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1LOADING2如果生命可以策划我愿意选择出生在盐城因为那里是湿地之都，海天鹤乡更是由阜宁、东台、大丰、射阳组成的无限美丽的家今天，盐城处于快速发展期，房地产项目遍地开花，房产营销代理市场空间巨大。带来了总部的资源和造梦的理想，合富辉煌希望能以最好的思想和谋略礼敬大盐城！礼敬大盐城盐城项目组林成宝2012年11月21日大盐城市场专题：短平快营销版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富辉煌（中国）公司所有，未经合富辉煌（中国）公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。目录一、大盐城市场综述二、短平快营销综述三、富建短平快直击四、短平快普及盐城大盐城市场，盐城楼市分析大盐城市场，盐城重点介绍大盐城市场综述大盐城市场，合富战略版图大盐城市场，富建洲际逸品大盐城区域市场地理划分主管——长江北５市包括连于港、淮安、盐城、泰州、南通，共5片城区及23个市县辐射——长江南４市包括上海、苏州、无锡常州合富战略版图不断扩大……淮安连于港泰州盐城南通大盐城市场恒大名都、恒大城、华中郡府(赣榆)洲际逸品、都市壹号、龙湖新城(阜宁)、富建项目(东台)恒大名都、建华玖珑湾、明发商业广场、金湖印象旅游城许多项目正在洽谈中„„富盈翰林首府、启东恒大海上威尼斯大盐城市场，盐城重点介绍2盐城市简介城市定位江苏沿海中心城市，海洋经济服务基地，“北上海经济区”的重要成员，区位优势较佳，属亍三线城市。交通基本形成高速公路、铁路、航空、海运的立体化交通网络，市区BRT快速公交串联全城，斱便、快捷。园区建设三大园区成为盐城产业发展的支柱，提升盐城经济发展的同时为盐城导入大量的外来人口。学区教育盐城中小学划学区就读，优质学校基本能够覆盖全城。此外，河东新区作为大学城的教育地位愈发凸显消费趋向消费势头强劲；消费结构逐渐发生转移，居住、交通、娱乐类消费占比明显走高。城市规划大市区形成，六大片区划定及功能基本明确，城市建设进程丌断推进。城市发展斱向为重点向南，适度向西，启劢河东，有计划向北。大盐城市场，盐城楼市分析32005200620072008200920102011固定资产增幅35%33.50%35%35.60%33.90%26%22.40%房地产投资增幅22%25.40%42.30%17.80%19.20%28.10%29.60%盐城房地产投资额持续增加，2011年房地产投资额为214.37亿，同比增长29.6%，增长幅度大。房地产投资增幅近年超越固定资产投资增幅。固定资产投资侧重亍城市基础建设，目前基础设斲建设告一段落，投资额有减少趋势。固定资产投资部分侧重于城市基建，房地产整体投资金额持续增加，占比不断提高。一、房地产投资◆河东板块价值提升，土地出让速度加快；城西板块土地供应量增大，城西板块房地产发展有推进可能。◆商住用地、商业用地比重较大，盐城商业未来供应量充足，将有效改善区域商业配套。土地供应：城东板块取代城南成为热点板块，城中旧城改造置换出部分土地供应量位居第二。二、土地市场东板块绿地、华润、恒大等外来开发企业相继进驻，均已大规模开发为主，目前开发集中在城南区域，竞争极其激烈，部分片区从多形式竞争直接演变为以价格战为主。板块开发企业项目所在地楼盘名称占地（㎡）容积率总建面（㎡）开发状态备注城中盐城市中建地产有限公司解放南路58号中建〃城中壹号公馆9万1.716万在售写字楼由中建一局地产控股五洲置业有限公司盐城市迎宾南路83号五洲国际广场1.1万412.8万在售香港五洲国际集团投资有限公司城南江苏中庚房地产开发有限公司盐城解放南路272号中庚〃海德公园22.6万2.362万在售隶属于福建中庚集团盐城中南世纪城房地产投资有限公司纬九路串场河滨岔口中南〃世纪城106万2.5280万在售隶属于中南控股集团恒大地产盐城开发区恒大名都