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中堂1-5商业营销思考三、1-5商业本体分析二、1-5商业项目环境研究综述目录四、1-5商业投资回报分析一、宏观调控政策解析五、1-5商业意向客户小结一、宏观调控政策解析一、进一步落实地方政府责任二、加大保障性安居工程建设力度三、调整完善相关税收政策，加强税收征管四、强化差别化住房信贷政策五、严格住房用地供应管理六、合理引导住房需求七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制八、坚持和强化舆论引导住宅房价目标施压地方政府；保障性住房须扩大覆盖；引导合理的住房消费观念二手房交易税按全额征收二套房首付款提至六成增加土地供应力度限购令全面升级国八条明晰并直接影响市场的政策模糊且未提具体措施的政策4一、宏观调控政策简析对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。解读：政策原文：5打击住宅投资型需求，抑制二次以上改善型住房需求。这一政策将二套房的首付再提高至6成，住宅贷款首次高于商业贷款门槛，对住宅市场影响较大。一、宏观调控政策简析整体市场：在限购、限贷制约下，全面打击了住宅投资性购房需求，但对于商业地产来说却是重大利好，由于商业地产不受政策限制，大多数市场热钱涌入商业地产领域。开发企业：住宅楼盘销售压力必然增加，资金回笼受阻，大多数大型开发企业向商业地产领域转型，如万科、保利、龙湖地产都加大了商业地产领域的扩张购房者：据官方统计2011年商业地产销售增速明显高于住宅产品，对于广大投资者来说，商业地产可能是未来几年资本市场的又一热点6在新政的调控之下，商业地产成为了新政的宠儿，商业地的春天即将来临一、宏观调控政策总结二、1-5商业项目环境研究综述项目周边自然环境项目周边交通人流项目周边人口分布项目周边商业环境二、1-5商业项目环境研究综述二、1-5商业项目环境研究综述中堂周边配套金融街：北京乃至全国一平方公里高端产业最聚集、创造价值最大的区域。中关村：中关村是北京的高科技中心，它被誉为“中国的硅谷”。总部基地：中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目。丽泽金融商务区：北京市和丰台区重点发展的新兴金融功能区。二、1-5商业项目环境研究综述四大商圈环绕•五棵松区域国家部委及军队总部林立•北京市建委等政府机构的入住二、1-5商业项目环境研究综述一个政务区•“四横两纵”的便捷交通网络横向主路：西长安街、莲花池路、京石高速和丰台北路纵向主路：西三环、西四环•“三轨交汇”的轨道交通网络地铁1号线、9号线，14号线3条轨道在项目周边交汇二、1-5商业项目环境研究综述区域交通状况•华熙乐茂购物中心总面积33万余平方米，是集高档购物、高档电影院、娱乐KTV、健身房及中高档餐饮等为一体的高档现代化购物、休闲、娱乐、健身和餐饮场所。•华熙乐茂购物中心西部为高档商场太平洋百货。•华熙乐茂购物中心中五、六层的耀莱成龙国际影城是目前北京占地面积最大，拥有放映厅最多，具有最大规模座位数的五星级豪华影城。二、1-5商业项目环境研究综述五棵松商圈-华熙乐茂•大成郡近5万平米的大型百货购物中心，引进西区最为高端的翠微百货。•大成郡东侧内5万平米的大型生活中心，引进西区最大的物美旗舰店。二、1-5商业项目环境研究综述大成郡商圈•位于项目南侧，为京西最大的批发市场。•以蔬果、水产、鲜肉、调料、酒店用品、厨具批发为主要经营业态。•兼顾少量生活业态。•各类摊位近2000多个，日成交额为600-700万元，平均客流量2-3万人次。二、1-5商业项目环境研究综述岳各庄批发市场•位于梅市口商业街最繁华的东部。•共三层，经营面积约为1.5万平米，超市占30%,其余为散租或商场。•租金为7元/平米/天为主，少量6元/平米/天和8元/平米/天。•空置率大约5%二、1-5商业项目环境研究综述世纪家家福超市•位于项目以北约800米，二层商业楼，以华润万家超市和家得宝家装为主。•华润万家超市位于二层，占地4000平米。一层5000余平米及二层1000平米为散租商业。•零售商业以服装为主，还有医药、茶叶、背包、饰品、眼镜等。•租金为7元/平米/天为主，少量6元/平米/天和8元/平米/天。•空置率大约5%。二、1-5商业项目环境研究综述华润万家超市•红星美凯龙位于北京西四环中路113号，与中堂项目一路之隔。•共六层，占地10万平米，建筑面积7万平米，营业面积5万平米。•以经营中高档家具、建材、装饰材料及家装设计为主，是目前北京市规模和档次都偏高的家具市场之一。二、1-5商业项目环境研究综述家居建材市场•路南沿四环分布着几家中型餐饮和一家大型休闲娱乐场所；•由于1-5商业无法经营餐饮和大型娱乐，因此形成一定的互补关系。二、1-5商业项目环境研究综述餐饮休闲业态•中堂1-5商业独享四大商圈环抱，一个中央政务区支持；•地处三横四纵、三轨交汇之地，交通条件非常便利；•五棵松华熙乐茂、大成郡及岳各庄批发市场等周边商业，将为中堂1-5商业带来大量人流；•中堂及周边小区近10万常驻人口，将为成为中堂1-5商业的主力客群，商业价值巨大。二、1-5商业项目环境研究综述总结交通便利，商业发展潜力巨大三、1-5商业本体分析中堂：60万平米城区大盘，共约4700户，直接为1-5商业提供约14000高尚消费客群；2011年底入住2500户左右，成熟社区为商业成功运营保驾护航。