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中惠团泊湾销售建议纯正血统精诚所至中惠团泊湾项目基本情况认识严酷的形势坚定的目标简要操作方案项目基本情况认识占地17万平米，建筑面积8.5万平米，容积率0.63开盘时间2010年10月30日,入住时间2012年3月1日393席地中海风格联排和双拼，其中联排Ａ户型142套，占比36%；联排F户型228套，占比58%；双拼户型24套联排售价每套270万—360万，双拼售价450-500万竞争项目主要有大梅江区域、西部新城、东丽湖和团泊湖周边四大板块20个项目,以下是部分竞争项目对比项目基本情况认识—竞争项目对比项目名称建筑面积总户数主推面积容积率核心卖点均价入市时间光耀城60万307240；3600.75英伦大盘110002010年10月松江高尔夫50万80250；3600.29高尔夫球场187002009年10月香格里拉16万183190-2500.5县城别墅90002010年11月福缇山50万300170-2901.17英伦大盘150002010年5月社会山20万400240-3000.69徳式独立制140002010年3月朗润园20万480260-3400.66万科大盘400万/套2011年12月国耀紫溪10万226270-3801.04西青核心130002011年1月万科北岸7万253260-4000.45北欧风格130002009年9月远洋心境33万10001801.32空港大盘140002010年6月项目基本情况认识据可靠资料，团泊湾还有300套以上的别墅未售，其中包括未开盘的房源未售房源中联排A户型比例近50%，双拼销售最好从布局上看，小区中心位置和大户型得到客户认同综合比较看来，目前项目的销售速度已经落后于工程进度，销售节奏很难与项目的整体品质匹配。竞争项目对比团泊湾纯别墅社区6.6—7.5米面宽户型长宽黄金分割比例，采光条件好首层6.9米挑空，赠送50平米拓展面积容积率0.63，室外空间舒适，更多私享空间顶层赠南北露台全下沉车道，地下车位和地上车位结合光耀城综合社区，有洋房4.5—5.8米面宽户型开间小，进深大，不利通风和采光没有共享空间，没有赠送面积容积率0.75，中庭花园挤压楼间距，私密性差没有露台全下沉车道，双地下车位项目基本情况认识同等面积的户型左边中惠，右边光耀团泊湾A户型最小面宽6.6米，进深11米光耀城A户型面宽都为4.5米，进深12米从户型看我们有明显优势项目基本情况认识从天津房地产综合信息网网签数据看，截止3月12日，光耀城已售备案量为239套，团泊湾已售备案量为32套销售结果的差距不能说明两个项目的实际差距应该在产品、策划、销售、团队多方面寻找问题。很多方面的工作可以调整促进销售（例如搜房口碑指数：光耀城87，团泊湖庭院79.8，团泊湾39）严酷的形势坚定的目标天津限购细则对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女)、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。严酷的形势坚定的目标面对更严厉的调控，最好的办法就是快速行动，在移动中寻找机会，所有的难题都有答案从长期看，经济型别墅绝对是市场主流，但是现在必须用事实来验证产品价值一期的销售要为二期开发开辟道路，只有快速销售才能为二期产品升值奠定基础积极的销售策略也能对周边竞争项目形成挤压，把握主动优势，同时鼓舞和提升团队士气制定目标的前提是下半年限购和信贷措施略有松动，能够通过变通的办法支持销售2011年十月之前完成350套的销售目标严酷的形势坚定的目标2011年十月之前完成350套的销售目标，保留50套左右的房源准备结盘提升项目按照户型比例和位置重新调整价格，拿出部分主推房源做诱导销售，形成阶梯价差十月之前要消化全部的A户型房严酷的形势坚定的目标从长期看，经济型别墅绝对是市场主流，但是现在必须用事实来验证产品价值天津的房地产市场将在三年内形成二元市场格局，保障房的用地和资金都对主流普通住宅市场逐步挤压，高端市场更多依靠市场调节所以，未来三年天津的经济型别墅供应依然紧张，市场前景看好严酷的形势坚定的目标积极的销售策略对周边竞争项目形成挤压，把握主动优势2010年天津别墅项目多达61个，其中在售项目45个。在城区和近郊的项目有21个，与团泊湾形成替代性竞争，主要集中在西部新城、东丽湖和大梅江区域我们的优势在于开发较早，占据核心区域，规模较小，相对灵活简要操作方案如何实现350套的目标？简要操作方案产品定位的调整推广形象的呼应特别时期特别销售建筑之魂在人和简要操作方案产品定位的调整天津市场在售别墅价格区间上的三个层次顶级别墅：招商钻石山，金地紫乐府，万科城南岛，京基领域（1200万以上）城市别墅：中信珺台，首府136栋，华润中央公园（600-1200万之间）经济型别墅：碧桂园，海尔家国，光耀城简要操作方案产品定位的调整团泊湾的主力户型是经济型别墅团泊湖区域是天津向南扩城的主力方向，三年内周边生活配套逐步完善，完全可以作为第一居所现在河西区和南开区的高端住宅(非别墅)的单套均价也在200万元以上，因此实现别墅之梦就在团泊湾300万左右的联排是二代别墅置业的主流，必将满足更多的刚性升级需求简要操作方案推广形象的呼应思路决定出路，把握城市未来登陆团泊湾畔，共享非凡价值2013年前的最佳福地三年改变一辈子，性价比最好的房子价值洼地，品质高地大梅江已经成熟，团泊湖将不再寂静简要操作方案特别时期特别销售锁定目标客户（河西、南开、津南、西青）加大客户储备的范围和频率要承认弱市，顺势而下，在下游截留客户成交借力成熟的本地代理机构和经纪门店资源分两个阶段展开集中销售，各有重点，由浅入深在销售节点上形成领先优势，以时间换空间系列主题活动：（凝聚人气，提高关注）传承中华美德，构筑精神家园国学亲子会、读经会、大汉成人礼、好邻居全城搜索团泊湖夏季体验游、地中海风情写生交流线下活动在线上互动，扩大影响和加速传播简要操作方案销售节奏和阶段划分时间2011春暖团泊湖秋收团泊湾4--6月7--11月整体销售分两个阶段，针对不同户型重点启动要有一个月准备期重新调整产品市场形象和价格体系，提高关注度春暖团泊湖主推1—24号楼A户型，区位适当有价差秋收团泊湾产品以300平米以上大户为主二次集中销售的节点是灵活的，视市场宽严度及时启动，多渠道客户资源集中消化简要操作方案团泊湾是中惠登陆天津首映，至关重要，承载着项目和品牌的双重使命建筑之魂在人和，和而不同，团结一心，纯正血统，精诚所至我们要搭建一座跨越障碍的桥，全员聚焦销售，帮助有缘客户成就价值现场销售力：一对一的客户解决方案，全力以赴的团队方案关键字：品质自信全力以赴真心真意时不我待，只争朝夕谢谢！