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1核心观点2013年商品房销售面积突破13亿平米，2014年增幅将明显收窄一、住建部强调调控注重分类指导，多项税收优惠政策促棚改12月24日，全国住房城乡建设工作会议召开，姜伟新部长部署2014年工作时指出，要继续抓好房地产市场调控和监管工作。要更加注重分类指导，房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策；房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量，鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。另外，继7月份国务院出台《关于加快棚户区改造工作的意见》之后，各部委相继出台细化措施，国家发改委、财政部和国税总局等分别出台细则，明确税收优惠举措，鼓励企业和个人参与棚改房，促进棚户区改造。二、四大行业供应指标好于2012年根据国家统计局公布的房地产行业数据，2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%，比2012年提高3.6个百分点；房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，比2012年提高5.3个百分点；房地产开发企业房屋新开工面积201208万平方米，比上年增长13.5%，比2012年提高20.8个百分点；房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%，比2012年提高13.8个百分点。四大行业供应指标全面好于2012年。三、全年商品房销售面积超13亿方2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点。12月份，商品房销售面积19744万平方米，环比增长32.7%，同比增长0.7%；商品房销售额11482亿元，环比增长31.9%，同比增长5.1%。四、12月70城房价同比涨幅为9.7%12月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨9.7%，相比11月份涨幅继续扩大0.1个百分点，同比涨幅目前仍在加速，同比涨幅远远超出年初的逾期，我们预计同比涨幅将于本月见顶；70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅相比11月份缩小0.15个百分点，继续收窄,且收窄幅度扩大。2宏观经济各项经济指标略有回落,经济总体形势保持平稳12月,全国经济各项指标继续呈现复苏向好的态势，经济增速保持稳定。固定资产投资和消费增速有所回落，将对房地产市场产生一定影响。12月各项分指标发展走势如下：从GDP增速来看,2013年全年国内生产总值比上年增长7.7%，全年四个季度同比增速分别为7.7%、7.5%、7.8%、7.7%，在经历了二季度的缓慢下行之后，整体运行平稳。从环比增速来看,四季度增速1.8%，比三季度回落0.4个百分点。从经济先行指标PMI的走势看，12月，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.0%，比上月回落0.4个百分点，高于全年均值0.2个百分点，连续15个月位于临界点以上。表明我国制造业继续保持增长态势。从物价角度看，12月，全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2.5%，比上月回落0.5个百分点，创下7个月以来新低。主要原因是12月CPI对比基数高于11月。2013年物价走势基本平稳，最高点为3.2%。预计未来受周期性因素、需求因素等影响，CPI涨幅将有所扩大。全国工业生产者出厂价格（PPI）同比下降1.4%，与上月持平，短期同比增幅仍难以转正。从消费角度，12月，社会消费品零售总额同比名义增长13.6%（扣除价格因素实际增长12.2%），名义增长较上月回落0.1个百分点，为年内次高。2013年消费走势在经历1-2月份的增速低谷12.3%以后，基本在13.3%的水平徘徊，直至11月创下全年单月最高增速13.7%。从工业增速看，12月，规模以上工业增加值环比增长0.71%，同比实际增长9.7%，比11月回落0.3个百分点，略低于市场预期，一方面上年基较高，另一方面投资需求和净出口回落，表明产能过剩的压力仍在攀升。从投资增速看，12月，全国固定资产投资（不含农户）环比增长14.2%，同比增长17.2%，比11月回落0.4个百分点。其中，房地产投资环比下降1.35%，同比增长22.3%，仍处于下降区间，银行收紧房贷将对商品房销售带来负面影响，预计未来房地产投资有可能延续放缓趋势。从金融数据看,12月，人民币贷款增加4825亿元，同比多增282亿元；社会融资规模为1.23万亿元，比去年同期少3960亿元；广义货币(M2)同比增长13.6%，分别比11月末和上年末低0.6个和0.2个百分点。2013年金融体系对实体经济的资金支持力度较大，2014年央行表示将继续实施稳健货币政策，既不放松也不收紧银根。3政策环境住建部强调2014年调控不再“一刀切”，多项税收优惠政策促棚改一、全国住房城乡建设工作会议提出楼市调控更加注重分类指导，重点推进棚户区改造12月24日，全国住房城乡建设工作会议召开，姜伟新部长部署2014年工作时指出，要继续抓好房地产市场调控和监管工作。要更加注重分类指导，房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策；房价开始下跌的城市，要注重消化存量，控制新开发总量，鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。同时，会议明确2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。2014年要重点推进各类棚户区改造，推动民间资本参与保障房建设运营，实施公共租赁住房和廉租住房并轨运行工作。新一届政府在房地产调控上已经出现思路和方法上的重大调整，主要表现在：凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预；全国统一部署的一刀切政策向由各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡；用既压供给也压需求的办法逐步转向扩大供给，包括加大土地供应和再融资开闸；加快房地产税立法并适时推进改革；淡化并改变以房价为核心的调控目标，将政府工作重点转向保障房建设和分配，特别是各类棚户区改造和城市更新。