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当代MOMΛ未来城营销执行总纲开篇目标愿景均价目标实现从首开5500到年底7000元/㎡的价格攀升；项目主力面积段在89-120㎡，总价段在50-80万价格目标现状：目前新站区客户对磨店板块的价格接受程度在6000元以下。项目要实现预期的价格存在一定难度（难点集中在客户接受程度）年度7.2亿元回款，认购金额约7.89亿元冲刺目标年度回款10亿，认购目标14亿，总计需去化套数约2300套。以3月份开始纳入销售周期，3-12月月均去化套数为230套。现状：2016年，新站区仍以“去库存”为主，在售项目月均正常销售都在60-110套之间。项目需要实现远高于当前片区市场项目的销售速度利用本项目为平台，奠定并提升当代MOMΛ在第四代住宅产品的影响力，成功运营“产城一体”开发模式，为该类产品的全国拓展及复制开发打下基础现状：MOMΛ万国城的成功运作已建立了广泛的影响力，但客户对当代MOMΛ的价值缺乏清晰的统领认知，品牌影响力亟需建立项目的营销需要跟区域营销紧密配合1速度目标2品牌目标3第一章市场预判及客户分析1.市场预判2.客户分析第二章项目定位及卖点提炼1.价值推导2.项目定位第三章营销推广及极致展示1.阶段营销工作2.极致展示第四章销售策略及激励政策1.销售策略2.激励政策NO.1市场预判及客户分析16年宏观市场预判房地产形势回暖15年国内生产总值增幅低于7%，经济指标疲软，但房地产销售形势明显回暖，商品房销售面积和金额同比增幅持续，小幅扩大。楼市调控政策市场政策持续放宽，市场回暖趋势明显，2016年“2.1新政”（首购普通商品房住宅最低首付款比例25%，各地可向下浮动5个百分点）刺激楼市动作明显。政策预判2016年，总体政策环境会持续宽松，“去库存”成为市场主基调。NO.1市场预判及客户分析16年合肥市场预判593040487209780990248093842967667501814291128375811482458211844384438239876286159009900988409175740076007800800082008400860088009000920094000100020003000400050006000700080009000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015.1-12月合肥市成交走势成交套数成交均价（元/㎡）272314292256300367581020040060080010002009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2009-2015年合肥土地市场成交单价（万元/亩）成交单价（万元/亩）一级市场：15年地王频出，土地成交单价逐年上升，助推16年房价不断抬升；二级市场：15年量、价处于不断上涨态势，16年或仍将保持良好势头。市场预判NO.1市场预判及客户分析16年新站市场预判198105278506635413286259442292440623647168916694742369946675724669637042717874407231580060006200640066006800700072007400760001002003004005006007001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015.1-12月新站区成交走势成交套数成交均价（元/㎡）一级市场：15年新站区供应用地7宗，成交6宗，土地开发热度较高；二级市场：15年新站区总体成交量、价不断上涨，但仍处于合肥市九区之末。