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半岛帝城2011年8月营销方案当前半岛帝城存在的问题1、对外形象包括工程形象、案场形象、销售形象较差，不能适应现阶段或未来市场竞争，亟待改进。2、市场推广基本处于停滞状态，推广力度长时间的弱势导致项目在市场的沉寂，必须重新启动新一轮推广的品牌调性和统一性，使市场知道我们不仅有房子而且有更好的房子。3、销售属于自然去化，面对下半年更为激烈的市场竞争，22#楼必须有效积累客户，集中排号销售，实现均衡销售和理想价格。解决的办法和途径针对问题一的案场形象：现有案场的临时性决定了它的简单装修，但绝不能简陋。实施办法：1、保持案场的卫生。不仅要保持地面的卫生，而且要清理沙盘内杂物以及屋顶的蜘蛛网，减少蚊子。2、保持案场的整洁。销售物料和案台物料的排放整齐，注意卫生间和储藏间门的关闭，窗户霓彩灯和门头红色灯笼去掉。3、案场饰品的更新和补充。（如下图）窗户增加窗帘墙面展板的更换门上按装门帘，遮挡作用制作展板遮挡楼梯下沿的重新粉刷接待台和椅子的更换花卉植物的整体和档次安装临时销售中心的门头距离新销售中心投入至少还有2个月时间，改进以上工作有利于建立良好的销售氛围，增强销售人员的自信心。所以有必要加强临时销售部的形象。以上工作8月15日之前由田晓琳和宗庆明负责完成。针对问题一的工程形象：项目现有外围形象与项目整体调性及社区内部环境反差极大，直接降低了客户的心理期望值。实施办法：1、加强销售现场外围环境的整治力度。A、湍滨大道销售部段环境卫生，亟待改进脏乱差。B、销售门头树林黄丝带装饰。C、半岛帝城导视牌的安装。A、销售部门口车辆的停放整齐。B、大植物花卉的摆放和安装大型落地展示牌。以上工作在8月15日之前由田晓琳与宗庆明负责完成。2、施工工地现场的包装。沿湍滨大道施工围挡改为高2米的围墙，喷绘写真，一方面改善项目现场形象，另一方面对项目起着客流引导作用。围墙可在市政景观绿化开放后折除。此工作围墙设计8月23日之前由李跃林和郭少君完成，围墙搭建8月27日之前完成。3、新销售中心及外围景观的包装。A、7月30日正道顾问已与销售部装饰公司朱工就内部布局和装修风格进行过现场沟通，在8月12日之前出装饰效果图，8月30日之前正式开始装修，预计10月15日开放。B、销售中心外围景观力争不影响销售中心的开放。4、销售大门的包装方案。建议8月底确定，10月底包装完毕。项目后期待销体量较大，北区基本上只要半岛帝城一个项目，势头不抵东区项目的联合造势，非常有必要在工程形象上大幅度提升，部分景观营造提前。针对问题一的销售形象：销售团队新老销售人员心态调整、销售人员自身形象的改进、销售流程的规范和管理，提高队伍战斗力。实施办法：1、加强销售管理。A、正道顾问建立半岛帝城项目小组，组长熊坤，执行组长李跃林，销售总监刘辉，执行策划宗庆明，设计郭少君，每月至少现场办公2天。B、销售部重新制作销售台账，建立每日台账汇报机制，由闫文静负责。C、销售部规章管理制度的严格执行，周工作计划和总结书面汇报，田晓琳负责。销售人员日工作计划和周工作计划向经理汇报制。刘辉监督执行。D、销售经理月工作至公司总部汇报制度，由田晓琳负责。E、销售接待流程的规范，加强销售人员基本知识、销售技巧、市场动态方面的月培训制度，由刘辉负责。F、加强工作例会的深度，着重客户的分析、跟踪和总结，形成会议纪要。田晓琳负责。2、提升激励机制。