写字楼销售相关知识

写字楼销售相关知识一、电梯电梯作为写字楼不可或缺的组成部分，其性能和品质的优越已经深深的影响着客户，也直接的反映了项目的品质。那么一栋写字楼该配置怎样的电梯系统，搜房博友关宏做了详细分析。1、轿厢装饰应选择轻质材料，以降低电梯马达的启动电流，达到节能及延长设备的寿命的目的。2、使用交流电动机的电梯在变频控制上要特别注意其稳定性及平层的控制，特别是超高层建筑。3、每个楼层应加装电梯运行显示器，以便于乘客理解电梯运行状况，减少心理焦躁感。4、电梯轿箱内应设置独立的空调，以便改善轿厢环境。5、电梯机房的温度、湿度的控制必须含在设计范围内，并必须符合电梯厂家的要求，建议尽可能安装独立空调。6、电梯控制方面应设置取消选层功能，以便在错误或恶意制造不正常的电梯选层时，将其取消，以保障电梯运行效率不受影响。7、电梯群控应考虑在特别情况下只剩下一台电梯运行时（例如夜间），能自动切换成单控模式，以保证系统稳定并提高效率。8、在保修条款中，保修期内不仅应履行保修责任，同时应签署维护保养责任，并且应要求投标厂家提供保修期以后三年的每年维护保养费用（全保及标准保）及零配件的单价（在标准保的情况下）。9、在超高层建筑中，由于轿厢晃动是在一定的容许范围内，因此轿厢晃动控制安全装置应考虑在轿厢晃动时不会引起电梯停顿现象，可在此时对电梯减速，10、电梯的平均等候时间不应超过30秒，电梯系统的5分钟运载力不应低于12.5%11、所有电梯井道应注意井道内气流组织的设计，避免气流噪音对办公区客户的影响。12、所有直升电梯应具备手动控制功能、自动平层功能、手动平层功能。二、空调目前，我国公共建筑总面积大约为45亿平方米，其中99％的建筑都属于高能耗。国内写字楼公建消耗是欧洲国家写字楼公建消耗的七至八倍，是日本的十倍。控制写字楼的能量消耗，实现节能，迫在眉睫。研究证明，空调系统所消耗的电能约占楼宇电耗的50%左右。实现节能首先就要从楼宇的空调系统着手。目前，写字楼楼宇内的空调系统主要分三大类：1.普通分体式空调分为室内、室外机两部分，主要在低品质写字楼中应用。它易于改造、控制，但外挂机不美观，室内空气质量差。2.大型中央空调单独设置空调机房，由风道将处理后的空气送入各空间。他虽然美观，但占用空间，不易改装、控制，造成能源浪费。3.小型商务中央空调适用于较小的或分隔式的办公空间。它可引入新风系统，易于改造、控制，但投资大、技术要求高。VAV与VRV比较1.VAV(VariableAirVolume即变风量空调系统)：保持空调送风温度的同时，根据房内实际温度的变化来调节送风量。它设备初投资少，舒适性好，但冷冻水管线存在冷损失和维修的问题。2.VRV（VariableRefrigerantVolume即变制冷剂流量系统）：控制技术上按室内机开启的数量控制室外机内的旋涡式压缩机转速，进行制冷剂流量的控制。它控制方式先进，占用空间小且节能，但是新风要靠自然的方式补充，浪费冷量，初投资高。三、消防一般写字楼的消防系统主要有：①干式消防系统：自动报警系统，联动总控制屏，BTM气体灭火系统。②湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统(消防泵)。③消防联动机网站制作构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验；空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验。④火灾报警系统：自动报警系统（包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警），手动报警系统（包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警）四、各面积区分●建筑面积:建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算,包括使用,辅助面积和结构面积.商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积.套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积.●公摊面积:1.公共门厅,过道,电梯井,楼梯间,垃圾道.变电室,设备房等为整座服务的公共用房和管理用房的建筑面积.2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及及外墙墙体水平投影面积的50%●使用面积:建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和,使用面积大于等于地毯面积.五、顶级写字楼标准1.Essentialbusinesslocation(重要的商务区)毫无疑问，地段是顶级写字楼的首要标准，顶级写字楼必须位于成熟的大型商务区之中，远离城市商务区的写字楼再豪华、再前卫也不能算作顶级写字楼。写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。2.Elegantbuilding(有品位的建筑)有品位，是顶级写字楼的建筑语言。不但如此，顶级写字楼还要充当所在商务区标志性建筑的角色。