2015年新站区土地出让成交一览表序号土地编号位置面积（亩）规划用途容积率成交单价楼面价（元/㎡）溢价率出让情况1XZQTD166淮南路与九顶山路交口东南角94.94商住≤2.8590316155%大富新领地2XZQTD178天水路以南埇桥路以东50居住≤2.5440264010%中环云公馆3XZQTD176新蚌埠路以东、物流大道以南73.69商住商业≤3.3住宅≤2.89504318111%禹洲地产4XZQTD188淮海大道以北，东淝河路以西200.43商住停车场商业≤3.0居住≤2.5停车场≤0.5501住宅3006商业250559%文一陶冲湖广场5XZQTD190前岭路以东、东方大道南北两侧343.21商住医疗≤1.5居住≤2.7居住300医疗85住宅16670%京东方&当代6XZQTD183梦溪路以东，南坪路以北149.96商住商业≤1.8居住≤2.5335住宅2010商业279216%绿地集团（梦溪小镇旁）7XZQTD180新蚌埠路以东，淮海大道以北227.67商住商业≤3.01＜R≤2.512月31日待出让合计1139.9327市场分析NO.1市场预判及客户分析16年新站市场预判94011011570155312881138992196416711484274631983.043.75.295.333.813.333.025.85.137.547.06501234567805001000150020002500300035001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015.1-12月新站区库存量及去化周期走势库存量去化周期新站区库存为九区之首，库存去化周期为5个月；16年预计住宅新增190万方，入市76万方，预计去化周期约13个月，市场形势恶劣。市场预判NO.1市场预判及客户分析16年新站竞争格局陶冲湖片区依托环境、商贸物流驱动七里塘板块依托成熟生活配套驱动淮南路板块、磨店板块尚不成熟发展最早的片区，临近老城区，区域认知较强；相对纯粹的居住区，交通上铜陵北路、新蚌埠路、地铁1号线；目前已形成较完善的商业配套（家天下生活广场），教育配套资源一般。沿新蚌埠路以禹洲、皇家尚品为代表，销售均价约8200元/㎡，沿铜陵路以长虹世纪荣廷为代表，销售均价约7200元/㎡；板块远离副中心核心区域，由于土地密集出让产生板块，区域发展缺乏利好驱动，主要吸引区域内价格敏感型首置客群；目前淮南路板块销售均价约6600元/㎡，磨店板块约5800元/㎡。区域处于迅速发展的平板显示基地内，周边产业人口将迅速增加，依托新蚌埠路与城区交通较便利；陶冲湖公园规划齐全，区域居住环境得到较大提升；京商商贸城带动周边商贸、物流、商业发展；168中学东区和安医附院东区的投入使用将使区域成为新站教育中心和医疗配套中心。目前绿地香树花城销售均价7200元/㎡，文一、家天下高层约6900元/㎡；板块竞争：本案所处板块目前仍不成熟NO.1市场预判及客户分析本案竞品瞄准绿地新地块：未来将成为本案主要竞品，为绿地+旭辉合作模式，目前仍处于前期规划阶段地块基本参数体量单价总价楼面价规划用途出让年限容积率绿地率建筑密度新站区XZQTD149.96335万元/亩5.02亿住宅：2010.00元/㎡商住商业40年商业：≤1.8商业≥20%商业≤35%商业2791.67元/㎡住宅70年居住：1.0＜R≤2.5居住≥40%居住≤22%操作模式：绿地拿地，旭辉操盘目前进度：设计院产品规划阶段，方案预计3月初稿完成预计规划：高层+洋房项目优势：1、价格：住宅楼面价较低，仅为2010元/㎡，预计入市6000元/㎡；2、交通：距离地铁3号线职教城站较近；3、品牌：绿地、旭辉品牌开发商，认可度高；项目劣势：体量偏小，难以形成较大市场影响力绿地项目地铁三号线（2019年通车）NO.1市场预判及客户分析16年整体市场预判在合肥市整体价格上涨的挤压效应下，新站区依靠价格优势在16年有着较好的发展机遇，市区外溢刚需客群的比例会有所增长；16年新站区的整体价格随合肥整体价格不断攀升，但仍处于较低水平；16年新站区楼盘供应量有增无减，下半年新项目陆续首开，竞争形势紧张，上半年应集中跑量；16年整体市场预判NO.1市场预判及客户分析周边县市进城客户新站区地缘型客户