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商业地产研究汇报研究对象：【城市综合体－销品茂－百货商场】三种物业形态未来发展趋势城市综合体专项研究三种物业形态基本概念研究目录城市综合体成功案例借鉴三种物业形态未来发展趋势城市综合体专项研究三种物业形态基本概念研究城市综合体成功案例借鉴城市综合体定义城市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进。从城市与区域的价值来讲城市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机。根据城市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有九大突出特征：1、高可达性、便利性2、高密度、集约性3、整体统一性4、功能复合性5、土地使用均衡性6、空间连续性7、内部、外部联系完整性8、巨大的社会效应9、极具升值价值上海周浦万达商业广场传统城市综合体概念的误区“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，建立一种相互依存、相互助益的多功能、高效率的综合体。酒店、写字楼和购物中心是城市综合体的最基本组合。百货商场定义百货商场是供应大量产品的零售商店，主要产品是精品服饰、家居用品、餐饮和娱乐品；销售方式有人员导购(如服装)和自我服务(如餐饮)。梅龙镇广场恒隆广场销品茂定义销品茂”是英文SHOPPINGMALL的音译，是不同商业业态和业种的总汇和积聚，包含百货店、大卖场以及众多专业连锁店和各种服务功能在内的超级商业中心，满足消费者购物、娱乐、餐饮、休闲等消费一体化的需求。南京水游城百货商场与销品茂的对比百货商场商业业种：百货店+品牌展示店经营业态：服装、家庭用品、食品和娱乐；经营档次：中高档，精品购物；服务人群：以中青年为主，女性居多；销品茂商业业种：百货店、大卖场、专业连锁店、品牌店和服务机构；经营业态：覆盖吃、穿、住、用、玩各种商业业态；经营档次：以大众型档次为主，辅以少量高档商品；服务人群：儿童、中青年、老人二者区别：销品茂商业业态丰富，涵盖百货商业。销品茂经营档次更大众化，服务人群更广。销品茂与城市综合体的对比销品茂城市综合体城市功能：商业、酒店、办公、居住、会展和交通等；二者区别：销品茂只具有单一商业功能，而城市综合体具有复合功能，实现24小时城市生活自给自足。在销品茂的升级换代过程中，能看到城市综合体的初步规划雏形。商业业种：百货店、大卖场、专业连锁店、品牌店和服务机构；结论购物消费一站式城市生活一站式发展实现城市生活更加和谐、高效运作目标：三种物业形态未来发展趋势城市综合体专项研究三种物业形态基本概念研究城市综合体成功案例借鉴百货商场未来发展趋势百货商业发展趋势与新商业类型融合走高端精品百货路线地段一般，定位中端的百货商场与销品茂内百货店在定位上重合，因此在未来的竞争中，经营受区域覆盖客户消费偏好左右，存在被淘汰的可能。只能各自寻求与新商业类型融合。地段优越，定位高端的百货商场，在经营定位和覆盖人群上与销品茂内百货店有明显差异性，其优越地段，良好品牌控制能力，吸引高端消费人群，因此发展前景良好。如恒隆广场和梅龙镇广场，互为借力，形成不可复制商圈。销品茂未来发展趋势销品茂体量大业态种类繁多对经营要求高依靠租金收回投资，资金占有量大，回收周期长特点：未来发展趋势：专业零售公司各自做强做大，但业态升级有限圈地过程中，出现信托基金的身影城市综合体未来发展趋势优势一集商业、办公、酒店和居住为一体，各种功能搭配，完善24小时生活城概念。城市综合体优势二加入居住功能，既留住了人，又通过出售住宅，提高资金运作效率。未来发展趋势作为先进的物业形态，城市综合体会在未来几年在全国1、2、3线城市大量涌现。结论未来几年城市综合体的前景最为看好三种物业形态未来发展趋势城市综合体专项研究三种物业形态基本概念研究城市综合体成功案例借鉴城市综合体起源城市综合体（HOPSCA），于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性整体统一性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可巨大的社会效应/升值潜力内外部联系完整性空间连续性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力城市综合体的开发条件不是任何地方都能建设城市综合体，城市综合体的形成必需符合以下条件：规模要求区位要求•必须位于城市中心区和区域中心位置，核心地段•城市各种资源决定了它天生的优越条件•必须拥有大规模建筑体量•只有大规模建筑体量才能完美演绎丰富的业态，缤纷万象的生活只有城市或区域中心的大规模地块才能成为演绎城市综合体的舞台城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中。HOPSCA是城市发展的必然产物工业区商业区居住区文教区功能分区社会运行成本增加经济运行效率降低土地使用效率降低种族隔离加大生活成本空间/时间隔裂土地资源大量浪费缺乏景观和活力剖析城市综合体成功的内在因素城市综合体开发模式出现的必然性•现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化剖析城市综合体成功的内在因素城市综合体开发模式与现代城市发展的契合性“城市——区域”一体化城市空间多中心化城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化城市综合体对区域经济具有联动与推动性对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好体现快捷信息交流城市综合体地产模式的价值体现城市综合体将为城市带来巨大的增值价值•现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。