余休闲娱乐需求。”区域认知：“我有朋友就在固安买房了，感觉距离还可以，比较看好区域潜力，打算常住。60%伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved客户描摹第17页关键点多为首次购房对价格比较敏感关注社区氛围和生活环境对教育和医疗配套有一定要求关注交通便利性关注产品的性价比关注孩子和父母城市新贵客客户描摹：客户基本信息：赵先生，32岁，在北京西城区工作，月收入在1万元以上；父母年龄较高，希望能把父母接到北京这边来住；家里还在还在上小学，孩子和老人在一起住方便些；关注产品的得房率和价位；置业敏感点：产品性价比、交通通达性、社区教育医疗配套产品：“我在北京工作，父母远在老家，腿脚也不方便了，就想把父母接到城里生活，但是北京房子太贵了，实在买不起，经一个朋友介绍，想在固安这边找一套合适的，这样既可以把父母接过来和孩子一同住，又不影响工作。”配套的服务：“我觉得社区的配套最好规划有学校和医院，超市，社区里最好有到北京的班车，周边有公交也行”区域认知：“我一个同事就在固安买的房子，据说未来十年会大变样。客户突破10%伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved客户描摹第18页关键点拥有平房的居住习惯对区域有一定乡土情结希望居住多层低密产品关注社区的口碑关注产品的口碑和享受性关注社区品质和规模对产品室内功能有要求区域升级客客户描摹：客户基本信息：张女士，大兴人，家中刚刚经历过拆迁，分得不菲的拆迁款；在大兴分得内一套房产，但是不习惯于居住板楼高层生活；对固安和大兴比较熟悉，希望能在附近买一套别墅或者洋房产品；关注产品属性，希望自身置业升级，自主兼投资。置业敏感点：社区口碑、社区环境、产品属性产品：“我想在固安买套别墅，大兴的房子太贵了。固安的项目规模也挺大的，规划齐全，我希望能买个大点的带着院子的，家里最少有4个卧室，足够亲朋好友逢年过节聚会用，看着也体面。”配套的服务：“我对于社区的配套服务时要求不是很高，能够满足基本生活需求就可以，希望希望有方便的大型超市、公园等，可以满足基本生活购物需求和运动休闲需求”区域认知：“固安这几年变化挺大的，商业和交通都比以前发达了，听说还要盖电影院呢。感觉和北京大兴那边差别很小，在这生活未来应该不错。客户突破10%伟业顾问Copyright©byB.A.Consulting,Allrightsreserved客户描摹第19页关键点关注社区园林景观注重社区人文氛围有一定家庭责任感关注交通通达性注重产品品质关注生活的便利性关注产品升值潜力产业移居客客户描摹：客户基本信息：王经理，39岁，外地人，工业园区物流企业高管，年薪50万以上；有较好的教育背景，曾经出过国，在外国待上过一段时间；对社区周边配套比较敏感，重点关注商业配套和生活配套；关注产品品质，具有一定的校园情结。置业敏感