佳兆业集团批量精装修工程施工作业指引

文件编号：颁布日期：公示日期：负责单位：集团计划及工程部起草人：蒋君、张鹏审核人：周志元批准单位：第1页共41页佳兆业集团批量精装修工程施工作业指引一、编制目的1.1规范批量精装修施工管理标准动作，明确管理标准；加强质量预控管理，提升装饰工程质量水平和观感；1.2明确过程质量控制标准，规避系统质量风险和质量通病；1.3发挥工程管理集成平台作用，使集团工程系统内的精装修管理工作系统化、标准化，拉平不同分公司及项目间的管理差异；1.4满足与业主签署合同要求，规避交付风险；二、适用范围2.1本管理办法适用于佳兆业集团内所有精装修交付项目/标段，且集中交付套（户）数不少于80套（户）；2.2本管理办法适用精装修图纸方案阶段至交付业主整个过程管理；三、职责3.1集团计划及工程部:3.1.1本管理办法的编制、解释、更新及修订；3.1.2监督审核各分公司工程部申报精装修交付项目/标段精装修工程管理策划书及样板计划；文件编号：颁布日期：公示日期：负责单位：集团计划及工程部起草人：蒋君、张鹏审核人：周志元批准单位：第2页共41页3.1.3开放展示前验收销售样板，按照集团工程评估规则对样板房、售楼部组织复验，验收合格允许对外开放展示、开盘销售；3.1.4精装修项目/标段大面积施工前验收精装修施工样板，验收合格后允许开始批量施工；3.1.5集团巡检中对精装修项目/标段工程安全、质量、进度、计划管理及风险进行排查和指导；3.2分公司工程部：3.2.1协助推进精装修设计方案、施工蓝图审核、投标单位考察工作；3.2.2公司层面对公司内精装修交付项目/标段工程进度、计划、质量整体平衡协调，避免系统性质量通病；3.2.3公司层面把控、监督、审核项目部编制精装修管理策划书及样板计划；3.2.3初审项目精装修管理策划书、样板计划，经本公司工程分管高管审核同意后报集团计划及工程部审批；3.2.5公司内部组织运营、营销、客服、物业、工程、项目等部门联合验收销售样板、施工样板，公司内部初验合格后申报集团计划及工程部复验；3.3分公司项目部：3.3.1精装修方案图纸、施工蓝图组织图纸会审，并形成书面图纸会文件编号：颁布日期：公示日期：负责单位：集团计划及工程部起草人：蒋君、张鹏审核人：周志元批准单位：第3页共41页审记录；3.3.2参与精装修单位考察、调研，负责技术标初审；3.3.3在投标阶段，项目部联合及招标相关人员安排投标单位投标现场踏勘，熟悉现场，避免进场后争议；3.3.3组织安排开放销售样板房施工管理、验收整改，工程实体质量、观感满足开放展示需要；3.3.4编制本项目精装修工程管理策划书及样板计划；3.3.5组织协调土建单位、精装修单位及各甲方分包工序工种合理穿插流水作业。按照合理工期、进度组织施工；3.3.6大面积精装修工程施工前，组织安排精装修单位施工样板；3.3.7精装修单位进场后，项目部组织各甲供材料供应商、甲分包单位、精装修单位协调会，明确甲供材正常下单生产周期、注意事项，明确甲分包单位工作界面移交要求、正常施工周期；3.3.8根据现场进度及时调整精装修单位提交甲供材料的下单、进场计划，并安排甲供材料进场后监理见证送检、三方（精装修单位、供应商、监理）书面移交记录；3.4监理（联合监理）：3.4.1协调土建与精装修单位工作界面移交，建立一户一档移交档案（土建单位、精装修单位、监理三方书面记录），明晰职责；3.4.2防水（结构防水、附加防水）工序验收，并按照楼层、房号取文件编号：颁布日期：公示日期：负责单位：集团计划及工程部起草人：蒋君、张鹏审核人：周志元批准单位：第4页共41页样存档（一户一表）；3.4.3根据甲方审核同意的淋水试验方案跟进外墙（门窗）淋水试验，并按照楼栋、楼层、房号逐次记录（并留影像资料备查），至户均渗漏条数不大于0.5条/户停止淋水试验及渗漏整改；3.4.4根据装修管理策划书中场地布置、安全文明等细则安排精装修单位实施执行，根据本管理办法中质量控制标准