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成就，一座梦想之城华泰现代城营销导入报告目录第一部分：调研报告第二部分：定位报告第三部分：产品规划第四部分：卖点规划第五部分：执行计划第一部分调研报告调研报告主要解决以下几个问题：一、从政策、市场两个层面判断未来市场走势；二、看清本区域房地产市场形势及机会点；三、客观认识华泰现代城项目，解决项目占位问题；四、找对本案的最佳突破点，助力营销与推广。站在巴彦的层面是无法解决巴彦市场的问题，要清晰深刻的看清巴彦，如果看不到本质，解决问题无从谈起。调研报告巴彦概况：地理位置巴彦县隶属于黑龙江省哈尔滨市，是哈尔滨市的近郊县。位于黑龙江省中部偏南，松嫩平原腹地，松花江中游北岸，距哈尔滨市区87公里。行政区划★10镇巴彦镇、兴隆镇、西集镇、洼兴镇、龙泉镇、巴彦港镇、龙庙镇、万发镇、天增镇、黑山镇。★8乡松花江乡、富江乡、华山乡、丰乐乡、德祥乡、红光乡、山后乡、镇东乡。境内有：兴隆林业局。县政府驻巴彦镇。人口分布巴彦镇【135000人】兴隆镇【96628人】、西集镇【46000人】、洼兴镇【32000人】、龙泉镇【29395人】、巴彦港镇【21417人】、龙庙镇【34836人】、万发镇【34000人】、天增镇【38962人】、黑山镇【19233人】。总人口70万人松花江乡【30700人】、富江乡【21815人】、华山乡【23963人】、丰乐乡【39275人】、德祥乡【44778人】、红光乡【40928人】、山后乡【31000人】、镇东乡【18189人】其中非农业户口约13.5万人恩格尔系数：30.8%。PCDI居民人均可支配收入【15481元】、农民人均纯收入【9740元】城市建设：全县实有住宅面积530万平方米，公共建设面积860万平方米，城镇人均居住面积达16.3平方米，农村人均居住面积达18.3平方米，农村砖瓦化普及率达53.1%。值得骄傲的20132013年，预计全县生产总值完成143亿元，增长14%。全口径财政收入完成7.1亿元，其中公共财政收入实现4.46亿元，分别增长9.2%和16.6%。固定资产投资完成122亿元，增长35%。社会消费品零售总额实现67亿元，增长17%。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别实现15481元和9740元，分别增长16%和17%。新增规模以上工业企业4户，总数达到33户，增加值预计实现15亿元，增长45%。工业固定资产投资完成65亿元，增长56%。全县谋划项目353个，争取项目190个，到位资金13.2亿元。全县对接招商项目160个，签约项目35个，落地项目30个，到位资金32.28亿元。引进中广核风力发电、七合生猪产业化等10亿元以上项目2个，宏业木业古典家具、德申精密轴承等1亿元--10亿元项目20个，华丽皮草制衣、舜洁洁具等12个产业项目建成投产。充满希望的2014主要预期目标是：全县生产总值实现157亿元，增长10%。全口径财政收入实现7.7亿元，增长10%；公共财政收入实现4.8亿元，增长10%。固定资产投资实现154亿元，增长26%。社会消费品零售总额实现77亿元，增长15%。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别实现17030元和10700元，分别增长10%。按照省市“全党抓发展、重点抓经济、突出抓产业、关键抓项目”的总体要求，充分发挥巴彦优势，全力抓招商、强龙头、建基地、补链条，把产业发展作为巴彦经济发展的最强根基，实现产业大引进、投资大增加、项目大开工、工业大发展的奋斗目标。