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盈江·国际翡翠城营销执行案目录Ⅰ项目梳理Ⅱ项目排期Ⅲ营销策略Ⅰ项目梳理①前期回顾。②现货分析。营销前提：前期推广回顾4月份9月份1月份拿到预售许可证前期产品：项目由2010年3月份开始推广认购，9月份拿到第一阶段预售许可证。截止2010年10月共310套拿到预售许可证。目前共接受预定销售套数为275套。翡翠园基本数据总建筑面积50491.8平方米总套数349套配套：公盘交易中心，翡翠博物馆，翡翠交易市场户型：3层商住一体式公寓万象城基本数据总建筑面积9338.76平方米总套数68套周边配套：五星级酒店户型：3层商住一体式公寓1月2月3月4月5月6月7月8月9月欧风俪墅金色旺角盈江国际翡翠城均价约为3500元/m2均价约为18000元/m22010年盈江住宅项目售价为3000-3500元/m2，商业项目售价为4500-18000。盈江商业地产投资理念欠缺，导致商业地产价格不一。目前盈江国际翡翠城最大竞争对手为邦实地产旗下项目，最近邦实地产在盈江举办了大型推广活动，旗下项目欧风俪墅将在25号开盘本项目周边价格对比均价约为3000元/m20102030405060盈江县瑞丽市施甸县沪水县楚雄市普洱市福建浙江安徽省乌鲁木齐市盈江国际商贸城第一阶段购买客户区域图例盈江县梁河县潞西市瑞丽市隆阳区腾冲县施甸县临沧市昆明沪水县鹤庆县大理市楚雄市曲靖市安宁市普洱市永德县缅甸福建河南河北浙江重庆市江西省安徽省辽宁山东省乌鲁木齐市新疆湖南客户区域分析据已签订合同数据统计，本项目主要购房区域为：盈江，昆明，腾冲客户，约占90%。另有部分浙江、温州炒房团客户。前期回顾项目推广周期时间为2010年1-4月。但项目拿到预售许可证时间为9月，中间出现5个月销售推广空白期。接受预定客户，主要时间为2010年1-4月，但是中间出现了5个月的销售推广空白期，工程进度的缓慢使得预定客户迟迟不来办理合同签订事宜。本项目为目前盈江商住一体式物业唯一在售项目，相对优势较明显。重要购买群体为，盈江，昆明，腾冲。123盈江·国际翡翠城现货统计第一阶段第二阶段总面积为：42346.5平方米总套数为：293套未售价格:129,698,702元总面积为：17861平方米总套数为：215套业态包括（翡翠园，大盈江万象城，大盈江美食城（未售））业态包括（翡翠湾，缅甸公寓）截止时间为10月1号盈江翡翠城第一阶段现存货统计翡翠园已销售163套，未售171套。已售套数比例约50%。翡翠园已销售19套，未售49套。已售套数比例约35%。截止时间为10月1号截止时间为10月1号第一阶段（翡翠园）*临近大盈江酒店周边已经销售完成*临近供盘交易中心项目主轴大道的销售已经完成*销售欠佳的为临近允燕大道周边片区（由于目前允燕路尚未修建，离靠中心大卖场片区较远）业态：盈江翡翠园建议经营范围：翡翠交易市场总套数：349套（十月一号前，已销售163套，接受预定163套）户型面积：3层商住一体别墅，137-320平方米（主要为137平方米，占90%）配套设施：靠近勐腊路为翡翠交易市场，中间配设翡翠博物馆，临靠允燕路主轴路线为供盘交易中心（共16套）目前销售情况：第一阶段（万象城）*临近大盈江酒店前排已经销售完成约定套数为34套，占50%。*已经销售完成19套。*部分3月份约定的业主并未来办理签订合同手续。业态：大盈江万象城建议经营范围：民族特色产品（手工制品，礼品等）户型面积：3层商住一体别墅，137平方米总套数：68套（十月一号前，已销售19套，接受预定34套）资源配套：临靠大盈江酒店目前销售情况：*暂未公开销售*售价：3150-3300元/M2*目前已接受11位业主预定，约定时间为8-9月居多。