京东方众筹客户市区外溢型客户来源：京东方员工敏感点：总价置业目的：刚需自住，少量改善客户客户基数：80%的一线操作员、15%技术工+班组长、5%管理人员，共约1.5万人导客占比：约15%来源：七里塘、陶冲湖、磨店片区敏感点：交通、教育置业目的：刚需自住，少量改善客户客户基数：周边常住民约12.7万人导客占比：约55%来源：肥东进城客户、周边市进城客户敏感点：交通、配套、教育置业目的：刚需自住，少量改善客户客户基数：客户基数约67万人导客占比：约20%来源：瑶海区、庐阳区外溢敏感点：交通、环境、物业、配套置业目的：刚需+部分改善需求客户基数：客户基数约151万人导客占比：约10%未来城客户来源及占比未来城客户需求分析众筹客户（京东方）户型需求、总价接受程度与市场客户基本一致，以80-100㎡面积段需求为主，少量技术、管理人员的面积需求在110㎡以上。高层客户（调研）价格接受程度在5800-6900元/㎡，需求80-100㎡三房产品，对教育、交通最为关注洋房客户（调研）价格接受程度在7400-8400元/㎡，需求100-120㎡三房，对交通、环境、配套等较为关注叠墅客户（调研）市场客户样本较少，需求面积在140㎡左右，总价100-130万，对环境、物业、配套有一定要求，赠送需求明显NO.1市场预判及客户分析NO.2项目定位及卖点提炼未来城九大主力卖点1、合肥市经济转型、产业升级的核心区域价值中部最大的平板生产基地，承接“长三角”产业转移示范园区主体之一，合肥市重点发展区域2、安徽唯一的综合保税区和最大的专业综合市场的商贸价值总投资额超过200亿元的京商商贸城，将建成为安徽和合肥最大的专业综合商贸物流市场；新站综合保税区，是除上海自贸区以外开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全的自贸区；3、合肥唯一的高端综合私人数字化医院和新站唯一的三等甲级医院的医疗配套价值国际化的医疗团队旨在为来自海内外高端人士提供的极致、专业的医疗服务占地349亩，共2000张床位的新站区唯一的三等甲级医院NO.2项目定位及卖点提炼未来城九大主力卖点4、以地铁3号线、东二环（规划）为核心的三纵三横路网系统组成的立体交通价值规划中的地铁3号线，由经开区大学城至新站区职教城，最近的站点距离本案约2.0千米；规划中的东二环，即是项目右侧的文忠路，高架桥直达包河区、滨湖区；5、新站区首席大盘的规模价值项目总共六个地块，约1100亩，住宅项目规划约100万方，是新站区首席大盘；6、“产城一体”的未来价值新站区独一无二的“产城一体”模式开发项目，项目东侧的信息产业园未来将吸纳国内外信息技术企业入驻，带动项目整体价值提升；NO.2项目定位及卖点提炼未来城九大主力卖点7、平板巨头京东方联袂绿色房企当代的品牌价值京东方是全球领先的半导体显示技术、产品与服务提供商；当代是倾注于绿色+舒适+节能+全生命周期的生活家园，中国节能地产领域的标志性品牌；8、中国第四代住宅的开发范本的人居价值科技之城、健康之城、绿色之城的全生命周期科技住宅规划；9、1500亩少荃湖自然风光的湖景价值1500亩的少荃湖是新站区乃至合肥市都稀缺的湖景资源；NO.2项目定位及卖点提炼未来城两大核心卖点1100亩产城一体中国第四代住宅中部最大的平板生产基地，承接“长三角”产业转移示范园区主体之一；总投资额超过200亿元的京商商贸城；总投资额30亿元的新站综合保税区；高端、私人服务的明德医院新站区唯一的三等甲级医院规划中的地铁3号线最近的站点距离本案约2.0千米；规划中的东二环，高架桥直达包河区、滨湖区；约1100亩新站区首席大盘独一无二的“产城一体”模式开发全球领先的半导体显示技术、产品与服务提供商；中国节能地产领域的标志性品牌；科技之城、健康之城、绿色之城的全生命周期科技住宅规划；1500亩的少荃湖稀缺的湖景资源；NO.2项目定位及卖点提炼1100亩产城一体中国第四代住宅上升到城市封面级别的定位自成中心深耕新站立足合肥布局安徽中国第四代科技住宅范本NO.3营销