乌江商业中心销售百问

乌江商业中心销售百问一、沿河县城概况1、县城简介答：沿河土家族自治县位于贵州省东北角，铜仁地区北部、地处黔、渝、湘、鄂四省（市）边区结合部的乌江中下游。周边与省内的德江、印江、松桃、务川和重庆市的彭水、酉阳、秀山等县毗邻。离铜仁大兴机场180公里，距渝怀铁路重庆酉阳火车站60公里，326国道和411省道贯通县境。乌江流经沿河132公里，目前航运能力300吨级，彭水电站建成后通航能力可提高到500吨级。县城东风码头是乌江在贵州境内最大的码头，水上交通快速、便捷，上抵遵义余庆，下出涪陵直达重庆或江、浙、沪等地区。沿河区位优势明显，是黔、渝、湘、鄂边区物资的集散地，素有“黔东北门户，乌江要津”之称。沿河土家族自治县总面积2468.8平方公里，辖22个乡镇。沿河山羊、油桐、乌桕、蜂蜜被誉为“沿河四宝”，名扬四方。沙子空心李、武陵富硒茶、塘坝香菌、金竹贡米、中药材、藤制品、菊芋、桑椹花生、苦荞酒等地方民族特产远近闻名。麻阳河国家级自然保护区是全球最大的黑叶猴种群分布地，有76群730多只黑叶猴，占全球黑叶猴总量的三分之一。沿河土家舞蹈肉莲花和摆手舞丰富沿河人民精神文化生活同时开阔了外地对沿河的了解。2、沿河县经济概况答：国民生产总值：近70亿元，人均GDP：1.7万余元财政收入：近8亿元，其中地方财政5.56亿元城镇居民人均可支配收入：2.08万元农民人均收入：7500元经济支柱：农业、畜牧业为主社会消费品零售总额近13亿元金融机构存贷款余额分别为62.95亿元、34.11亿元3、沿河人口概况沿河辖22个乡镇，目前全县68万人，全县城镇人口19.67万人，其中县城和平镇常住人口约12万人，城镇化率达37.3%。4、沿河县城镇规划答：整个沿河县城分为城西老城区、城东新城区及坝沱新区，属于乌江边上的码头城市，老城地势陡峭狭窄，全是棚户改造区，基本无可开发地方，开发难度大。河东新区新城宽阔平坦，沿河所有医院和学校全部搬迁到新城区，同时包含政府机构，开发潜力和升值空间巨大。坝沱新区主要依靠电站新规划的开发区，除了几所学校外，几乎无商业配套及居住人口，发展趋势不够明朗，投资须谨慎。5、沿河县商业形态概况答：全街铺模式的商业形态，无商业综合体、无商业步行街，同时商业杂乱无章，没有统一规划、更无管理、街面污水横流。简直就是地摊商业不上规模，不上档次。想逛街，逛商场都没有地方，买品牌服装的挨着卖粉的，卖高档百货的挨着摆地摊的，商业环境很难得到提升。二、项目基本信息（项目经济指标及户型、面积、位置等自己看图）1、项目介绍答：乌江商业中心打造沿河首席城市综合体，涵盖超市、百货、家电、餐饮、休闲娱乐、酒店、影院、居住等业态。项目总用地面积约17亩，总建筑面积约13万方，其中住宅约8万方，商业约3万方，地下车库约2万方。由4栋30层高层电梯洋房和4层地上商业组成，住宅户型涵盖二室、三室、四室及部分跃层户型，面积从90㎡-124㎡之间。商业打造成沿河唯一室内步行街+百货商场模式，我们将引入国内知名百货商场及超市来整体运作，一楼步行街将以品牌珠宝、饰品、化妆品及百货为主，二楼三楼主要以品牌男女服饰、箱包饰品、儿童体验馆、运动及家居为主；四楼以休闲、餐饮、娱乐及影院等为主。2、项目交通区位答：乌江商业中心位于团结大道与乌江二桥交汇处，紧邻客运总站和环城公交站，交通优势明显。面朝乌江，背靠罗汉山，左依财政局，右临乌江二桥，占据城市商业桥头堡，未来升值空间无限。3、项目配套答：项目自身拥有的6000平米的大型生活超市、200米长的室内步行街、30000平米的大型购物中心及沿河唯一大型影院等就在您家楼下；周边学校、医院、银行、车站、酒店及公交站等环绕项目四周，让你居家生活无忧；真正实现10分钟城市生活标准。三、售后服务及手续办理1．乌江商业中心物业管理费标准？答：待定（我预计每平米1元左右），具体标准将根据沿河县相关规定报物价局审核2、乌江商业中心商业物业管理公司？包括哪些内容？