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坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新咸阳.第一大道营销推广案版权声明：本文仅供客户内部沟通使用，版权归龙海•钰谏联城置业咨询有限公司所有，未经西安龙海•钰谏联城置业咨询有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新销售现状分析第一篇市场分析第二篇项目分析第三篇传播概念体系第四篇沟通纲要营销体系第五篇第六篇商业部分坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新第一篇：销售现状分析户型面积总套数成交套数成交面积剩余套数剩余面积51.642519981.166309.8489.6254358.4211881.697.82100474597.54535184.46118.12504472.48465433.52121.81254487.24212558.01125.95127324030.49511965.25127.852500253196.25147.271671030.8991325.43162.68414650.72376019.16186.4292372.8471304.94•销售统计总体住宅已销售面积：12981.67总成交套数：123剩余住宅面积：39178.46剩余套数：302坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新2单元的的97.82户型只剩下9套，而4单元还剩下44套，4单元的97.82户型分别为西南和东南朝向，该户型所剩房源均还良好。而三室两厅的户型已销售大多为125.95高层和底层，剩下的该房源大多处于中间层，147.27的户型还剩9套，其中底层就有4套。总体来看已销售的户型大多为良好的户型，而12单元所剩房源分布显得杂乱。34单元目前总共只售出37套，所以34单元的房源将有利于我们后期整体的销售控制。现状分析坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新项目主力户型面积97.82和125.95分别有100套和127套分别已销售47套和32套主力户型销售情况最为良好阳光新都市花园主力户型面积为90.63，94.81和137.06，销售也最为良好折射出主力户型迎合当地人购房需求186.42，162.68和147.27大户型分别有9套，41套和16套刚启动销售大户型将牵引当地高端客户，进一步会促进主力户型销售项目自身产品素质优秀坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新由于前期缺乏销售控制，导致12单元的户型分布显得杂乱。34单元目前只售出37套，34单元所剩房源将有利于后期整体房源销售的控制。项目的主力户型非常迎合当地购房者的需求，少量的大户型将会对当地高端客户实现主动吸纳，从而促进主力户型的销售，而其他户型（小户型）的定位也很符合购房者和投资者的需求。所以可以得出项目的产品素质优秀，经过努力将会实现完美的销售。而从客观环境来看，市场也左右着销售状况。目前咸阳市的房地产市场经历了08年的波动，在09年逐步的回复理性，而未来的市场怎样？众多地产政策的出台对于咸阳市场将有何影响？•结论坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新第二篇：市场分析（marketanalysis）1、政策解析2、咸阳城市规划解析3、咸阳房地产市场解析坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新1、政策解析2009年，被业界揣摩近半年的房地产政策走向，终以“稳”字当头确定了基调，与此同时，“保增长”式的房地产模式也将整装待发。至此，09年住房政策已轮廓初现。1、进一步减免房地产交易环节税费，鼓励对居民合理住房消费并进行相关的财政补贴。2、进一步挖掘购房消费潜力，适当调整二套房贷的限制。3、政府收购(如“烂尾楼”等)低价商品房用作保障房房源，用于消化存量缓解市场烂尾压力，另一方面也以较小的成本迅速完成保障房房源的筹措。4、科学决策保证合理的房地产投资规模。5、对部分开发商确实存在的资金压力问题亦有所考虑。一方面可适度对如土地增值税、营业税等房地产开发税费进行减免；另一方面金融部门也有可能“给予优质房地产项目适当的信贷支持”。可见，从政策角度而言，政府对于房地产市场的扶持是乐观的。坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新2、咸阳城市规划解析•发展方向城市未来的空间发展采用“强化中心、优先南扩、稳步西拓、适当东延、抑制向北”的发展战略。