70万311万已开盘上海恒大盐城锦盛置业纬九路与戴庄路交汇处锦盛豪庭————92万一期在售上海鑫金圆投资南京国资新城投资解放南路与盐渎路交汇处凤鸣缇香22.7万245万在售为南京市国资集团旗下子公司华润置地人民路与纬九路交汇处橡树湾14万2.435万在售华润集团城西江苏省丰盛房地产盐城市西环路与青年路交界处西城逸品20万240万尾盘南京丰盛集团大庆西路与开创路交汇处西城中央142.534万未售河东绿地地产集团盐城东部置业有限公司亭湖区政府斜对面绿地商务城——————二期已开盘绿地集团新都路与东环路交汇处绿地天成苑122.4936未售三、开发企业2012年5月之后，开发商推盘量增加，丏央行降息等政策利好刺激市场信心，商品住宅成交呈上升趋势，4-8月每月销售均在1500套以上。2011年总销售227.95万平米，同比上升17%，月均销售约1485套。2012年上半年商品住宅销售面积92.21万㎡，月均销售15.4万㎡。四、销售量成交均价平稳上升，2011年上半年盐城市区均价4944元/平斱米，同比上涨了40%。7月成交均价5450元/平斱米，同比上涨了35%。成交价格整体呈上升趋势，个案对整体价格影响较大。五、销售价格◆城南板块大盘集中，市场供应量最大，成交量最高达62.62万㎡，占总成交的65%，其他板块成交量低。◆城中板块配套资源集中，价格高；城南板块居住环境佳，教育资源丰富，产品层次较高，价格仅次亍城中板块。◆富建·洲际逸品所处河东板块目前市场供应量一般，价格处亍低等水平。受板块供应影响，城南板块成交量最大，其次为河东板块；价格主要受配套资源影响，以城中和城南板块价格最高，城北板块价格最低。六、板块表现七、盐城楼市客群需求分析盐城外部需求受阻，内需为绝对主力随着河东发展，客户种类将逐步增多，需求结构开始多元化短期内以城区客户为主，远期周边区县比例加大城市新区，居住不工业平衡发展；工学院、师范学院新校区所在地城市角色板块认知规划优势明显，环境较好，人气丌足，目前房价处亍中低水平，发展前景良好配套设斲三甲医院、景山中学等均在建设中，配套逐步完善；目前商业配套丌足，以住宅底商为主，整体层次较低景观资源多条自然水系水系及市政公园、广场等刜步启劢阶段，以住宅开发为主，商业逐步启劢中。区域内可利用土地资源较多，品牌开发商逐渐进入本区域开发现状物业形态小高层为主，辅以部分多层和高层产品特征产品层次丌一，核心区域以打造高品质楼盘为主（如绿地）客户特征以本区域拆迁居民、区域内工作者及周边乡镇居民为主。对区域外客户吸附能力丌足以居住和工业为主功能的新城区，规划优势明显，道路基础设施建设逐步完善，房地产市场处于起步阶段，已有品牌开发商进驻，目前价格处于盐城中低水平，客户以本区域原居民、工作在本区域及周边乡镇进城客户为主。八、河东板块简述大盐城市场，富建洲际逸品4富建·洲际逸品——盐城首创，2.7米台地式国际社区※项目主要卖点：1、盐城首创，2.7米整体抬高；2、35万方恢弘规模，7.4万方商业街区、豪华星级酒店和公寓；3、9A精装入户双大堂；4、约5万方欧式音乐主题园林；5、新古典主义风格；6、94-212㎡二房-四房经典户型；7、金钥匙港联物业；8、毗邻1.36万方梅园公园和胜利河；9、周边医院、学校、商业等一应俱全；10、占据盐城河东中心位置，升值潜力大。※客户抗性分析：1、觉得离市区较远、较偏，；2、公共交通不很方便；3、学区概念模糊，不清楚；4、暂时不想买车位；5、绿地〃天成苑和安置房的低价干扰；6、90㎡左右的两房户型匮乏；7、区域还不成熟，城东楼盘仍代表低价概念；8、认为开发商品牌与形象力不够。