答：除日常保安，保洁，日常维护基本物业管理外，另含专业的卖场规划布局和形象管理，营销策划管理，现场管理，营业人员管理，着装及服务规范管理，商品质量及售后服务管理，物价计量管理，会员卡管理等3、购买乌江商业中心的按揭银行？答：待定（按揭事宜现在我们正在和信合、工行、农行洽谈中，具体还未确定）4．购买乌江商业中心的按揭年限？答：住宅最高可以贷款30年，首付90平米以下20%，90平米以上30%；商业最高可以贷款10年，首付款不低于50%。5．签订正式买卖合同前，是否可以转让？答：不可以转让。6．住宅或者商业贷款利率多少？答：根据按揭银行要求（给客户看利率表）7、按揭款是否可以提前还款？需交哪些费用？答：可以，按揭满一年后，可以提前一个月申请提前还贷。8．供楼期间，物业是否可以转让？应如何办理？答：出房产证即可转让，按房管科相关要求办理。9．如何办理装修？需交哪些费用？待定10．停车场收费标准？待定11．未能如期交付物业，开发商将如何承担责任？答：（根据合同）12.房屋买卖合同同时可以写几个人的名字？答：名额不限，但要所占份额将产权证中注明（须产权人向开发商提交书面申请）13、交付物业的实际面积与合同面积有出入时，将如何处理？答：按合同约定上处理14．商铺面积与合同面积出现差额怎么处理？答：按合同约定上处理15．商业由那家银行提供按揭贷款？几成几年按揭？对按揭资格有何要求？答：贷款银行暂定，（男性：年龄+按揭年限≦65岁；女性：年龄+按揭年限≦60岁）16.如果按揭业主超出年龄限制怎么办？答：业主按揭户口可附加多一名年龄超过18岁以上的人士，但年龄+按揭年限不能超过银行设定的条件。17、业主可否自行选择银行？答：原则上不行18、住房公积金贷款能不能买商铺？答：住房公积金无论贷款还是提取，都只能用于自用住房。商铺、车库、库房等非住宅不能使用和提取住房公积金贷款。19、按揭有无保险费？那家保险公司提供担保？答：无20.买房人因故未按期还银行月款将如何处理？答：银行将收取逾期滞纳金，严重拖欠月供的银行可处理该抵押物，同时将影响个人信贷记录，对以后贷款产生不良影响。21、银行按揭相关资料身份证、户口本、、半年流水、收入证明等等22、按揭贷款需要提供那些资料？答：个人：收入证明原件1份提供税单或银行打印的代发工资存折清单（流水半年）业主户口薄原件及复印件；业主身份证原件及复印件；结婚证（离婚证、未婚证）、征信记录、首付款、契税或大修。单位：单位营业执照（留复印件）单位法定证明书，法定代表人身份证原件及复印件。如委托办理办理，需要提供法定代表人授权委托书，委托人身份证，（委托书应证明：办理公证或签定有关合同等内容）税务证明、损益表、资产表23.按揭款是否可以提前还款？需交哪些费用？答：原则上可以，视银行而定。按揭满一年后，可以提前一个月申请提前还贷，视银行而定。四、客户接待常见问题1.你们这个项目是哪里投资建设的答：是由恒洋房地产开发有限公司投资建设的，总投资约3个亿。2、价格多少钱？价格都不确定，我们怎么买答：我们第一期价格肯定是优惠的，因为我们以后陆续还要开很多期，产品种类很多，按商业销售规律来看，每期涨幅10%—20%是很正常的事情，所以您选择购买我们一期的产品，绝对是赚到的3、如果客户说：“我没时间！”售楼员应该说：“我理解。我也老是时间不够用。不过只要3分钟，你就会相信，我告诉你这个消息对你绝对是非常重要的购房信息……”4、能否按时交房?能否按时交房是每个买房者担心的事，我很能理解，但请您放心：⑴说实话，我们比您更担心，因为我们现在开发的是一期工程，下面还有二期、三期，土地都已经买好了，这是我们的第一个项目，就是创口碑的，如果不能按时交，再怎么做二期工程，谁还敢买？我们又怎敢做，敢在沿河发展？何况我们在其它城市都又有房地产开发项目，从还未出现过逾期交房现象，只有提前交楼的。⑵能否按时交房，关键是看资金能够同时到位，有的开发商为什么不能按时交房，并不是不想建，而是资金缺口，我们是拿客户的钱，为客户建房子，资金能够按时到位要看项目的整个销售过程。