中心成空间结构——“一河两带三轴多中心”（1）“一河”——即中心城主河道渭河，在美化城市环境、营造绿色开敞空间中发挥重要作用。（2）“两带”——沿渭河两岸形成“渭河北部发展带”和“渭河南部发展带”（3）“三轴”——沿长虹路—钓鱼台路、秦皇路—渭河南路、东风路—扶苏路3条主要通道形成联系东西发展带的南北向发展轴。（4）“多中心”——包括三个市级中心和各组团的公共服务设施中心，形成分级服务设施体系。一河两带中心片区主要承担市级商业中心、商务中心、旅游服务中心、高新技术产业基地、综合性居住社区的职能，居住人口45万人，建设用地规模45.1平方公里。旧城中心组团：主要承担城市综合中心、行政与金融核心、市级商业中心、旧城保护区功能。坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新3、咸阳房地产市场解析目前咸阳房地产业仍处于高峰期，大部分开发商已经完成了资本的原始积累，大规模开发，知名品牌开发成为了该区域的一大特点。•总体随着国家对房地产宏观调控的不断深入房地产市场规化逐步加强，以避免房地产市场发展的主热及泡沫的产生，使房地产市场在良性轨道上运行。•咸阳房地产市场新建房屋销售以造价比较高的高层建筑为主，且以地段多在市中心，出行便利、环境优越、配套设施较为完善的大型楼盘。现存的刚性需求和较大的销售量使得这些楼盘的销售价格出现了上涨。所以新建房屋销售平均价格同去年相比明显拉高，咸阳市新建房屋1、2、3月同比价格指数分别为110.5%、108.9%、108.7%，与去年同期相比出现了较为明显的上涨。•可见，市区内的项目是咸阳房地产项目的主流，其与世纪大道大规模的众多项目共同撑起了咸阳房地产的一片天空，形成了兵分咸阳的局面。坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新市区内•目前咸阳市区内的新建房屋的供应量不大，市区的开发量已经达到了一定的高度，由于在相对中心的地带开发都是以旧城改造为基点，所以今后在市区内的大规模开发将会不存在。•从目前市场上来看，除本项目在售外，其他在售的项目寥寥无几。可见，从城市的规划与区域的发展来讲，项目周边区域毋庸置疑是寸土寸金的黄金地段。坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新区域典型楼盘阳光新都市花园位于城中渭阳西路东段占地28.8亩总建筑面积9.5万㎡绿化率40%由五栋高层围合组成总规划545户目前均价3700坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新国润.翠湖位于咸阳渭滨公园对面占地80亩总建筑面积20万㎡容积率2.7绿化率42%项目分四期开发，一期已售罄二期处于认筹中目前价位3800~4200坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新我们的理解市区内的新增房屋供给量小，意味着我们面临的竞争将会很小。而随着咸阳市区的进一步发展，各类配套设施进一步完善，在目前所剩体量不大情况下，经过精心策划，我们有信心实现快速销售！我们的项目是什么样的？他能否在如此的市场下站稳脚跟？坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新第三篇.项目分析（itemanalysis）1、项目概况2、大话人民路3、SWOT分析坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新项目位于咸阳市人民西路，咸阳大剧院南侧，占地11402平方米，建筑面积69500平方米，由4栋连体的28层高层组成。项目概况坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新本项目位于人民西路南侧，毗邻七厂十字，地理位置优越，属于咸阳核心中央地段，周边的生活配套，商业配套和交通条件均为咸阳之最。从咸阳的商业网点规划可知：人民路将成为：咸阳市的商业中心，随着商业配套设施的进一步完善，这里将会成为类似于西安的东南西北大街，区位优势，投资价值也日益凸显。七场十字坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新地段，地段，还是地段！——李嘉诚地段是一种永恒的资本，上海有外滩，北京有王府井，成都有春熙路，重庆有解放碑…而咸阳呢？大话人民路—地段上海外滩北京王府井成都春熙路重庆解放碑坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新建筑是凝固的艺术，在这些最繁华的地方，有些怎样的地标性建筑？