三、项目本体分析中堂社区鸟瞰（效果图）1-5#楼商业技术指标楼层建筑面积（㎡）层高（米）B13279.914.8F12824.254.2F23126.564.2合计9230.72三、项目本体分析技术指标社区商业中心满足中堂及周边人群生活需求以超市为主力店，配以银行、洗衣、美容美发、烟酒、药店、蛋糕房、眼镜店、茶室、咖啡厅、健身休闲等业态以住宅小区为载体，以区域内居民和办公人群为服务对象，以便民利民为宗旨，以满足、并促进目标客群综合消费需求为目标的属地型商业。三、1-5商业市场定位一层共计23个铺位，总建筑面积2824.25。平层交通：两条东西向平层主动线，宽3米；纵向交通：一部扶梯通往B1，2部扶梯通往F2；另外还有5个楼梯，2部客货两用电梯1-11-21-31-41-51-61-71-81-91-101-191-201-181-171-161-151-141-131-121-111-231-221-21入口大堂入口大堂设备间及住宅入口等楼梯楼梯楼梯楼梯电梯扶梯扶梯楼梯电梯设备间及住宅入口等三、1-5商业业态分布铺位划分及人流动线——F1铺位号1-101-91-81-71-61-51-41-31-21-1建筑面积（㎡）115.65134.93125.28115.65121.42182.26115.65125.28134.93111.57铺位号1-201-191-181-171-161-151-141-131-121-11建筑面积（㎡）163.83134.93125.30108.50121.45180.32108.50125.28134.93163.83铺位号1-231-221-21建筑面积（㎡）61.4056.6856.68一层共计23个铺位，总建筑面积2824.25。三、1-5商业业态分布F1铺位指标明细入口大堂入口大堂住宅楼梯等住宅楼梯等楼梯楼梯楼梯楼梯电梯扶梯扶梯楼梯电梯银行中介中介烟酒便利店蛋糕房洗衣店鞋包皮具鞋包皮具药店眼镜店鞋包皮具三、1-5商业业态分布业态布局——F1（初步）2-12-22-32-42-52-62-72-82-92-102-192-202-182-172-162-152-142-132-122-232-222-212-11二层共计23个铺位，总建筑面积3126.56。三、1-5商业业态分布铺位划分——F2铺位号2-102-92-82-72-62-52-42-32-22-1建筑面积（㎡）114.95117.89109.48101.06159.24159.24101.06109.48117.9199.01铺位号2-202-192-182-172-162-152-142-132-122-11建筑面积（㎡）255.12234.24207.34105.35105.75100.72105.35207.32234.24255.12铺位号2-232-222-21建筑面积（㎡）27.9749.3649.36二层共计23个铺位，总建筑面积3126.56。三、1-5商业业态分布F2铺位指标明细咖啡儿童教育培训美容SPA茶室品牌服饰品牌服饰品牌服饰品牌服饰三、1-5商业业态分布业态布局——F2（初步）超市3279.91㎡三、1-5商业业态分布业态布局——B1四、1-5商业投资回报分析随着09年11月北京34个部门和城南五区共同参与制定《促进城市南部地区加快发展行动计划》的公布实施，2900亿元资金为南城带来了根本性提升，本区域属于南城内城区域，为受益最大板块之一；投资600亿的丽泽金融商务区已经落实规划进入建设实施阶段，按照其“三年打基础（至2012年），五年上台阶（至2014年），八年成规模（至2018年）”的总体安排，目前的丽泽板块正属于潜力股，具有巨大的升值空间；中堂项目属于丽泽核心商圈的外围居住功能区；区域大量高端住宅社区的建成及规划极大地改善了区域内商业的消费客群，表现为消费客群数量的快速增加，高端客群带来的消费能力的巨大提升，中堂所在的南城区域正成为商业项目必争的宝地。四、1-5商业投资回报分析区域重大利好因素：区域商业项目具有巨大升值潜力1000米700米民生家乐华润万家1-5商业大成时代中心大成Mall以临近的民生家乐（原世纪家家福）和华润万家两家社区商业中心为主要租金参考对象：建筑面积楼层租金（元/天㎡）民生家乐约1.2万B1/F1/F26~8华润万家约1万平F1/F27随着大成郡两个商业体的运营，区域商业氛围将大为提升，商业体租金将有较大幅度上升。本报告仅安装目前租金进行静态分析。四、1-5商业投资回报分析租金参考标准楼层面积（㎡）租金范围（元/天*㎡）平均租金（元/天*㎡）日租金（元）年租金（元）B13279.913~54131204788669F12824.257~98225948246810F23126.566~87218867988361合计9230.7257600210238391-5商业正常运营后年租金约为2102万元。四、1-5商业投资回报分析1-5商业租金水平2011年商业地产火爆……丽泽商务圈的建设周期对本板块升值有极大利好……社区商业属于风险最低、回报最高的商业地产类型社区商业销售价格通常是住宅价格的2倍左右预期1-5商业价值在未来两三年内从目前48000升值约50%均价达到约70000元/平米四、1-5商业投资回报分析1-5商业升值预期五、1-5商业意向客户小结客户情况主要需求意向程度地下一层京客隆约3200平米意向确定超市发约3200平米意向强天客隆约3200平米意向强一层建行营业厅约1600平米意向确定，报总行审核交行营业厅约1600平米意向确定，总行已审核通过其它意向客户23名40-100平米意向强二层中国移动营业厅800平米意向确定其它意向客户36名40-80平米意向强五、中堂1-5商业意向客户小结