大盘营销思路

大盘营销思路1.0版本贵州桐梓溱水半岛项目报告沟通的意义本次沟通的目的在于对溱水半岛项目的初步了解，通过对本项目及桐梓房地产市场调研分析而形成的一些操盘思路，旨在为项目的成功开发,为开发商提供大盘营销的一些开发策略。----瑞尔特地产“独善其身，兼济天下”定位战——浅谈“大盘”的营销之道营销，没有硝烟弥漫的战场但同样惨烈悲壮想生存，就必须先“杀死”对方营销之战不是产品之战、市场之战而是一场认知之战独善其身，营销定位，独树一帜，攻心为上，兼济天下，定位营销，广纳贤出，为我所用。PART1定位“独特性、准确性、唯一性”PART2策略“体验性、差异性、资源整合”PART3执行“高筑墙、广积粮、缓称王”浅谈陌生区大盘的营销之道定位·策略·执行定位宗旨：城市地标，抢夺客户心理卙位，能多唯一性就多唯一性，爱谁谁！同质化时代竞争时代已经到来,做”第一个”一定比”做的更好”能成为更佳选择.市场竞争是一场心智之争,有角度,有实力,有厚度,才能形成核心竞争力,因此,打造大盘需要准确定位!定位方向主题概念异化主题，激发客群共鸣与求异心理，消除项目陌生感，从而形成区域甚至城市影响力。公园地产产品制胜教育地产主题商业定位：主题概念大盘的核心定位公园地产的形成：公园地产发展方向：围绕观澜湖公园打造，以高层、别墅产品为主，概念引导初期，销售情况较差，后期公园实景呈现，得到客户高度认可，实现快速去化。保利百合香湾：项目位于铁北八里堡板块，客户认知脏乱差区域，保利百合香湾以公园主题为核心概念，开盘前绿化景观已经呈现，触及客户对项目及区域重新认知，实现量销。定位篇公园地产将成为“定位战”中核心竞争策略奥体公园……桃源山公园……汽车文化公园……为了“一战成名”定位篇——[溱水半岛项目]定项目梳理：商业配套——无医疗配套——无交通配套——无定位篇——[溱水半岛项目]地块最大的优势就是紧邻官渡河边和市政绿化带。未来预判：桐梓旧城改造难度加大，老城区已无土地供应，南部新城和蟠龙新区需要很长时间才能成型居住氛围。我们认为，溱水半岛要”火了“，一定会火……区别竞争的定位策略：公园地产定位的思考定位篇——[溱水半岛项目]在官渡河这条河边，没有人比我们和这边近，没有人比我们离市政绿化公园更近，然而这一切都只属于本案。站在城市的规划之上，无论后期市场如何变化，本次定位就是希望具有唯一性的，不可复制。公园地产产品制胜教育地产主题商业定位：主题概念定位篇-产品制胜产品价值在项目定位中有着至关重要的作用，然而多数超越产品力均来源于市场产品的升级，亦或差异化竞争。寻找市场特征、风栺、景观、户型、大堂、入口等城市特有的建筑元素、建筑特点，日式、韩式、法式建筑市场秲缺、项目产品价值唯一性其他城市作为参考，进行复制产品力主流差异一线、国外流行的做别人没有的城市留给我们什么城市流行什么定位篇-产品制胜定位篇-产品制胜科技住宅、景观主题、室内情景式步行街、附加值、赠送面积、温泉地产、精装户型、精装庭院等诸多产品制胜之路，只要找到一点能够让你的客户为之“感动”的，我们的定位就夺取了先机……挖掘一个城市主流的建筑元素，将元素用于建筑立面之上。定位篇-产品制胜源于项目定位初期的思考……定位营销的思考“产品制胜”，这是最容易复制，但也最容易被开发商忽略的一点。作为地产营销人要清楚知道，超越未必可以跳出市场，但唯一却可以取胜市场。能多唯一性、就多唯一性！公园地产产品制胜教育地产主题商业定位：主题概念定位篇-主题商业政府希望大规模商业地产开发，带动区域发展开发商希望减少商业比重，以对外销售为主，回笼资金是关键。两者之间的博弈定位篇-主题商业解决商业问题，成为地产开发的核心策略。如何将两者之间的博弈落到产品定位上？定位篇-主题商业做商业就要做主题。