世联上海市绿地商务大厦阶段销售总结63P

2019/10/23阶段销售总结及策略调整报告绿地商务大厦本报告是严格保密的。2CONTENTS目录目标的回顾上阶段销售总结市场环境分析下阶段销售策略及安排1234本报告是严格保密的。3P.1目标的回顾本报告是严格保密的。4目标回顾P.1预计目标实现情况在2006年1月31日前，完成销售132套截至2005年11月17日已售单位:90套本报告是严格保密的。5销售分析价格分析推广分析客户分析P.2上阶段销售总结本报告是严格保密的。61、销售分析P.2成交汇总销售套数共计90套,套数比47.6%；销售面积10312.6㎡；面积比49.1%；销售金额200322255元；已售单位实收均价19425元/㎡；【销售区段：2005.7.21～2005.11.17】公开发售后近7周本报告是严格保密的。71、销售分析P.2推售节奏推出时间推出单位推出套数备注7月初（第一批房源）8F、9F、12F、14F、17F、19F、21F84套在开盘前，因市场需求旺盛，房源全部公开，20层以上推行整层销售的原则。开盘（第二批房源）10F、11F、13F、15F、16F、18F、20F、22F、23F105套第一阶段（至09.28），计划推出总量84套，客户买卡数达到96张，考虑到开始销售的时间，目前推售进度与预期相符本报告是严格保密的。81、销售分析P.2成交状况一览15F成交单元均价为19500元/㎡，未成交单元均价为20727元/㎡；成交单元中15F及以下共71套，15F以上共19套；未成交单元中15F及以下共23套，15F以上共76套。8801802803804805806807808809810811812990190290390490590690790890991091191210100110021003100410051006100710081009101010111012111101110211031104110511061107110811091110111111121212011202120312041205120612071208120912101211121213130113021303130413051306130713081309131013111312141234567080910111215150115021503150415051506150715081509151015111512161601160216031604160516061607160816091610161116121717011702170317041705170617071708170917101711171218180118021803180418051806180718081809181018111812191901190219031904190519061907190819091910191119122020012002200320042005200620072008200920102011201221210121022103210421052106210721082109211021112112222201220222032204220522062207220822092210221122122323022303230423052306230723082309231023112312本报告是严格保密的。92、销售分析P.2成交情况分析成交客户购买面积分布（共40个客户）成交客户的主力购买面积为100～200平米，200～300平米占据其次，小面积、半层和整层客户都有待挖掘。3个20个8个3个3个1个2个本报告是严格保密的。101、销售分析P.2剩余房号分析20层以下单元剩余情况未成交单元，15F及以下主要集中在08/09单元（共10套/23）；15F～20F集中在01/02、08/09单元（共14套/28）8801802803804805806807808809810811812990190290390490590690790890991091191210100110021003100410051006100710081009101010111012111101110211031104110511061107110811091110111111121212011202120312041205120612071208120912101211121213130113021303130413051306130713081309131013111312141234567080910111215150115021503150415051506150715081509151015111512161601160216031604160516061607160816091610161116121717011702170317041705170617071708170917101711171218180118021803180418051806180718081809181018111812191901190219031904190519061907190819091910191119122020012002200320042005200620072008200920102011201221210121022103210421052106210721082109211021112112222201220222032204220522062207220822092210221122122323022303230423052306230723082309231023112312房号数量（套）08/09各801/02各610507/11各404303/05/06/12各2本报告是严格保密的。111、销售分析P.2剩余房号分析（旺角广场）竞争对手旺角广场：主力面积：80－116m2（8/11），标准层面积：1320m2，物管费：25元/m2/月，累积合同均价24760元。