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市场如，如市场4月15日江湖再次风起云涌首套面积在90㎡以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。“新国四条”十年来最严房政迷雾重重，楼市扑朔迷离半岛1号向左走，向右走？迷局下的应变解密半岛1号新政下开盘热销理想局势下的半岛1号2010年上半年仅两栋共168套洋房可售，其中22栋78套，23栋90套，22栋已在3月初分批解筹，23栋于3月27日启动认筹，即本次开盘产品，顺市情况下预计将出现两个月销售空档期22栋23栋三期开发商高期望值时间充足，怎么玩？开发商目标：①1房1筹形式，95%的房号认筹后才可开盘②开盘销售目标90%③开盘实收价格5300元/㎡，高出22栋实收500元/㎡4月15日新政重拳出击，项目陷入迷局。。。。。是否继续按既定目标去执行？迷局之下，半岛亮应变之器优惠之剑人气之翎价格之刀假象之环信心之枪隐瞒之钩果断之拳果断之拳——及时应变，提前开盘为上策4月15日新政重拳出击截止4月15日，90套房在认筹量96个（其中空筹28个），未认筹房号22套情况下是否要提前开盘？4月16日项目组开会讨论，果断决定4月24日提前开盘，代理公司、广告公司、礼仪公司立即投入开盘准备工作中优惠之剑——及时申请优惠，加大一次性折扣政策存在问题应对措施发现问题应对措施4月21日-23日通知客户开盘过程中发现：①多数客户询问政策出台是否有更多优惠？②部分客户明确提出市场已变，对5300元/㎡的价格缺乏信心•目的一¾开盘前天下午向开发商申请额外2个点优惠；¾根据4月24日客户反映情况再决定是否使用该优惠。二套首付50%，利率上调10%；三次及以上置业银行不放贷；异地置业受限认筹客户征信查询发现：¾首次：46%¾二次：28%¾三次及以上：26%外省客户：16批，14%加大一次性购房优惠，额外享受98折，鼓励一次性成交64套单位中一次性付款19套，比例近30%外省客户成交10套，均为一次性付款人气之翎——多途径聚集人气情况1情况2情况3•4月17日样板房开放，借此梳理客户诚意度，5批客户明确表示要退筹•截止4月19日，多数认筹电话咨询新政情况，部分客户购房意向有动摇•4月17日以后看房客户锐减如此状况下，如何保证开盘当天人气？措施1措施2措施3•本地销售人员家人参与：本地销售人员邀请家人和亲戚朋友参与，人数约20人•广聚看楼车：深圳搜房网1辆大巴，深圳晶报1辆大巴1辆中巴，珠三角地产网1辆大巴，内部看楼中巴1辆，人数约160人•业主凑人气：开盘当天增设多种互动游戏，参与即可领取礼品，邀请业主体验，预计业主参与，人数约100人增加280人价格之刀——价格引导，保价保量截止4月21日共认筹108个空筹认筹数套数户型无22284房210229344382826复式3房2房根据认筹情况再次调整价格2房冲价冲量，3房保价保量，4房低价保量相差5万元62万50033房总价差67万44万总价48845316单价4房2房户型2房通过单价引导至3房3房通过总价引导至4房4房由于户型结构差，认筹情况较差开盘价格开盘当天引导成功的套数2房3房6套3房4房4套信心之枪——强化购房信心，减少购房忧虑存在问题：通过和认筹客户沟通，发现多数客户观望情绪浓厚，对后期市场缺乏信心应变措施4月24日开盘当天向客户承诺因政策因素无法贷款可退还全部定金，并将此条款写入认购书中现场增加八块展板，充分展现项目价值，强化客户购房信心开启隐瞒之钩——开盘前不公开价格，让客户“死”在现场新政后，客户对项目价格5300-5500元/㎡反应较为敏感4月22日价格试水，联系11批客户，其中4批认为价格高，2批放弃购买4月24日前停止对外报价，尽量预约客户至现场让诚意度低的客户“死”在现场，而非“死”在电话中假象之环——内部人员穿插选房，制造成交假象找托•举措一•举措二•举措三4月17日样板房开放，借此梳理客户诚意度，5批客户明确表示要退筹；4月21日-23日通知客户开盘信息时，受新政影响客户出现观望情绪，多数表示要看价格再说；截止4月23日晚共认筹118个，确定要退筹客户9个，开盘将会参加选房的89批。仅75%的筹客参加选房，如何保证选房气氛？安排15位内部人员扮客户参与选房，真诚意登记书和房号，专人负责接待、刷卡、签约，操作天衣无缝选房顺序号中将内部人员穿插其中，制造抢购氛围，以意向强的客户带动诚意度低的客户紫色部分为内部人员迷局之下，以动制动七种武器，跑赢大市4月24日半岛开盘成功销售70%2010年，中原侠客的天下！人在江湖，身不由己，江湖黑暗，侠客需仗剑独行！