住建部的年度工作会议也是贯彻落实这一思路。二、多项税收优惠政策出台，力促棚改区改造顺利推进继7月份国务院出台《关于加快棚户区改造工作的意见》之后，各部委相继出台细化措施。8月国家发改委出台《关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》，9月和12月，财政部和国税总局分别出台《关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知》和《关于棚户区改造有关税收政策的通知》两份细则，明确税收优惠举措，鼓励企业和个人参与棚改房，促进棚户区改造。税收优惠政策主要有六方面：一是对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税；二是对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征；三是对配套建造安置住房的，按建面比例免征城镇土地使用税、印花税；四是对企业参与棚户区改造并同时符合一定条件的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除；五是个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税，购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税；六是个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。4三、厦门2016年起取消“购房入户”政策，武汉公积金新政再度收紧从地方房地产政策来看，12月份仍有部分二线城市有新的楼市政策出台，如厦门出台调整购房入户政策，武汉公积金政策调整为认房又认贷。厦门2016年起取消“购房入户”政策，或短期内推涨房价。为进一步促进厦门市房地产市场平稳健康发展，加强户籍管理，使户籍人口增长、户籍人口结构与经济社会发展相适应，厦门市再出楼市新政策，对“购房入户”政策做了重大调整。根据《厦门市人民政府关于调整购房入户政策的通知》，两年后将取消“购房入户”的优惠，这一方面会对商品房附加值起到一定影响，会“倒逼”开发商尽快把存量土地进行开发、上市，有利于缓解供求矛盾，控制房价过快上涨势头，也有利于盘活该市房源存量。另一方面，也不排除部分房企会利用已取得的土地，针对“购房入户”政策进行概念炒作，从而进一步推高市场预期。在未来两年内，刚性“购房入户”需求或将集中释放，这意味着有可能进一步引发房价快速上涨。武汉公积金政策收紧，二套房认房又认贷。12月26日，武汉公积金管理中心发布《关于完善住房公积金政策支持职工解决基本住房需求的通知》，对武汉地区的个人住房公积金贷款业务有关政策进行调整。公积金贷款资格条件由原“认公积金贷款”调整为“认房认公积金贷款”，此举被认为是差别化调控下部分热点二线城市根据自身情况收紧的又一调控政策。新政将压制部分改善型需求，对市场交易热度造成压力。5市场供应一、全国房地产开发投资增幅继续上升，整体保持平稳2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。其中，住宅投资58951亿元，比上年增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点。12月份，全国房地产开发投资8601亿元，环比下降1.4%，同比增长22.3%。其中住宅投资5839亿元，环比下降0.9%，同比增长22.5%。从房地产投资额同比增幅走势看，2011年以来房地产开发投资同比增幅走势快速下滑，2012年前两个季度更是出现大幅回落态势，三季度处于年内最低，但基本保持平稳；四季度随着市场的进一步活跃，有实力的房地产企业投资意愿不断增强，房地产投资同比增幅整体逐步呈现平稳向上态势，至2013年一季度大幅反弹，全年保持平稳增长态势。预计2014年房地产投资同比增幅将继续保持平稳态势。图1全国年初累计房地产开发投资同比增幅走势数据来源：国家统计局从近年来房地产开发投资走势看，2001年以来，全国房地产开发企业投资完成额持续快速上升。具体来看，受招拍挂、清理闲置土地等调控政策的影响，2005至2006年房地产开发投资额的增速有所放缓，但2007年又迅速上升。2008年受国内经济下滑和楼市惨淡影响，投资增速迅速下滑，2009年增速仅为16.1%。2010年随着房地产行情回暖，房地产开发企业加大投资，增长率回升至33.2%。随后国家连续出台多项楼市调控政策，房地产开发投资增幅连续下滑，跌至2012年的16.2%。2013年随着市场回暖，投资增速快速增长。0%5%10%15%20%25%30%35%40%11.01-0211.01-0311.01-0411.01-0511.01-0611.01-0711.01-0811.01-0911.01-1011.01-1111.01-1212.01-0212.01-0312.01-0412.01-0512.01-0612.01-0712.01-0812.01-0912.01-1012.01-1112.01-1213.01-0213.01-0313.01-0413.01-0513.01-0613.01-0713.01-0813.01-0913.01-1013.01-1113.01-126图22001年以来全国房地产开发投资额增幅走势数据来源：国家统计局二、全国土地购置面积小幅正增长，2014年将平缓下行2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速比1-11月份提高2.4个百分点。进入2013年，土地市场成交同比跌幅整体呈现收窄态势，1-11月份步入同比正增长。由于临近年底，全国各地为了完成年度供地计划，均加快了推地步伐，一些有实力的房企纷纷增加土地储备，使土地成交继续保持活跃态势。预计2014年随着2013年同期基数的逐步上升，土地购置面积同比增幅将保持平缓下行态势。图3全国年初累计土地购置面积同比增幅走势数据来源：国家统计局从近年来的土地购置面积走势看，2012年年初以后，市场供应冷清，企业拿地意愿较弱，土地购置面积同比步入下跌区间，下半年随着优质地块入