况且房子卖得这么好，资金绝对是没问题的。⑶没有理由不按期交楼，您说是不是？再说交房期我们都是严格写进合同的，违约是要交违约金的，肯定没问题，而且我们承建商是重庆涪陵的建筑公司在信誉和质量方面您肯定能放心吧？我们不但准时交房而且质量绝对不会有问题。5、质量问题我们公司一贯视质量如生命，目前开发的是一期，是大规模推出，分块建设，滚动发展。下面还有二期，到时候一期就是二期的样板房。一期不赚钱、质量不好，二期到了赚钱的时候则卖不出去了，这种赔本生意还能做吗？我们分析，为什么目前国内有的开发商的房子建设质量问题相当严重，主要是开发机制所决定的，选择建设单位时认交情，看关系，而不是看信誉和实力，工程项目又采用承建制，往往是层层转包下去。而且中间还存在回扣和不正当竞争手段，这样能保证工程质量吗？这边房价已定，那边则转包一次要赚一次钱，到最后工程队赚的就所剩无几了，他只好为您买水货材料建筑了，能保证质量吗？而我们则不同，所有材料采购都由我们工程部统一进行，只要工地有人，就有我们的技术专家现场监督施工，质量是绝对确保的。再说我们签订的合同，处处保护消费者的利益，工程完成后，要由铜仁地区沿河质检部门验收合格才能交付，如果是因质量问题而不能交付，或者返工，公司将蒙受巨大的损失，我们能不顾建设质量吗？×先生，请您放心，质量是绝对没有问题的，那么我们现在就把它订下来，现在验收房子比以前要复杂得多。6、价格问题成本分析法：×先生，一分价钱一分货，这您肯定是相信的，我们这个价格已经是没有什么利润了，我们是剪力墙结构，成本比高层贵20%，这个地带又是不久的闹市区，环境好，交通方便，地价成本又比其他地点要贵。我们房子的地段，质量、房型、环境都是一流的，好的东西一向是不二价的，您去商店买东西，名牌一般都不二价，买房子呢，应该首选信用好，品质好，服务好的，买得放心，住得也安心，×先生，一分钱一分货，只有错买，没有错卖，您说对吧？另外，物业得价值必须物有所值，物超所值，在价格的背后，每一个投资者都在考虑所获利益的多少，这也是每个投资者真正应考虑的，买房看价格，更要看实惠。从一个物业看投资者的回报率，不能从单一的价格出发。成本分析，第一，建筑成本高，因为是框架结构，土地价格，各种税费、拆迁费用，请建筑单位人工费，加上成本如水泥钢筋，有钱还不一定能在这里拿地，因为没关系是拿不到土地的。7、客户要求回家商量，考虑时。⑴比较比较×先生，不管您是否买我们的房，我们的话都已经讲到：说实话，您觉得行就买，不行就去比较。但我们可以自信说一句，只要您是真正想买房，最终还是会到我们这里来，在我们这买了房的很多客户都是这样比较来比较去，最终还是觉得我们这儿好。⑵商量商量商量肯定时要商量的，因为毕竟不是买件衣服，不好就送人或扔掉都无所谓，但买房是百年大计，是大事情，买得好，皆大欢喜，弄得不好，终生遗憾，所以商量也是应该的。但怕就怕等您商量好了，回头再来时，您的所选已经没有了，我们公司基于为投资者所想，有个好办法，故为您封三天，三天以后就签合同，不签退订就是。×先生，买房是大事肯定应该商量，但说到别人回去商量，我信，但说您我就不信了，您看，您生意做得这么好，事业这么发达，我相信您的夫人一定既漂亮又贤惠，您买这么好的房子送给她，她高兴都来不及啦。再说生意是您做，钱也是您赚，一看您就是有眼光，做事果断的人，您的事业成功之处就在此，抓住了每一个机会。房子既然要买，况且您有喜欢，（您的喜欢就是眼光呀！）首期款又没问题，那您还有什么考虑的呢？我做房地产多年了，不知您所要考虑的能否告诉我，帮您参谋一下，但有的人也因犹豫不决而错过了很多机会，原因是不能当机立断，如果您不买，我肯定是为您可惜，因为谈了这么久，可以说我都是为您着想的，我们可以交个朋友吧！……跟太太商量：×先生，您生意做得这么好，事业又这么成功，太太肯定相信您的眼光，您买了，太太肯定相信您的眼光，您买了，太太肯定满意，喜欢的。……跟朋友商量：×先生，您肯定相信朋友胜过