天鹅湖二期营销机会构想

天鹅湖二期营销机会构想深圳马一丁广告2011年1月27日重点营销任务在合理的销售速度下尽可能实现溢价占地：2642建面：18873地下：1712地上：17160（住宅-15718；商业-1308；其他-134）容积：6.5绿化：27%建密：32%层数：25层，2梯6户主力户型：南向127的三房两厅两卫（带大阳台）；西北向137的三房两厅两卫；东北向137的四房两厅两卫（标准层）；户型特色：有赠送面积，北向户型较多137+47可作为两代居总户：150车位：100（含一期可用27）商业：裙楼商场二层项目基本信息项目价值梳理高端住区本区域均为高端楼盘，整体素质高优越景观标志景点浩瀚大美的水景和湖滨景观带南湖广场是城市级景观坐标独特组合南湖景观赠送面积47M2和137M2可作为两代居户型大部分户型可观赏南湖湖景户户均有赠送面积区域价值户型价值项目价值建筑风格商业配套资源共享经典的ARTDECO风格1000多M2自有商业配套通过南湖游道方便快捷抵达湖滨景观带天鹅湖二期小结综合来看，相比其他区域项目，本项目区域价值较为突出、强势，并在项目和户型上也具备一些亮点。这些，在后期销售中我们将通过推广和销售员逐一向市场输出面临的核心竞争南湖水岸该项目距离我们最近，在区域价值上同质化，它将是我们推售时的核心竞争对手,需对其进行重点分析项目景观建筑社区园林户型南湖水岸一线南湖现代风格社区规模较大园林面积较多赠送面积较多采光通风较好本案二线南湖Artdeco风格规模小园林少有赠送面积，部分单位采光通风欠缺比较弱稍强弱弱偏弱小结本案相比南湖水岸在景观资源、社区规模、园林、户型等方面均处于劣势，综合竞争力弱。与南湖水岸的比较显然，南湖水岸将对本案的销售速度及价格均产生威胁我们如何应对？解决思路增加差异性的附加值以取得竞争主动权并实现项目溢价的任务项目核心差异化价值。作用等同于威廉城邦项目的空中合院和多变空间，是项目推广时的核心诉求内容根据前期沟通，我们建议通过以下两部分内容提升项目差异性附加值泛会所+ARTDECO风格为项目贴皮，形成强烈的差异化风格。作用等同于威廉城邦项目的现代英伦风格，重点在推广视觉风格上呈现关于泛会所关于泛会所定义：顾名思义，它是将会所的范围及功能进行了泛化意义：快速、大幅提升项目差异化价值会所及泛会所作为体面生活的隐喻，已成为建筑豪宅的必备泛会所的构成二层经营式会所+一层博物馆+6米挑高架空层二层:经营式会所运作建议：联系引入相关商业机构运营业态建议：够高端、有品位，比如中高档美容院考虑本项目以3-4房户型为主，多为三代居，需选择性引入服务于儿童和老人的机构，比如钢琴培训、中医养生保健注：在推广上将及时发布机构洽谈、引入之信息，以增强客户信心并提升项目附加值据了解，徐总有意引进一家高档美容院，这将有效提升本案的品位与档次，并尤其得到女客户的青睐中医保健养生目前异常火爆，它对于中老年颇具吸引力，如果能引进相关高档机构，可充分提升本案的影响力和关注度对孩子的培养是父母最为关注的方面，如果能引进一家类似钢琴培训的机构，可增强客户对于本案的兴趣。一层:博物馆部分功能：供专业人士的艺术品陈列展示并配合茶室功能作用：大幅提升项目的品位和气质一层:6米挑高架空层部分一层:6米挑高架空层部分泛会所的重点实施内容根据我们对架空层资料的收集与了解，提出如下营造建议功能分区休息区+景观区+活动区功能分区方式利用细微高差和地铺风格进行区分，同时配以标牌说明利用细微高差区分利用不同的地面铺装进行区分在架空层处立“泛会所”导示牌每景可设置导示牌功能分区景观区活动区休息区说明：1.休息区与入户大堂连接，形成一个室内与半室外的完整休息区2.景观区从架空层局部外延至小区内，形成室外与半室外的完整休息区3.活动区与入户大堂保持距离，避免对入户造成干扰休息区营造建议休息区休息区内容建议：园椅、园桌、茶几、摇椅、小品、绿植休息区营造重点：营造闲适的氛围为主，以休息设施为主场景示意场景示意活动区营造建议活动区活动区内容建议：健身器械、儿童游乐设施、棋牌桌为主活动区营造重点：做好设施的布局分配场景示意场景示意棋牌桌示意景观区营造建议景观区景观区内容建议：小型叠水、常绿植物、干花装饰、雕塑小品景观区营造重点：应用“对景、借景、障景”等中式造园手法，在小空间里体现曲径通幽，移步异景的效果整体效果示意小型叠水示意充分利用6米的空间高度，营造景观亮点景观部分亮点架空层与室外过渡部位景观处理示意雕塑小品和干花装饰示意室外景观效果示意综合考虑室外消防通道要求及成本，建议以植草砖为主，配以少量乔灌木、乔灌藤、花草相结合的复合混交绿化模式。其他细节说明A植物的配置——充分利用有光线的位置点缀植物制作小景弱光区采用仿真植物和耐阴植物混搭耐阴植物包括：海芋，富贵竹，巴西铁、散尾葵、棕竹、万年青、龟背竹，喜林芋等其他细节说明B顶部的处理——因架空层顶部管线众多，需进行装饰化处理取得美观效果顶部用铝合金制作艺术模纹图案遮挡管道顶部用木架和藤蔓植物结合遮挡管道其他细节说明C剪力墙与柱的处理——架空层通常有一些剪力墙和立柱，需考虑美化处理将剪力墙处理成景墙将立柱处理成小亭状注：以上所有内容仅作示意，需与相关设计单位沟通后制定具体设计方案泛会所的稀缺性据了解，目前岳阳在售项目均无泛会所概念的传播和运用，我们有机会以此建立强烈价值与差异泛会所和架空层的优势架空层不受天气影响，更好地为小区居民使用具有通透的景观视野和休闲活动空间穿过花园，增加归家的温馨感与仪式感防潮通风，可引入更多的室外自然光线和景观室内外空间相互融合邻里共享，使邻里关系更加融洽密切夏天凉快（因此最好在夏天前开放，发挥最大效果促进销售）上述利益点将在推广过程重点传播，以引起客户兴趣，刺激购买关于ARTDECOARTDECO的优势塑造强烈的风格化：使本案能清晰地与重点竞争对手——南湖水岸形成差异化竞争快速建立价值感：ARTDECO与生俱来的华贵感和艺术性可快速制造本案的高端形象和价值认知注：重点用于公共空间（入户大堂和电梯间）风格营造及推广视觉表现ARTDECO风格电梯效果示意重点体现在符号方面：几何色块、直线条、金属、玻璃、、对称图形ARTDECO风格电梯效果示意以上图片仅作参考，我们并不需要达到如图所示档次，味道出来即可ARTDECO入户大堂效果示意祝各位新年快乐、合家安康！深圳马一丁广告天鹅湖项目组恭贺