一、看清巴彦迹象表明，巴彦县正在强势崛起，各项重大利好在近两年集中涌现，巴彦以步入到高速发展期，诸多利好为巴彦带来的意义为：土地价值高涨，增强了巴彦县的抗跌性……让我们来看几组数据：巴彦人口分布图让我们来看几组数据：巴彦乡镇面积比例图让我们来看几组数据：巴彦职业比例图总调研标本量：1241家让我们来看几组数据：巴彦商业品项分布比例图让我们来看几组数据：巴彦综合性商业面积比例图让我们来看几组数据：巴彦专业性商业面积比例图让我们来看几组数据：巴彦综合性商业街品项比例图商铺租金表名称形式价格备注远大购物中心出租3.5元/天/㎡ 兴大购物中心出租3.7元/天/㎡ 富都市场出租1.1元/天/㎡第一年免费，第二年200，第三年400第四百货转租4.87元/天/㎡ 商都转租3.65元/天/㎡ 步行街出租20000—45000元 欧街转租60000元 东直路出租40000元 让我们来看最重要的一组数据：租金对比表从以上几组数据中，我们看到了什么？调研给我们带来了什么？调研数据决定了什么？第二部分定位报告定位报告主要解决以下几个问题：一、我们的要做什么样的商场；二、我们要做什么样的住宅；三、那种产品最利于销售；四、那种产品最利于后期运营。华泰现代城项目概况地理位置：东直路与建工路交汇处商都以南老县医院项目体量：总占面18100平方米总建面78911平方米周边环境：北侧：商都南侧：棚户区东侧：集市东路西侧：东直路商业区开发规划：欧式古典商业综合体备注：巴彦县隶属于黑龙江省哈尔滨市，是哈尔滨市的近郊县。位于黑龙江省中部偏南，松嫩平原腹地，松花江中游北岸，距哈尔滨市区87公里。全县辖区10镇8乡、116个行政村。总人口为70万人，其中农业人口56.5万人，城镇人口13.5万人。HARMFULToachievingtheobjectivesHARMFULToachievingtheobjectivesHELPFULToachievingtheobjectivesHELPFULToachievingtheobjectivesINTERNALFACTORSINTERNALFACTORSEXTERNALFACTORSEXTERNALFACTORSSTRENGTHSSTRENGTHSWEAKNESSESWEAKNESSESOPPORTUNITIESOPPORTUNITIESTHREATSTHREATSSWOTAnalysis我们是是什么我们做做什么我们在哪哪里我们怎么做怎么做定位报告我们将奉献给巴彦人民一个什么样的作品？我将这次产品定位与规划看作是一个作品或者一件艺术品，因为在没有竞争的条件下，他唯一面对的挑战是自己！我们的作品由两个产品组成商业+住宅为什么是商业+住宅，而不是住宅+商业，因为商业所承载的责任特别大？已经不仅仅是华泰自己产品，更是整个巴彦商业升级的唯一坐标！华泰现代城项目概要项目建筑总面积7.8万方总居住户数320户，组团特征由单体5层底商与2栋20层塔式建筑围合而成商业+住宅精品小区户型结构以二房二厅和三房二厅为主户型面积集中在70-135米商业为当地龙头商业项目区位及物业价值概要位于巴彦县核心商圈城市中心黄金地段[与巴彦商都仅隔一街]地处巴彦县城交通枢纽巴彦首家“商业综合体”以及精品居住模式倡导者定位为巴彦县首席高品质“开放式高层围合商业综合体”拥有五星级入户大堂/生态园林国际水准的人车分流设计基于市场的区位背景概况巴彦县是哈尔滨市近郊县该地区属于正在发展中的大农业县城然而巴彦县新城区规划建设发轫不久存在城市功能硬软件缺失缺位高品质楼盘缺乏代表一般楼盘产品同质化严重同时区域性强，缺少与周边产品及配套的资源连接区域内楼市承托力有限高端商业更是巴彦县的软肋规划发展中的区位机会资源城市规划的新巴彦概念正在形成新老商圈面临新一轮竞争与整合连通新城区和主城区的黄金节点为巴彦县有力统合出一个全新的新商业生活模式从而带来对巴彦县城市缺位的快速补充华泰现代城的项目机会点首先，创建并填补巴彦城区高性价比的高品质楼盘是一个客观的缺失需求更进一步的软性人文价值缺位的补充以精品精致生活领舞巴彦打造巴彦县区都市化高尚社区模式吸纳巴彦县高端收入人群甚至周边区域人群主力目标选择：区域新贵/向往城市高品质生活者/周边区位人群基于市场与竞争的目标价值产品价值：巴彦首席“商业综合体”市场价值：宜居宜商好生活核心价值：?高品质高在哪里？最好的商业最好在那里？