组织实施和过程管理；3.4.5根据项目部审核施工计划协助精装修单位实施推进；3.4.6材料管理：负责甲供材料、乙供材料、甲指乙供按材料进场计划实施，负责进场后参封样样板验收（三方移交），并书面记录备查；同时根据规范见证送检；3.5精装修单位：3.5.1招投标阶段安排佳兆业集团、分公司相关部门对拟投标标段项目经理、施工班组现施工现场实地考察，并在投标技术标中明确中标后的驻场项目经理、现场施工班组；3.5.1投标单位要在技术标书中明确项目经理、安全员、质检员及相关技术人员名单，并附相应的职称证书复印件;3.5.3中标单位进场后按照甲方精装修工程管理策划书要求场地布置、安全文明施工，场地整体围闭，以及场地CI标识；3.5.4中标单位进场后与土建单位工作界面移交，并形成一户一档的文件编号：颁布日期：公示日期：负责单位：集团计划及工程部起草人：蒋君、张鹏审核人：周志元批准单位：第5页共41页三方签字书面记录；3.5.5大面积施工前组织施工样板，经甲方验收合格方可开始批量施工；3.5.5按照本管理办法质量控制要点实施管理；隐蔽工程隐蔽前需请甲方、监理验收合格进入下道工序施工；3.5.6进场后根据施工进度安排编制提交甲供材料进场下单（预留正常生产周期）、进场计划，乙供材料进场计划；3.5.7甲供材料进场后验收，经三方（精装修单位、监理、供应商）验收后签收移交记录及材料管理、现场施工管理；3.5.8施工过程中配合甲方要求组织模拟验收、整改、开荒，至集中交付；四、管理细则4.1精装修图纸阶段：4.1.1时间要求：精装修设计方案图纸提供2周内；4.1.2职责部门：分公司项目部、工程部；4.1.3重点工作：4.1.3.1精装修方案图纸与土建建筑图纸（含水电定位）核对：标高关系是否一致，入户门洞口尺寸是否一致，门垛留设是否一致，土建水电预埋与精装修方案图纸是否一致，橱柜、浴室柜、马桶、淋浴屏、抽油烟机、吊顶、空调等平米尺寸、高度是否满足功能使用要求、与文件编号：颁布日期：公示日期：负责单位：集团计划及工程部起草人：蒋君、张鹏审核人：周志元批准单位：第6页共41页土建建筑图纸尺寸是否一致；4.1.3.2精装修方案图纸与营销广告附图或展画核对：核对广告房号与土建、精装修方案图示是否一致，核对广告平面图面积与现场实际是否相符；4.1.3.3精装修方案图纸中各部品品牌考察：方案图纸中木门、木地板、橱柜、浴室柜、背景墙、墙地砖、涂料、面盆、洗手盆、马桶、淋浴屏、浴缸、五金件等材料规格型号目前各厂家是否在生产，产量是否充足，是否可满足现场施工过程供货安装要求；4.1.4成果输出：按附件要求书面反馈设计部，为提供正式施工蓝图用；精装修设计方案阶段图纸会审记录.xlsx4.2招投标阶段：4.2.1时间要求：书面发出招标通知至定标期间；4.2.2职责部门：分公司项目部、采购部；4.2.3工作重点：4.2.3.1考察精装修单位（重点考察中标后驻场项目经理）、中标后拟安排现场施工班组，并由各投标单位在投标文件中注明，作为合同履约条款；4.2.3.2组织各投标单位现场踏勘，熟悉现场情况，避免定标进场后文件编号：颁布日期：公示日期：负责单位：集团计划及工程部起草人：蒋君、张鹏审核人：周志元批准单位：第7页共41页争议；4.2.3.3乙供材料封样：乙供材料样板由各投标单位提供（不少于完整3套,1套存留公司采购部存档，1套留存项目部进场材料验收用，1套施工自留材料采购用），除五金件按套记取，其他饰面材料规格按整块或非规格材料按不小于1M*1M尺寸送样；中标后由工程、设计、项目三方在验收合格封样样板签字栏会签，由中标单位取回1套样板材料自购；4.2.3.4甲指乙供封样：甲指乙供材料样板由分公司设计部提供（不少于完整2套，1套留存项目部进场材料验收用，1套交由施工采购用）；4.2.4成果输出：参考附件填写存档；精装修招投标阶段管理动作记录.xlsx4.3土建移交精装修阶段：4.3.1时间要求：精装修单位进场1个月内，批量精装修施工前；4.3.2