第一阶段（大盈江美食城）业态：盈江美食城建议经营范围：餐饮，娱乐总套数：73套（十月一号前，接受预定11套）户型面积：3层商住一体别墅，131-345平方米（主要为131平方米，137平方米，占99%）资源配套：临近大盈江目前销售情况：高端别墅：江景洋房户型面积：七室三厅，二室二厅，三室二厅，（80-379平方米）资源配套：临近大盈江目前销售情况：暂未公开销售建议售价：2500-3500第二阶段（翡翠湾）竞争对手分析（翡翠湾VS欧风俪墅）翡翠湾项目位置：拉贺练大桥旁户型套数：36套（联排别墅34套，独栋2套）优势：临近大盈江暂定售价：3200欧风俪墅项目位置：新客运中心旁户型套数：208套（小独栋，大独栋，四合院独栋，大双拼，小双拼，联排别墅，沿街别墅）优势：临近盈江市中心，户型选择性高暂定售价：3500第二阶段（缅甸公寓）户型：小户型精装修公寓户型面积：一室一厅（33、55平方米）目前销售情况：暂未公开销售建议售价：2200-2700竞争对手分析（缅甸公寓VS金色旺角）缅甸公寓项目位置：新建允燕公路旁户型套数：180套优势：临近翡翠城翡翠博物馆，公盘中心金色旺角项目位置：永盛路与象城路交叉路口户型套数：34套户型面积：72、68、46、42、40平方米优势：临靠盈江城市中心地段暂定售价：2200-2500长期目标实现阿诗玛地产品牌升级，保证持续旺销与高端市场形象的营销线！为盈江国际商贸城形象铺垫短期目标2011年完成集团2个亿销售任务！项目小结Ⅱ项目排期①前期回顾。②现货分析。营销执行：前期回顾④③①②①户外广告②围墙广告③项目入口④销售中心盈江•国际翡翠城暨盈江大酒店奠基仪式盈江有经营翡翠毛料或毛料与成品兼营的商铺和公司2000多家，分散在县城的各个片区及部分乡镇。目前盈江尚无任何集中经营珠宝翡翠的街道或市场，盈江•国际翡翠城的建设将为整合盈江翡翠毛料市场提供条件。同时，作为盈江县目前唯一规划建设的五星级酒店，盈江大酒店将为盈江建设中国翡翠毛料第一站及县域旅游产业发展提供良好的配套服务。2010年“盈江·国际翡翠城杯”全国沙滩排球巡回赛盈江站于4月10日在大盈江畔隆重开幕。德宏州人大常委会主任余麻约、国家体育总局排球运动管理中心副主任刘文斌、德宏州委常委、副州长、州委宣传部部长田大余、德宏州委常委、州委组织部部长马永福、盈江县四大机关在家的领导及中央、省、州各级新闻媒体、全县各族干部群众4000余人参加了开幕式。项目开盘活动2010年“盈江•国际翡翠城杯”全国沙滩排球巡回赛盈江站隆重开幕10月11月12月1月2月3月4月5月6月翡翠园样板房启动缅甸公寓样板房启动大盈江翡翠产业城样板房启动盈江大酒店动工销售现场临时销售中心启动翡翠博物馆封底盈江国际翡翠城工程与执行计划时间表a)除大盈江美食城为3层商住一体式别墅可将首层启用为商业使用，其他均为住宅项目b)翡翠湾为联排型别墅，通过目前销售员反映，业主倾向于独栋别墅。但目前独栋别墅项目只有两栋c)目前盈江唯一在售小户型式公寓，金色旺角公寓式住房已全部销售完毕建议将大盈江美食城修改为大盈江翡翠产业城目前大盈江美食城项目定位不明显。业主对于美食城打造信心不强，建议缩小餐饮、美食业态，扩大翡翠市场，突出打造中国第一大翡翠交易中心。通过宣传达到更高的交易。经营业态：翡翠玉石交易市场、餐饮、美食、娱乐为一体。盈江国际翡翠城第二阶段产品分类大盈江美食城翡翠湾缅甸公寓已接受11位业主预定联排型江景别墅小户型装修公寓执行建议：产品分析：第二阶段开盘大盈江翡翠产业城宣传启动10月11月12月1月2月3月4月5月6月完成第一阶段现货完成第二阶段大盈江翡翠湾宣传启动主要针对销售现货翡翠园样板房启动缅甸公寓样板房启动大盈江翡翠产业城样板房启动争取完成项目目标缅甸公寓宣传启动盈江国际翡翠城销售计划10月-1月进行半封盘销售，处理翡翠园，大盈江万象城工程配合：1、翡翠园样板房开放2、翡翠园12月份完成封顶工程3、重修项目主入口，建设销售中心(接待处）■主要针对销售翡翠园、万象城。处理好目前预定未签约合同业主问题。■靠近“允燕大道”销售情况不理想，加强关于允燕大道宣传。■突出大盈江万象城宣传推广，增加销售。执行计划第一步*半封盘销售（主推销售翡翠园、大盈江万象城。