华泰现代城的成功定位与推出是华泰房产打造诚信精品地产的代表之作亦是打造巴彦区位地产名盘的良机！华泰现代城的成功就是华泰品牌的成功！并为华泰地产的未来发展模式带来新的机遇。然而利益和风险从来都是紧密联系在一起华泰现代城所存在的问题不是价格问题而是价值问题！回到原点我们的目标只有一个将华泰现代城的产品价值成功贩卖出去！完成这一目标必须做好3件事1、确立一个核心价值定位2、打造一个价值利益链3、发动一场目标价值利益的沟通运动好的价值定位是核心关键使我们能够占据目标消费者心中的好位子所以，我们必须首先了解…我们拥有什么魅力华泰现代城产品价值目标利益链…绝对城市中心生活八千米文化景观私家园林VIP业主时尚俱乐部精品居所4万米开放式高层围合社区巴彦最大商业休闲便利五星级酒店式大堂入口现代城之后必须了解……粒粒珍宝原来那么好！必须将真正的价值说出来如果没有这样做，一个性价比极优的产品就会成为一个滞销的产品。现在，我们这样做！我们有太多的钻石，所以，我们必须用一个利益主张将钻石串起来巴彦首席全景互动商业街——拟规划项目位于巴彦商业中心，紧邻巴彦商都与家得乐超市，建筑面积超过4万平，以打造巴彦首家商业综合体、人与环境的亲和、时尚与生活的协调的全景商业街为理念，与周边建筑交流融通，贯穿连接巴彦核心商圈的所有大型商业物业，是当之无愧的巴彦商业主动脉与绝对中心。项目规划——拟规划项目描述巴彦首席生活商业综合体这个绝对的城市中心不仅仅是巴彦县的今天，而是未来领舞巴彦的未来繁荣和中心化生活什么是领舞？何谓生活首席？用领舞贯穿华泰现代城的所有卖点!•原来巴彦也有五星级酒店标准…•原来巴彦还有4千米的空中花园社区…•原来在这里居住还有羽毛球馆…•原来业主可以直接拥有华泰现代城俱乐部的钻石会员卡…•原来超前十年规划的纯居住…•原来超前十年规划的商业综合体…•原来巴彦有了都市化的生活品质标准…•…………•这一切，都为未来生活首席而准备领导者总是新标准建立者有出其右者吗？领舞巴彦生活首席者，华泰现代城也！如果说，哈尔滨有个百盛或者麦凯乐，那么在巴彦，一个新城市的繁华与品质生活中心就是华泰现代城而华泰现代城，所引领的便是巴彦的新城市中心首席生活的标准！与其说，华泰现代城是一项住宅地产不如说，是华泰地产面向未来的一项生活创建！同时更是对巴彦新城市未来的贡献！因为你不仅仅是见了一个购物中心，其实是在影响当地居民的消费习惯与生活方式！是地产是生活是城市是一个真正的发展商的使命和理念华泰现代城吸引谁？巴彦稳定高收入居民巴彦范围的置业者扩大市场范围就是扩大了销售！以上的工作完成了价值定位和价值利益链的组合也定位了开发商的使命那么下一步就是发起一场产品规划与行销传播的沟通运动…第三部分项目规划项目规划主要解决以下几个问题：一、我们的项目优势在哪里；二、我们的产品卖点在哪里；三、楼层细节规划；我们的购物中心定位都市型购物中心项目规划项目规划：我们要呈现一个什么样的都市型购物中项目规划：我们要呈现一个什么样的都市型购物中心？心？为巴彦地区打造一个真正意义上的“都市型购物中心”，我们建设的是一个休闲生活集合场所，实际上却牵动着巴彦老百姓的点滴生活，呈现在您眼前的“华泰现代城”将是一个充满都市感，充满新奇感，充满互动感的老百姓日常生活购物的首选场所。除了设置日常生活所需的品类，我们还要引进一些特色产品，包括娱乐休闲与婚庆广场等。让这里真正成为一个城市的中心。项目规划：项目规划：【方案A】-1：农贸+停车场F1：黄金、饰品、化妆品、精品服装、鞋区F2：精品服饰+婚庆主题广场F3：超市+儿童主题广场F4：家电卖场+休闲娱乐+餐饮主题广场项目规划：项目规划：【方案B】-1：超市F1：黄金、饰品、化妆品、精品服装、鞋区F2：精品服饰+婚庆主题广场F3：休闲运动+儿童主题广场F4：家电卖场+休闲娱乐+主题餐饮项目规划：项目规划：【方案C】-1：超市+餐饮档口F1：黄金、饰品、化妆品、精品服装、鞋区+休闲广场F2：精品服饰+婚庆主题广场+休闲广场F3：运动休闲+儿童主题广场+休闲广场F4：家电卖场+休闲娱乐+主题餐饮广场+休闲广场项目规划：项目规划：【