共209套，从2005.5.19—2005.11.17，6个月已去化120套，达57.4％。现剩余单位在3~6层和大楼的7～9单元。与旺角广场相比，本项目中去化慢的08/09/02/07单元，去化形势好，分布较均匀。说明本项目的价格体系制定科学，市场存在着接受能力。后续工作须从样板展示、营销及案场成交力等方面加大力度。3301302303304305306307308309440140240340440540640740840941055015025035045055065075085095105116601602603604605606607608609610611770170270370470570670770870971071188018028038048058068078088098108119901902903904905906907908909910911101001100210031004100510061007100810091010101111110111021103110411051106110711081109111011111212011202120312041205120612071208120912101211131301130213031304130513061307130813091310131114140114021403140414051406140714081409141014111515011502150315041505150615071508150915101511161601160216031604160516061607160816091610161117170117021703170417051706170717081709171017111818011802180318041805180618071808180918101811191901190219031904190519061907190819091910191120200120022003200420052006200720082009201020112121012102210321042105210621072108210921102111222201220222032204220522062207220822092210221123230123022303230423052306230723082309231023112424层旺角广场本报告是严格保密的。121、销售分析P.2小结推售速度进展：与预期的推售节奏吻合，目前推出单位189套，成交90套；房号销控分布：价格报告中制定的小层差，以及南北朝向差拉开的策略得到了充分的印证：成交单元处处开花，分布均匀。对03/01、06、08等畅销单元与02、07、09单元捆绑销售，一定程度上延缓了销售的进度，但确保了整体房源的去化。户型消化状况：从成交情况看，户型问题是阻碍成交的最大问题。本报告是严格保密的。132、价格分析P.2价格调整分析2005.07.21预计以整体对外均价2.1万元/㎡入市，(VIP发售，97折，一次性付款96折)2005.08.29价格表平衡调整，2005.09.10所有剩余单位普涨200元2005.10.20所有剩余1～10单元普涨300元，11～12单元普涨400元2005.10.23开盘，取消任何折扣本报告是严格保密的。143、推广分析前期媒体推广策略形象推广认筹直邮策略主诉点树立市场形象/提高客户认知度百年基业赢商正道积累购房客户中山公园·5A纯写字楼制造热销节点性价比/开盘开盘持销热销6月底7月底10月底11月布幔路旗现场展示现场及外围导示工程简报网站报纸杂志SP活动DM报纸杂志活动搜房网搜房网搜房网绿地网站8、9月底本报告是严格保密的。153、推广分析P.2效果评估推广类型使用范围启用时间作用效果评估东方早报上海市6月底7月初形象展示，积累客户进线：20余人，上门约10人温州都市报温州市6月底7月初配合推介会，截流投资客推介会到场近百人温州推介会温州市7月初吸引温州投资客没有成交楼体布幔楼体7月形象展示，积累客户无统计形象树立期：通过报媒、楼体条幅等现场展示，树立楼盘入市的形象与市场知名度。本报告是严格保密的。163、推广分析P.2效果评估认筹期：楼体条幅的效果最为明显，网络、航空杂志效果不明显。SP活动有效维系客户关系，但因未结合销售节点，新客户挖掘后继乏力。推广类型使用范围启用时间作用效果评估直邮项目周边写字楼8月上旬向目标客户传播项目信息有效率低工程简报成交客户/来访客户8月至今维系客户关系，传播项目动态提高客户满意度市内报纸晨报、早报7～9月传播实际卖点每周来人来电维持30～50组航空杂志上海航空7月中旬传播信息，吸引客户传播知名度，成单率低搜房网上海搜房主页广告7月上旬传播信息，吸引客户树立知名度，成单率低绿地网站绿地集团网站7月至今挖掘绿地自有客户资源树立知名度，成单率低中山公园规划展项目现场8月底展示商圈前景，维系客户关系维系客户关系，促进老带新楼体条幅东、南、西面7～9月传播信息，吸引客户吸引众多客户上门道旗仙霞/江苏/长宁路9月传播信息，引导客户效果很难评估本报告是严格保密的。173、推广分析P.2效果评估签约销售期：报纸广告频次降低，楼体条幅间断悬挂，前期积累客户业已消化，新客户尚需拓宽渠道挖掘。推广类型使用范围启用时间作用效果评估市内报纸晨报、早报10月至今传播实际卖点来人来电无明显增加搜房网上海搜房主页广告10月底传播开盘信息，吸引客户来电不明显开盘活动项目现场10月25制造热销节点客户反响好，树立项目品质工程简报成交客户/来访客户8月至今维系客户关系，传播项目动态提高客户满意度楼体条幅西面间断性传播信息，吸引客户因故不连续挂，效果不理想帐单广告4个区移动高消费者12月初拓宽客户渠道，吸引客户——短信群发上海高