商品房销售合同细项

商品房销售合同细项商品房销售合同成立需要的条件•购房者在购买商品房时，需要与开发商签订商品房销售合同，对买卖双方各自的权利义务起到监督、保护的作用。那么，需要满足什么条件商品房销售合同才能成立呢？主要有以下五个条件：•[1]卖方必须要具有房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。•[2]买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。•[3]房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。•[4]房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果购房者通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。•[5]房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转让登记和土地使用权变更登记并公证。不慎丢失房款收据及购房合同怎么办•一般来讲，分两种情况：•第一，如果购买的是期房，并且没有办理房产登记的购买者可以到当地（县级以上）人民政府房地产管理部门和土地管理部门查询。根据我国《城市商品房销售管理办法》的规定，商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起30日内到上述两部门办理登记备案手续。如果购房者能及时办理产权登记，自然也就不必担心因丢失合同和收据所造成的不便。根据《城市房地产开发管理暂行办法》“预售的商品房由购买人在结算之日起30日内到县级以上房地产行政管理部门及土地管理部门办理房地产权属登记手续”。•第二，如果购买的是现房，应当针对房屋买卖合同，我国采取登记制度，即房屋买卖合同须办理房屋过户登记手续方为有效成立。未经登记的，法律不予保护。若能按照法律规定程序操作，就杜绝了因不慎丢失所带来的隐患。•如果您的情况不属于以上两种情况，可以采纳以下建议：•首先，向开发商说明情况，与开发商协商解决，重新签订购房合同，并就所支付购房款事宜要求开发商出示相关证明，记着要加盖财务有效章以便查询。•其次，倘若不幸与无信誉可言的开发商遭遇，可以设法就所购房屋的细节问题与开发商另行签订补充协议，并注明补充协议与原合同具有同等法律效力。在补充协议中可以隐讳地提到原合同主要条款和已交购房款等事宜，这样就可以起到与原合同应有的作用。•当然了，为了防患于未然，还是建议购房者不要无故地随身携带合同和交款凭证原件。若须办理相关房产手续，可以先将所有资料复印一份　使用复印件有时一样能独当一面，这样丢了原件还有复印件做底牌，能够在以后通过法律或其他途径解决争端时提供凭证，防患于未然。面积误差是如何产生的•1.图纸测算和现房测量由于测量对象实体不同可能会产生误差。购房人在购房时（主要指期房）拿到的面积叫“预测面积”，它主要是测量单位根据图纸得来；而购房人在入住时拿到的面积叫“实测面积”，是由测绘单位在项目竣工以后实地测出的。这样，从图纸到现房，本身就出现了产生误差的环节。•2.开发商在施工过程中可能会修改图纸，这可能会造成原始预测面积与实测面积较大差异。•3.政策的不完善也是产生测量误差的一个重要原因。据了解，目前测量单位所依据的政策本身就有许多不完善的地方：•A有关公用面积具体分摊计算的政策目前还不够完善，政策只规定了分摊部位，但何分摊计算却没有具体规定；•B个别关键术语没有解释。如规范中多次提到勒脚，但到底什么是“勒脚”却没有解释，阳台与平台的准确定义没有解释等等；•C有些建筑面积如何测算，规范没有反映出来。如墙体不垂直的、挑窗台承重柱突出墙外、室外楼梯具体如何计算等规范中就没有提到，这就特别容易导致作业人员因理解不同而测算出不同结果。•4.测量本身就有误差•同样是1M长的尺子，每个人测出的却是不一样的，也就是说测量本身就有误差，但规定有其允许误差范围，通俗地讲，100平方米的房地测量误差不得超过正负0.6平方米。安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知•作者：安徽省人民政府发布文号：【皖政〔2004〕92号】颁布日期：2004-12-6执行日期：2005-1-1•各市、县人民政府，省政府各部门、各直属机构：　•为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理健康发展，根据国务院《物业管理条例》及国家有关规定，现就物业服务收费问题通知如下：　•一、根据不同物业的性质和特点，物业服务费实行政府指导价和市场调节价。住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。　•住宅物业综合服务费实行分等定价。市、县人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门，根据行业平均成本和当地经济发展水平，制定物业服务收费分等定级办法，明确服务等级、服务内容、服务标准和相应的基准价及浮动幅度，并定期调整和公布。住宅区具体收费标准，由业主大会或者业主委员会与物业管理企业根据物业管理服务内容对照分等定级办法在物业服务合同中约定。　•小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务费，由市、县人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门按照合理补偿、保本微利的原则，制定管理办法和指导价格。　前期物业管理综合服务收费标准，可以参照物业服务收费分等定级办法，由业主大会或者业主委员会与物业管理企业约定。•二、实行政府指导价的物业服务费应当按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定，其利润率不得超过物业服务成本的5%；实行市场调节价的物业服务费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。　•三、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。经营收入扣除物业管理企业经营成本、相关税费和合理利润后的业主应得收益，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。　•四、业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。物业产权发生转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服费。　•纳入物业管理范围已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额缴纳。　•业主与物业管理企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。•五、业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费，逾期不缴纳的，业主委员会应当督促其限期交纳；拒不缴纳的，物业管理企业可依法提起民事诉讼。　•六、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当直接向最终消费者收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可按规定或者约定向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费。•七、县级以上地方人民政府价格行政主管部门应当会同同级房地产行政主管部门，加强对物业管理企业收费行为的监督检查，尤其要加强对前期物业服务收费的监督检查，对服务内容和及时提出整改建议，以维护业主的合法权益。•八、本通知自2005年1月1日起施行。此前有关物业管理收费办法与本《通知》规定不一致的，以本《通知》为准。