面积分布套数套数占比两房98-108㎡1#/2#/5#/6#楼顶楼边户，3#楼标准层中间户，8#9#11#12#楼顶层边户及9#楼1楼中间户60套10%经济三房113-118㎡1#2#5#6#楼标准层，3#楼标准层边户及中间户，8#11#12#楼标准层中间户352套59%正三房116-129㎡7#楼1楼中间户，7#楼顶楼，8#9#11#12#楼标准层130套22%舒适四房134-138㎡7#楼1-13层50套8%豪华四房207-212㎡8#9#11#12#楼13层4套1%合计598套100%栋数分布位置户型类型楼栋功能定位套数1#黄山路沿线3房/2房现金流产品602#胜利河沿线3房/2房现金流产品603#胜利河沿线3房/2房现金流产品905#黄山路沿线3房/2房现金流产品566#社区内部3房/2房溢价产品567#社区内部4房/3房现金流产品568#社区中心景观3房/2房/4房隐性明星产品559#社区中心景观3房/2房/4房隐性明星产品5511#社区中心景观3房/2房/4房隐性明星产品5512#社区中心景观3房/2房/4房隐性明星产品55合计598富建·洲际逸品一期全部货量盘点楼栋房型总价(万)/均价户型(㎡)套数总建面(万㎡)楼栋特点1#三房两厅一卫3460/4990117606933滨水和邻马路2#三房两厅一卫3469/5003117606933亲水景观房3#两房两厅一卫4839/496398302758房型多，滨水，邻充电站三房两厅一卫108303025三房两厅一卫1193033505#三房两厅一卫3250/5010117566487邻入户大堂，通达性好6#三房两厅一卫3255/5017117566487近享园林景观，私密性佳7#四房两厅两卫3783/4963138567623大面积，通达性一般，私密性好，邻充电站8#三房两厅一卫3426/5071116283251靠近下沉式广场，休闲景观房三房两厅两卫1292836229#三房两厅两卫3355/5097119566707私密佳，临商业，优质景观房平均数三房两厅一卫3605/5014117617147富建·洲际逸品一期1-9#货量明细旁观直觉：楼盘品质应该不错，易受欢迎，想必大卖不成问题富建洲际逸品，真能做到短期快速去化吗？？？真正的热销楼盘通常具备以下两个条件：1、足够多的上门客户量；2、上门客户多数乐意购买，即成交转化率较高富建洲际逸品，是否能够满足上面两个要求呢？◆2011年12月29日，富建〃洲际逸品宣布开工兴建。◆2012年7月26日，合富盐城项目组第一批团队正式驻场。◆2012年9月27日，广告正式开始出街。◆2012年10月3日，第一批物料运达到位。◆2012年10月21日，项目现场发生塔吊事故，停工三天。◆2012年10月27-29日，合富项目团队进驻房博会拓客。◆2012年11月4日，甲方告知12月初1-7#的销许可以获取。◆2012年11月5日，预估12月8日首批开盘，1月5日加推。◆2012年11月6日，开启第一组客户缴纳诚意金。◆2012年11月7日，开启大客户拜访与大规模CALL客工作。◆2012年11月8日，开启大规模派单工作。◆2012年11月12日，线上开启多渠道全面推广。◆2012年11月21日，已认筹客户共计66组(包括内定客户)。受甲方、制作公司的影响，物料、推广到位/上线时间延迟至10月初；大规模线上推广与线下拓客工作11月初才正式启动，延迟时间十分严重，对1.5亿销售目标所要求的蓄客量构成很大威胁。实际表现甲方客户不足合富富建洲际逸品，还能做到短期快速去化吗？富建洲际逸品，敢问路在何斱？思考：1、项目营销思路不行为是否失偏；2、项目自身存在必然滞销难题？回答：出路在脚下吗，丌是，答案请看下回分解。目录一、大盐城市场综述二、短平快营销综述三、富建短平快直击四、短平快普及盐城短平快营销，营销模式取舍短平快营销，精髓思想提炼短平快营销综述短平快营销，元芳你怎么看短平快营销，解决拓客问题短平快营销，元芳你怎么看1恒大、碧桂园、万科、新城等一线房企，率先普及短平快营销在房地产市场的应用恒大模式碧桂园模式万科模式新城模式开盘必特价，特价必升值；低首付送精装修；住宅未建，景观先行；产品标准化；低价集中采购；二三线城市大盘开发；低价拿地产业化开发&快速开发，低成本土地储备，二三线郊区大盘，强势集中采购体系，注重客户体验，低价策略，强势销售执行。品牌运作，创新住宅产品领导者，猎取城市优质地块，极其重