标志性建筑让人们联想起的不仅仅是其建筑本身，也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。因此，很多在这样的写字楼里办公的企业通常会把这一特点作为其自身品牌价值的建筑载体，并引以为豪。3.Excellentfacilityandservice(超一流的硬件设施与服务)顶级写字楼的硬件要求其实非常庞杂，是由很多的细节充实起来的，有些已经根据时代的要求逐渐量化。比如电梯，信息大厦内有5部德国原装蒂森克虏伯高速电梯，速度达2.5米/秒，这主要是充分为客户考虑到写字楼垂直交通问题，节省电梯等候的时间。可量化的标准在可称为顶级的写字楼里俯拾皆是，比如层高，比如单位通风量，比如采光，比如使用率与公共面积的平衡等等，这些都达到了当前市场所能达到的最高水平。另一个评价顶级的是写字楼的软环境，也就是物业管理水平。作为顶级写字楼，一定会有一个极为专业的物业管理公司为写字楼提供出色的服务，这一点毋庸置疑。4.Extraordinarytenant(出众的客户)除了项目本身，顶级写字楼所容纳的客户也是极为重要的参考指标之一，一流企业看中一流的品质。写字楼因企业的一流而具备顶级的内涵，这就如同硬币的两个面，形成了顶级写字楼由外而内，再由内而外的品质诉求过程。一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。5.Exactplaceforbusiness(纯商务)与发达国家的写字楼不同，国内目前的写字楼非常倾向于商业与办公一体化。在发达国家，顶级写字楼是非常单纯的，办公就是办公，购物和休闲完全在与写字楼配套的商务区内实现，最大限度地实现功能的专一化。6.Exceptionofsale(非卖)评判顶级写字楼的最后一个指标是只租不售，即统一的业权。这也是评判写字楼是否为顶级的重要指标。统一的业权不但意味着发展商的实力毋庸置疑，同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。六、商用公寓与写字楼有什么区别公寓与写字楼从字面的意义一个是居住一个是办公用楼,但它们也有共同的地方那就是它们都是商品房.它们根据功用被不同的消费者接受.公寓在配套上主要是要达到居住功能,满足居住的条件,而且要有一定的周边配套,例如:菜市场,学校,商场等.而写字楼要求在好的地段,交通方便,周边有一定的商业气氛.当然内部配套也是不可忽视的.公寓于写字楼使用人群基本一致，都是企业白领，但购买和用途有差别，写字客户为企业购买自用及大型投资客户。公寓为个人购买自住或小型投资客户购买。两者之间有一定互补性，按以后的发展形式来看，不论是物管、配套等因素来看。2者将会融合，现在已有写字楼提倡酒店式管理及配备住宅应有的公建配套。公寓是以居住为主，但也掺杂的办公成份，其设计类型完全区别于居住小区，有商业氛围在其中，可称为商住两用。写字楼则以商为主，在建筑设计时其配套设施等就全部采用商用，主要以公司、企业为消费群体。功能：写字楼应该是纯商务办公;公寓是可办公可居住的空间形式人群：写字楼的目标客户群为投资型买家及办公企业公寓的目标人群以以往实际经验判断更多为满足居住需求人群七、小业主的写字楼和开发商的写字楼区别小业主多的大楼对物业管理水平的要求较高，管理难度较大，因此难免影响整幢大厦的品质，因此在5A甲级写字楼中，只租不售的写字楼的综合品质要优于可售写字楼。小业主多的大楼由于各业主对客户要求有所不同，因此客户基本无法在楼内扩租，而大业主可调配的面积多，适合客户扩租，即使是在合同期内扩租，很多大楼也可以商量，不算违约。无疑给客户提供了很大的伸展空间。八、办公楼物业档次划分标准的研究就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。对于超大城市(如北京、上海)，笔者以为，在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：1、顶级物业(国际写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。(2)建筑规模：超过50000平方米。(3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。(4)物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。(5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。(6)所属区位：位于主要商务区的核心区。(7)智能化：3A～5A(8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。2、高档物业(甲级写字楼)(1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。(2)建筑规模：1—5万平米。(3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。(4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。