项目第二阶段暂停针对性推广，只接受客户预定）*项目平面图工程配合：1、大盈江翡翠产业城样板房启动2、翡翠博物馆正式封底3、大盈江酒店地块拆迁启动■由于目前大盈江美食城接受预定客户不到15%，建议减少美食、娱乐业态，结合项目整体定位，以推广翡翠文化为主，促进销售。■靠近“允燕大道”销售情况均不理想，加强关于允燕大道宣传。■突出大盈江翡翠产业城宣传推广，增加销售。执行计划第二步2010年12月推售大盈江翡翠产业城（原美食城）*项目平面图工程配合：1、翡翠湾样板房启动2、允燕大道动工启动3、翡翠湾基本封底■推售翡翠湾独栋别墅，树立项目标杆形象，提升本项目竞争力。■推售翡翠湾联排别墅，需要通过周边服务配套结合，加快允燕大道的工程建设。执行计划第三步2011年1月推售翡翠湾*项目平面图工程配合：1、缅甸公寓样板房启动2、缅甸公寓工程建筑进度跟进■利用过节回乡期间，增大对回乡人士宣传力度。■保留其中一栋单元，寻找投资大客户执行计划第四步2011年1月推售缅甸公寓*项目平面图10月11月12月1月2月3月4月5月6月项目第二阶段开盘翡翠产业城接受认购第一阶段销售12月份项目现场接待中心启动11月份翡翠园样板房启动1月份酒店拆迁动工启动2月份翡翠博物馆正式封顶1月份翡翠湾样板房正式启动1月份缅甸公寓样板房正式启动2月份允燕大道动工启动第二阶段12月15日需取得预售许可证12月份翡翠产业城样板房正式启动2011年营销推广执行计划2011年推售排期前提条件Ⅲ营销策略销售团队的管理工作：（加强培训，统一规范，增加团队精神，规范工作纪律，规划职务守则，销售团队培训）项目整体推广问题：（目标客户分析，项目卖点推广，增强项目印象）营销执行问题：（制定针对性销售方案，根据市场情况进行营销把控）政府拆迁问题：（催促政府尽快解决拆迁问题，完成关于拆迁问题处理方案）招商运营工作问题：（相关物业管理公司，经营管理公司达成合作协议）工程进度问题：（催促工程进度，结合营销，进行工程调整，确定交房时间和工程进度周期）港智联通过对盈国际翡翠城了解，提出6大需要强化问题盈江国际翡翠城强化执行策略①②③④⑤⑥目标客户群体针对性策略从项目目前交易数据分析，外地投资者约占40%，其中签订合同中约50%为昆明人。针对投资客，我司建议采取针对性策略。投资客潜在客户宣传推广平台针对性营销策略优质的销售服务达成签约盈江位处于中国边境，临靠缅甸。缅甸为世界最大翡翠产国。优越的地理位置，奠定本项目打造国际翡翠毛料市场第一城前提条件。1.目前盈江市区内并没有翡翠集中交易市场。盈江国际翡翠城可做为翡翠交易的商业面积只占项目总面积50%不到，建议将大盈江美食城归划为盈江交易市场。2.宣传推广中突出翡翠最大交易市场,在第一阶段销售中将翡翠交易市场价值最大化，针对性宣传推广。目前项目卖点众多，但缺乏针对性宣传推广盈江国际翡翠城目标解决思路盈江国际翡翠城卖点梳理翡翠毛料市场第一城盈江首家五星级大酒店“桥头堡”前线战略目标盈江外滩，盈江不夜城阿诗玛集团倾力打造盈江未来龙头地段盈江国际翡翠城翡翠园大盈江万象城大盈江美食城翡翠湾缅甸公寓第一阶段第二阶段结合项目的优势，提出构建“翡翠价值”投资王道——中国最大翡翠毛料交易市场目标解决思路构建“翡翠价值”——中国最大翡翠毛料交易市场五大要素德宏片区最大翡翠产业城（★★★）新落成建设五星级豪华酒店（★★★★）德宏片区最大相关翡翠博物馆（★★）德宏片区最大毛料公盘中心（★★★★★）德宏片区最大翡翠集中式交易中心（★★）2010.11-2011.1月2011.1-3月2011.3-6月1-3月：夯实期配合第二阶段开盘活动，主要宣传翡翠文化产业，推广范围扩大至腾冲，瑞丽，芒市3-6月：尾盘销售期针对性突破，通过老带新及口碑宣传，以低成本的模式消化项目11-1月：执行期主要处理第一阶段现货，对翡翠主题概念型宣传时间主题引爆点要点11-1月“翡翠价值”执行期盈江本地宣传为主，垄断盈江酒店，宾馆宣传，城市主入口宣传，以老带新半封盘整改，卖点提练，新形象出街，宣传项目