变现商业定位篇-主题商业1借力：周边呼应2营造：城市互补3引进：大型商业4加盟:连锁商业定位准则：定位篇-主题商业根据区域特点，周边人文特点，做商业主题定位；一个主题定位：溱水半岛商业中心三个子标题定位：溱水半岛美食长廊、溱水风情商业街、溱水商业步行街根据城市特点，寻找项目可发展商业机会，做新概念商业重庆南滨路缩影、东和城商业（社区商业）、时代星光室内步行街（步行街份室内、室外两种）根据周边商业情况，为大型商业做定制落地引进大型超市：沃尔玛、永辉等，还可以带动大量门面的人气、商机。参考案例：中信城（卓展超市）、筑业阳光城（沃尔玛）定位篇-主题商业借力：周边呼应营造：城市互补引进：大型商业“城市唯一”定位篇-主题商业客群：随着桐县城的发展，大量的商务人士、私企业主、；旅游人群的增加，现目前的饮食结构不合理，切不能满足这些人群的消费需求。有了需求，就有市场，溱水美食街应市而生。一期：美食主题商业定位篇-主题商业溱水半岛商业——美食街客群：各期入住业主业态：水果店、便利店、西饼店、干洗店、花店、家居小饰品、水站、药店等档次：中高档的品牌连锁二期:生活配套型商业定位篇-主题商业主题定位：挖掘桐梓商业潜在市场，打造桐梓溱水半岛商业中心做区域补充、城市唯一教育资源孩子教育从娃娃抓起，让你的孩子赢在起跑县线上。引进知名幼儿园，特别是双语幼儿园，拥有的可挖掘文化开发商要充分挖掘文化地域文化，引领文化，从而引领市场。价值延伸的思考……美食街+步行街+购物+教育+文化中心+娱乐休闲情景体验式休闲商业街区围城之困——溱水半岛在城中面临的种种困难1、项目周边全是老房子，形成销售壁垒2、道路需要整治，导致出入不是很方便3、开发商品牌，需要强有力的品牌整合4、开发成本过高（因是旧城改造，拆迁量大），导致销售价格高5、商业体量偏大，消化有一定难度系数6、主要商业分布在河边，给招商和运营带来一定难度7、前有围堵，后有追兵。老城区、南部新区、蟠龙新区大量开发项目相续上马，竞争日趋激烈。我们目标——目标与现实的差距1、住宅销售目标：均价在4300元/㎡以上2、商业销售目标：临街门面均价在15000——25000元/㎡以上步行街门面均价在11000——20000元/㎡以上超市均价在5000——8000元/㎡以上超市外网箱均价在6000——10000元/㎡以上产权式酒店均价在7000——8000元/㎡以上美食街门面均价在8000——15000元/㎡以上美食街2——5楼商业均价在6000——10000元/㎡车库均价在45000——60000元/个3、销售去化率：住宅必须实现95%以上销售门面必须实现90%以上销售产权式酒店必须实现70%以上销售超市必须实现80%以上销售车库销售必须实现95%以上销售剥茧抽丝——解决“首发目标客户所定”和“产品研发1、客户定位（对1000组客户进行一对一调研/各个区域调研2、对原有产品设计的颠覆与研究筑高墙——做好产品、做好定位示范区、样本间、售楼处、一切准备就绪1000问卷，不仅是为了产品的研发，受访者对项目的理解，也有了更深刻的印象；他们将成为项目的第一批客户……缓称王、首发引爆！—准备就绪、点燃桐梓开盘盛典、引爆！！！首次开盘实现客户500组认筹，上1000人参与开盘，实现开盘销售当门红！实现销售金额上亿元！！！以上仅为本公司对操作大盘的一些思路及一点沉淀，称不上观点，谨为浅见，愿与开发商及同仁交流、分享……十八大后，习主席说了，为了稳定物价，为了老百姓能够安居乐业，2013年防地产调空决不放松，并对地方楼市调控失误的将问责……然而竞争依然存在，不在政策，不在放量，关键在于我们的认知，是随波逐流？是血战沙场？还是……2013，挑战与机遇并存，我们要HOLD住！