A、半岛帝城按正道顾问规定，建立销售员分级机制，即高级置业顾问和普通置业顾问，高级置业顾问增加万分之五的额外提成，具体见正道公司章程。B、置业顾问和销售经理按工作年限，年增加100元基本工资，具体见正道公司章程。C、评选月销售之星，奖励500元，具体见正道顾问章程。3、提升销售人员自身形象。A、半岛帝城销售工牌的制作和配发，8月12日之前到位，宗负责。B、男性置业顾问领带和衬衣的更换，8月5日前到位，田晓琳负责。C、保证销售上班时间，统一说普通话，奖罚制度见正道顾问销售管理章程，田晓琳负责执行，项目组监督。D、女性置业顾问适当淡妆，男性置业顾问保持头发面部整洁。E、接待礼仪的规范，日唱励志歌曲，闫文静负责，刘辉监督。4、明确销售人员工作职责。聘请人员专门负责客服工作，让销售人员集中注意力提高成交率。此工作由田晓琳负责在8月完成。针对问题二的推广问题：尾盘销售？形象低价格高？大户型？市场沉寂？其实半岛帝城后期的销售量还很大，面对东区楼盘的竞争压力和市场调控的压力，我们必须品牌营销，那么我们的营销基础有哪些？稀缺的城市景观：邓州唯一的河景大社区绝无仅有的园林：邓州最美的公园式住区成熟的生活氛围:4年精研细磨，1期2期已入住，成熟风华初现大尺度产品设计：邓州珍稀的纯板式家族大宅24小时物业服务：7重安防系统，星级物管三期案名半岛帝城3期纯水岸营销主题唯一的纯水岸最美的家族大宅传播策略高基调、大传播、窄营销高基调：1、通过奢华、精细、显贵的视觉形象，建立其成熟、精细、高档、大家的气质；2、文字诉求直接有力，实景图文并茂的直接指向项目核心卖点景观和家族宜居细节，并讲究的说出来；3、利用现场特别的销售道具光碟和销售服务，给客户非同一般的体验感受；大传播：1、户外为王，利用大型户外广告牌来封锁城市主要交通节点，利用强大的视觉效应来重塑项目的影响力；2、高频率有线电视飞播广告和大批量短信，短时间内实现信息的到达率，扩大项目知名度；3、完善项目网站，连续DM派单。4、湍滨大道道旗广告，优化项目周边环境。窄营销：1、电话邀约前期已积累的客户，利用价值诱惑提升其忠诚度，并推行“非客户带客户”互动计划；2、利用销售人员老业主人脉关系营销，或到关系单位一对一推介活动；3、购买移动、联通、银行和保险VIP客户及其他楼盘客户资料，直接电话营销，广泛挖掘潜在客户；户外广告内容半岛帝城III期纯水岸（四年磨研精世而出）唯一的纯水岸最美的家族大宅VIPHOTLINE：0377-62822888开发商：邓州市同华房地产开发有限公司全程营销：正道顾问物业坐落：邓州市湍滨大道与文化路交汇处（大丁桥西侧）接待中心：邓州市湍滨大道与文化路交汇处（大丁桥斜对面）位置选择(田晓琳补充)建议出街时间：8月20日之前设计：正道顾问郭少君道旗广告内容半岛帝城III期纯水岸最美的家族大宅位置选择：湍滨大道建议出街时间：8月15日之前设计：正道顾问郭少君飞播内容：唯一的纯水岸，最美的家族大宅！半岛帝城III期，90-142m2纯板高层私藏湍滨最美风光，成熟呈现。0377-62822888建议出街时间：8月15日之前派单时间：8月5日----10月5日地点：邓州城市主干道口、商场门口形式：现有单页每天800份当前需要完善的工作：1、高层外立面的确定2、小区北面湍滨大道两侧及主入口景观方案的确定。3、新销售中心的装饰方案4、推广媒介的落实5、新置业计划书的印制22号楼认购方案另案提供。河南正道房地产咨询有限公司2011年8月1日