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前言：随着楼市调控政策的继续深化，以及周口房地产市场持续高速的发展，对开发企业提出了更高的要求，目前的楼盘营销推广已经从简单的产品营销发展到品牌营销。树品牌、创名牌是开发商做强、做大的必然发展历程。本提案是我司关于“北辰桂园”的项目营销推广的战略提案。旨在围绕产品本身最鲜明的特质，即：沙北核心地段、亲民园林社区、完善的生活配套等，去塑造周口沙北住宅的第一品牌。在获得项目成功销售的同时，在市场上牢固地树立起开发企业的品牌大旗。2012年节前五个月时间，如何实现确立市场地位完成销售任务？保持市场高度关注度公关营销、媒体辅助、信息传递建立并维护客户渠道客户联谊、体验营销营造良好的现场体验媒体策略、广告策略、包装策略刺激购买的价格手段我们需要达到的目的！对项目地段优势、产品优势进行深层次的挖掘，从而在根本上树立产品的深层价值和市场绝对差异性，在增强客户购买信心的同时，形成客户强烈的品牌认同感和自我价值的实现，促进整盘销售。解决之道：保持市场的高度关注公关营销/媒体辅助/信息传递推广策略示意图9月10月11月12月12年1月信息发布项目认筹解筹、开盘持续热销户外、围墙8月销售部选址销售部选址物料的设计销售道具准备工作售楼部落成认筹信息发布售楼部落成前期准备前期筹备客户蓄水项目认筹产品推介会持续认筹项目解筹项目开盘客户答谢促销活动阶段总结新年晚会8月前期准备营销启动信息释放项目认筹解筹开盘9月10月11月12月销售轴推盘策略分解示意图区域价值沙北地区，市场认可度高；紧邻市区主干道，属于市中心地段；人口密度高，周边配套齐全，区位成熟度足；虽然近几年周口沙南地区属于城市发展热点方向，但项目作为传统中心区，区域优势无可替代项目核心价值提炼产品价值虽然本项目规模不大，但是属于大盘的优势本项目都能得以体现。产品定位准确，无论建筑外立、户型、景观等在区域内独一无二。项目落成之后属于沙北高品质住宅的典范之作。项目核心价值提炼北辰桂园核心价值体系区位景观产品配套北辰桂园——国际之城中心之城品质之城宜居之城◆企业品牌：奠定企业未来在周口可持续发展战略的基础，从而树立企业的品牌形象，成为周口企业高美誉度企业！◆项目品牌：奠定项目周口沙北第一中心品质楼盘的地产形象，成为区域开发的典范！品牌目标我们经过研究、讨论后发现，面对项目区域的目标客户群体，过于轻灵写意的风格并不容易在他们心目中建立起“北辰桂园是沙北地区最具品质楼盘”这一形象地位。形象目标因此，我们认为产品应紧紧抓住“北城核心地段”这一得天独厚的先天优势，在定位上更豪气些、更直观些、更刚性些。市场定位：中心之上的品质生活“中心”突出产品周口市中心的优越地理位置，最后以“品质”表现产品的高贵与档次。主题定位：跨越20年的品质人居除去以上定位，我司仅仅这样还不是最完美的，我们还需要在理念上更上一个台阶。才能体现北辰桂园的独一无二。因此，我司又为其赋予了一个观念上的新产物。〖V〗主义生活→〖V•i•e•w〗生活VIEW（风景）：高尚生活需要居住有风景的房子；VILLA（庄园）：居住环境要如同庄园；VENICE（威尼斯）：如同水城的浪漫氛围；VOGUE（流行）：流行时尚的生活配套；VIBRANCY（生机勃勃）：你的生活充满着生机；VICTORY（胜利、成功）：最后，所以你会成功。V主义生活：首先，从字面理解就是“有风景的生活”；其次，V=VICTORY（胜利、成功）；I=INTERNATIONAL（国际的）E=elegance（高雅、优雅、典雅）W=WEALTH（财富）因此，V•I•E•W生活就是指居住有风景的房子是一种成功的、国际化的、高尚的、财富人生。因此，本项目最后的定位：市中心第一宅享受V•i•e•w生活（V主义生活）V•I•E•W生活是指：营销推广篇本推广方案主要重心是是围绕12月17日周六（暂定）开盘展开。推广的中心思想是：以VIP卡促销活动为主、扩大客源基数、提高客户热情、制造轰动效应，同时首先推出房源快速去化，以为后期销售以及资金回笼奠定坚实的基础。八、九月份营销工作概要做好销售前期准备工作，为项目一期房源推广引爆市场做充分的准备，初步对媒体市场试探。工作目标：推广主题开启周口V•I•E•W生活！跨越20年的品质人居时间内容执行单位8月31日围墙广告、户外广告制作安装完毕甲方8月31日售楼部选址完毕并确定装修方案甲方9月4日单片、折页等物料设计完毕龙图腾9月10日物料印刷完毕甲方9月25日三维广告制作完毕甲方9月26日完成下一月推广计划与系列设计龙图腾9月30日销售中心投入使用及外围视觉系统制作完毕甲方企划包装：销售准备：时间内容执行单位8月31日完成销售初步计划龙图腾9月15日销售部前期进场龙图腾9月21日市场再调研工作龙图腾9月25日完成产品销讲以及答客问龙图腾9月28日完成销售人员第一次培训考核龙图腾十月份营销工作概要做好认筹前期准备工作，为项目一期推出房源VIP认筹做充分的准备，VIP认筹信息释放以及客户蓄水工作。