职责部门：分公司项目部；4.3.3工作重点：4.3.3.1尺寸实测移交：房间标高、层高、开间/进深、阴阳角、方正度、水电底盒数量、标高、水平定位；4.3.3.2质量控制：墙地面是否有裂缝、空鼓；防水、淋水记录；4.3.3.3管理措施：精装修工程管理策划书；文件编号：颁布日期：公示日期：负责单位：集团计划及工程部起草人：蒋君、张鹏审核人：周志元批准单位：第8页共41页4.3.4成果输出：参考附件填写存档（提醒：每户一档一表）；土建移交精装修界面移交记录.xlsx精装修工程管理策划书.doc4.4施工样板验收：4.4.1时间要求：定标后，分公司项目部安排按照中标单位进场组织施工样板，完成并验收合格后开始大面积组织施工；4.4.2职责部门：分公司工程、营销、运营、项目等部门，集团计划及工程部；4.4.3工作重点：工序样板、施工样板、室内环境检测（施工样板工程施工完成一周后，项目部委托当地有资质检测单位进行环境检测，并提供正式报告；检测合格方可开始大面积施工，否则及时提出风险预警提交分公司高管决策；）；4.4.4成果输出：参考附件填写存档（提醒：每户型一表一验）；精装修工序样板、交付样板验收记录.xlsx五、品控细则：5.1饰面砖粘贴5.1.1材料管理5.1.1.1材料进场后监理组织总包单位对材料的规格、型号、颜色文件编号：颁布日期：公示日期：负责单位：集团计划及工程部起草人：蒋君、张鹏审核人：周志元批准单位：第9页共41页进行检查，参考设计、工程签字确认样板抽样检查，对不符合要求的瓷砖予以退场。5.1.1.2饰面材料进场后经监理工程师见证封样后送样检测（关注瓷砖吸水率）。5.1.1.3材料经验收合格后，签订三方验收单。5.1.1.4最后一批次材料下单数量需合理考虑整改/返修，具体数量可由分公司工程部综合考虑。5.1.2控制要点：5.1.2.1墙地砖铺贴图：根据抹灰完成面尺寸、墙地砖规格按户型试排砖，并分户型绘制墙地砖铺贴标准图纸、对现场施工班组技术交底后张贴于现场指导施工；5.1.2.2瓷砖面开孔：瓷砖面与开关插座、给排水点需进行现场开孔，要求开孔方正、平直，缝隙不应大于3MM（给排水点处开圆孔），孔边不得有毛刺、损边，且严禁跨砖安装；5.1.2.3地面放线要求：客厅纵向自过道中线向墙体两侧放线；厨卫间从门槛石开始向墙体侧放线；且严禁出现小于1/3条砖；5.1.2.4厨卫墙面放线要求：厨卫间墙面自窗台石高度上下放线，且严禁出现小于1/3条砖；5.1.2.5地漏安装：地面设置倒坡，坡向地漏，严禁地面积水；地漏周边采用4片同样规则拼接，收口美观；5.1.2.6墙地砖工艺节点要求：厨卫间采用墙面饰面材料压地面饰文件编号：颁布日期：公示日期：负责单位：集团计划及工程部起草人：蒋君、张鹏审核人：周志元批准单位：第10页共41页面收口；5.1.2.7阳角收口：墙面阳角统一采用海棠角收口，缝隙大小一致；地面门槛石应采用倒角或圆角；5.1.2.8踢脚线收口：房间涂料墙面与瓷砖（石材）踢脚线收口位置缝隙大小一致，线条顺直，收口平直美观；严禁涂料污染踢脚线；5.1.2.9湿作业全过程施工期间冷热水管连接，确保带压施工；5.1.2.10墙面瓷砖(重点关注大堂、电梯厅等墙面，且吸水率E≤0.5%)严禁采用水泥砂浆黏贴，须采用专用粘贴剂，避免后期空鼓/剥落；具体材料、方案、工艺样板及拉拔试验由分公司工程部审核、验收，并书面记录，验收通过后可开始大面积施工；5.1.3瓷砖铺装允许偏差：序号项目允许偏差（MM）检验方法1立面垂直度2用2m垂直检测尺检查2表面平整度3用2m靠尺和楔形塞尺检查3阴阳角方正3直角检测尺检查4接缝直线度2拉5m小线，不足5m拉通线，用钢直尺检查5接缝高低差0.5用钢板短尺和楔形塞尺检查6接缝宽度1--2用钢直尺检查5.1.4观感质量：在湿作业完成后，总包对饰面的成活界面进行全数检查（瓷砖空鼓应在墙地面砖成活7天后进行第一次检查，监理应在28天后再次进行全面复检），监理单位全数复查，现场工程师进行