•无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。城市综合体是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；城市综合体更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展城市综合体是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源这就是城市综合体特有的城市精神——“融汇、交流、影响”一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式城市综合体代表一种新城市时代的生活方式城市综合体六大业态集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补城市综合体不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出HOPSCA地产开发模式的科学性及联动性使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活当前国内城市综合体开发背景当前地产开发模式：第一种：传统开发模式拿地→高价卖出→高价拿地→更高价卖出，房价高但成本也高，因此收益存在较大风险。第二种：复合地产开发模式商业+地产旅游+地产万达地产华侨城地产复合地产由于增加主题功能，能吸引大量人流，带动区域人气，利于住宅的销售，由于品牌支持，可以获得较高收益。城市综合体作为复合地产可以获得较高收益，受到开发商的青睐；可以获得低成本的商用物业，受到零售商的青睐；城市综合体作为新型开发模式，发展前景看好国内城市综合体开发商类型当前国内城市综合体开发商主要分两类：第一类：地方性开发商在当地有市中心土地，顺势开发城市综合体，但由于开发商自身因素，无全国复制开发计划，属于地方性开发商；如华贸中心第二类：全国性开发商拥有雄厚的资金和人才实力，在一两个项目取得成功后，全国高效率复制，大气魄、大投资。如万达广场和中粮大悦城；建议：红星美凯龙可凭借全国战略，增加城市综合体土地储备，跻身全国性城市综合体开发商行列两类开发商在城市综合体开发中都获得巨大收益，受到政府支持、得到业内美誉城市综合体前期筹备工作内容一、项目选址•看经济指标所在地城市GDP人均GDP人均可支配收入房地产发展水平如：唐山万达广场—城市GDP研究2003-2007年唐山市GDP总量与增长速度0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.00200320042005200620070.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP(亿元)增长率【07年全国各城市GDP总额统计排名】GDP总额增长率省内排名•唐山市07年GDP总值2779.14亿元，稳坐河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第20，领先于济南、哈尔滨、长沙、长春等二线城市原则：四看一确定GDP总额增速快，指标位居全国领先水平，甚至超越一些省会城市•看经济指标所在地城市GDP人均GDP人均可支配收入房地产发展水平如：唐山万达广场—房地产发展水平•07年唐山市人均GDP为38351元（约合5612美元）•唐山市房地产发展进入快速增长期，以质量为主，数量与质量并重房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型数据来源：唐山市统计年鉴城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段唐山城市化的阶段位置世界城市化进程阶段性规律图根据唐山当前GDP增速及人均GDP水平判断，房地产市场进入高速增长期，城市化进程处于加速阶段•看结构第一、二、三产业的比重社会财富分布结构如：唐山万达广场—经济产业结构典型的重工业城市，三大产业发展极不平衡，孤注一掷的产业结构导致经济抗风险能力不足，应对危机能力差0%20%40%60%80%100%2005200620072005——2007年唐山三大产业产值比重变化第一产业第二产业第三产业第一产业增加值增长率第二产业增加值增长率第三产业增加值增长率2005年236.196.3%1161.7317.2%629.7215.3%2006年255.225.1%1367.4117.1%739.0513.7%2007年286.082.6%1595.5516.5%897.5116.2%•看人口城市人口基数城市人口自然增长率项目有效辐射范围人口数量如：唐山万达广场—人口自然增长率研究人口出生率、死亡率及自然增长率（%）0102030405019761977197819791980198119821983-40-30-20-1001020出生率死亡率自然增长率95-07年城市人口变化趋势0.00200.00400.00600.00800.00户籍人口（万人）679.684.688.690.694.699.700.702.706.7