工作目标：域不同·自出众阶段推广主题：跨越20年的品质人居企划包装：时间内容执行单位10月1日售楼部正式投放使用甲方10月2日户外广告更换完毕甲方、龙图腾10月7日公交车体、道旗广告甲方、龙图腾10月27日完成下一月广告推广计划与广告稿的系列设计龙图腾10月27日VIP认筹执行方案确定龙图腾时间内容执行单位10月13日周口日报楼盘形象广告、VIP促销广告.10万条短信发布甲方、龙图腾10月16日DM夹送楼盘形象广告、VIP促销广告。10万条短信发布甲方、龙图腾10月22日周口日报楼盘形象广告、VIP促销广告.10万条短信发布甲方、龙图腾10月23日DM夹送楼盘形象广告、VIP促销广告。10万条短信发布甲方、龙图腾10月29日周口日报楼盘形象广告、VIP促销广告.10万条短信发布甲方、龙图腾10月30日DM夹送楼盘形象广告、VIP促销广告。10万条短信发布甲方、龙图腾媒体配合：销售准备：时间内容执行单位10月正式接受客户咨询，接受VIP客户咨询龙图腾10月做好客户登记、归档，尤其做好VIP客户的意向登记统计、分类工作龙图腾10月来电来访客户的跟踪以及回访工作龙图腾10月销售人员的培训考核龙图腾10月25日客户来电来访统计分析龙图腾十一月份营销工作概要拉开本项目VIP卡活动的序幕。工作重心围绕VIP卡的发售展开，为本项目在开盘前回笼资金，为开盘后的销售奠定基础。工作目标：城心·阔赏阶段推广主题：北辰桂园VIP即将倾情奉献时间内容执行单位11月2日户外、公交车、出租车、道旗广告更换甲方11月10日单页设计制作完毕龙图腾11月10日VIP卡制作完毕龙图腾11月15日VIP认筹礼品准备完毕甲方11月25日完成下一月广告推广计划与广告稿的系列设计甲方11月25日VIP解筹、项目开盘执行方案确定甲方、龙图腾11月27日销售总结甲方企划包装：时间内容执行单位11月2日楼盘形象、VIP促销短信（10万条）甲方11月3日周口日报楼盘形象广告、VIP促销广告.甲方、龙图腾11月4日DM夹送楼盘形象广告、VIP促销广告。10万条短信发布甲方、龙图腾11月9日周口日报楼盘形象广告、VIP促销广告及短信（10万条）甲方、龙图腾11月10日DM夹送楼盘形象广告、VIP促销广告及短信（10万条）甲方、龙图腾11月16日楼盘形象、VIP促销短信（10万条）甲方、龙图腾11月17日周口日报楼盘形象广告、VIP促销广告及短信（10万条）甲方、龙图腾11月18日周口日报楼盘形象广告、VIP促销广告及短信（10万条）甲方、龙图腾11月23日周口日报VIP认筹倒计时、VIP解筹信息释放甲方、龙图腾11月24日VIP促销、解筹信息释放（10万条）甲方、龙图腾媒体配合：销售准备：时间内容执行单位11月10日VIP卡销售培训龙图腾11月15日客户11月19日认筹告知龙图腾11月18日再次通知龙图腾11月18日认筹现场人员分工及培训甲方、龙图腾11月20日认筹效果评估龙图腾11月27日VIP销售总结龙图腾十二月份营销工作概要继续VIP卡的发售工作，同时根据VIP客户情况举行抽取幸运客户，进行认购工作。为项目在本月开盘成功做保证。实现周口空前的火暴开盘盛景。在获得市场效应的同时获得利润最大化的经济效应。工作目标：荣耀·今呈阶段推广主题：北辰桂园星耀开盘！企划包装：时间内容执行单位12月2日户外、公交车、出租车、道旗广告更换甲方、龙图腾12月2日单页设计制作完毕甲方、龙图腾12月10日开盘礼品准备完毕甲方12月10日开盘演出以及开盘所需物料完成甲方、龙图腾12月16日开盘现场布场完成甲方、龙图腾12月25日年度销售总结及节前销售计划、设计物料龙图腾时间内容执行单位12月1日周口日报楼盘形象广告、VIP解筹、开盘信息释放甲方12月2日VIP解筹、开盘短信（10万条）甲方、龙图腾12月7日DM夹送楼盘形象广告、VIP解筹开盘信息释放（10万条）甲方、龙图腾12月9日VIP解筹、开盘短信（10万条）甲方、龙图腾12月13日开盘信息释放（10万条）甲方、龙图腾12月14日周口日报开盘广告（10万条）甲方、龙图腾12月15日DM夹送楼盘形象广告、VIP解筹开盘信息释放甲方、龙图腾12月16日开盘信息释放（10万条）甲方、龙图腾12月21日周口日报开盘热销广告甲方、龙图腾12月23日开盘促销短信（10万条）甲方、龙图腾12月29日新年促销广告甲方、龙图腾12月30日新年促销短信（10万条）甲方、龙图腾媒体配合：销售准备：时间内容执行单位12月2日VIP卡解筹、开盘培训甲方、龙图腾12月8日客户12月10日解筹告知龙图腾12月9日解筹现场工作安排甲方、龙图腾12月15日开盘告知客户龙图腾12月16日开盘现场工作安排甲方、龙图腾12月27日开盘销售总结龙图腾12月客户的回访、跟踪工作龙图腾