外滩有万国建筑群，王府井有新东安广场，春熙路有中山广场，解放碑有…而人民路呢？大话人民路—建筑外滩万国建筑群王府井新东安广场春熙路中山广场解放碑大都会坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新大话人民路—现状商场：华润万家、明珠国际家具广场、市级方圆家具广场、苏宁电器、百汇电脑.数码城等娱乐：咸阳大剧院、激情岁月KTV、秦龙步行街等交通：1、13、15、20、21、22、59路等银行：咸阳市商业银行、中国建设银行、中国邮政储蓄、中国农业银行、中国工商银行等企业：西北二棉集团、陕西咸阳供电局、平民医院、咸阳华润纺织有限公司等医疗：咸阳方圆医院、长征医院、咸阳市医保中心、陕中二附院、二一五医院等酒店：阳光假日酒店、威龙大酒店等学校：咸阳育才中学、天王中学、天王小学、陕西科技大学、陕西科技大学附属中学、陕西科技大学附属小学、咸阳陶瓷厂学校、咸阳方圆学校等周边生活配套齐全，商业氛围浓郁，已经成为咸阳市最为繁华的区域。坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新缺乏地标性建筑！！！人民路——咸阳这个魅力城市商业最繁华的中央地带与住宅核心区。这里聚集了城市中心璀璨之萃，汇集了来自各地的生活形式，就是这样一各令人向往的地方，但是…大话人民路—现状坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新“第一大道”以现代建筑样式为外观，以新东方文化礼居为标准，建筑立面色彩呈现时尚的灰色，建筑线条硬朗灵动，多“镂空”，显得立体感强，端庄大气，从窗体的有序比例到外墙色彩的艺术化拼贴均体现出地标性建筑的大气与品质。与人民路最繁华街区的气质想符合，“第一大道”自然成为人民路的地标建筑。咸阳第一大单体——人民路上地标建筑坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新总结：项目天生丽质，被动的担当地标性建筑她将引领咸阳人居新时尚。坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新对项目温故而知新回归理性，我们从客观的角度看“自己”坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新优势1.项目地理位置优越，处于咸阳的核心中央地段2.周边的生活配套，商业配套非常齐全，交通便捷，满足未来业主的生活所需3.就目前咸阳房地产市场供应情况来看，本项目的产品很具有竞争力4.新技能和环保技术的应用，比如水源热泵技术、安防、新风系统等将会引领生活新时尚SWOT分析坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新劣势1.销售团队对项目的理解不透彻，有待加强，销售缺乏计划性，不利于后期的销售控制。2.群众对于新节能技术的认识程度，适应能力还有待于提高。3.地处咸阳闹市区，居住氛围不浓厚。4.商业部分的剪力墙较多，不利于后期商业的分割SWOT分析坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新机会1.据咸阳商业网点规划，该区域将会成为人民路城市商业中心，项目的区位优势，投资价值也将日益凸显2.目前咸阳市区内的新增房屋供应量不大，本项目的出现将会对咸阳有实力的购房客户实现主动的吸纳3.政府出台的多项鼓励置业的政策和措施，将会促进销售4.在全球经济尚未完全好转之时，具有抗通货膨胀，改善生活品质，理性打理闲置资金功能的不动产投资重新获得市场的认可，这将会促进本项目的销售，特别是商业的销售SWOT分析坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新威胁1.项目周边有一个竞争楼盘——阳光新都市花园，不论是从项目的规模，还是项目的品质都优于本项目，它将会大大的分流本项目的客户.2.本地区缺少强势媒介提供推广平台，为本项目的推广提出难题.3.受客观环境影响，咸阳房地产行业发展较慢，且当地购房人群对房屋缺乏整体全面认识，都将阻碍本项目的销售.4.前期销售缺乏计划性，将导致项目后期因为户型不佳而销售受阻.5.市区黄金地段，今后咸阳国际财富中心的落成将会加大竞争，阻碍本项目商铺销售和出租.SWOT分析坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新第四篇.传播概念体系1、卖点整合2、核心消费群检视3、客群特征4、客群描述5、核心价值主张6、传播概念梳理7、项目传播主题8、媒介选择策略坚持诚信追求卓越注重业绩渴望创新卖点整合地段：咸阳市黄金