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-1-房地产基础知识目录第一章房地产权属类术语………………………第2页第二章房屋的分类术语…………………………第9页第三章房地产价格类术语………………………第13页第四章建筑面积类术语…………………………第15页第五章建筑结构类术语…………………………第19页第六章建筑规划类术语…………………………第28页第七章建筑物的分类……………………………第34页第八章建筑面积的测算…………………………第46页第九章销售按揭知识……………………………第52页第十章户型知识…………………………………第58页整理人：林艺杰修订：洪建阳2008年7月1日-2-第一章房地产权属类术语*⒈房地产也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。*⒉房屋的使用权房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。*⒊房屋的所有权⑴房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。⑵取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下：①依法新建的房屋；②添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；③通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；④继承或受遗的房屋。⑶前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。-3-！⒋房屋的他项权利！房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。*⒌土地使用权是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先要必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：⑴土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；⑵土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为；⑶土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。*⒍房屋产权分类按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为：(l)国家所有住宅；(2)劳动群众集体所有住宅；-4-(3)公民私人所有住宅；(4)其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。⑸非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。*⒎土地产权分类(l)国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国家所有的土地，是国家财产所有权的客体之一。(2)集体土地指属于劳动群众集体所有的土地。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。！⒏产权分割！是指二人以上共有房产或夫妻离婚、兄弟、姐妹分家所发生的产权劈分。产权分割后，要办理产权变更登记才能取得合法产权。！⒐房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。-5-！！⒑共有房屋买卖！指以共有房屋为标的的买卖。出卖共同共有的房屋时，必须取得全部共有人的同意。按份共有的房屋，共有人可以以其所享有的份额与他人签订买卖合同，但无权出卖其他共有人所享有的房屋份额。！⒒房地产抵押登记⑴是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。⑵房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。⑶根据“中华人民共和国担保法”第41条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。*⒓五证⑴“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。⑵“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘。*⒔两书⑴“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。-6-⑵“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。！⒕土地证政府颁发的载明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地级、面积、四至、用途、使用日期和权源等，以备查考的证书。经过登记和持有土地证的土地所有权或使用权受国家法律保护，变更土地所有权和使用权以及用途发生变化的，均应重新向土地管理机关申请，办理变更手续，经过批准，更新证书。！⒖大产证大产证，即开发商首先要取得的整个小区所有建筑的一本或分栋的几本产权证，是开发商拥有永恒产权的证明，这只能由开发商来办理，房屋销售后再分割出每一套独立办理产权。！⒗产权证书产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例、产权坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。！⒘土地抵押⑴指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行；-7-⑵抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：城市土地使用权可以抵押；⑶土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押，并且应当按照规定办理抵押登记。抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。抵押权人有优先受偿权；⑷因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记；⑸抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。*⒙土地使用年限土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占有的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。不同开发用途的土地使用年限一-8-样。⑴开发商在土地用于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同书》，其土地使用年限按国家规定执行，即：①居住用地七十年；②工业用地五十年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；④商业、旅游、娱乐用地四十年；⑤综合用地、写字楼用地五十年。⑵土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）；⑶必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国《城市房地产管理法》42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限；⑷另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。*⒚土地的种类土地分为农用地、建设用地和未利用地。-9-⑴农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；⑵建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；⑶未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。第二章房屋的分类术语*⒈商品房商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房从销售对象上可分为内资内销商品房、外资内销商品房、高标准内销商品房、外销商品房和经济适用房。从用途上划分可分为住宅、商业、工业、旅游等。凡是自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。⑴内销商品房指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物；⑵外销商品房指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。-10-！⒉公房也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家（中央政府或地方政府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为私房。！⒊私房又称为私有住宅、私产住宅，是个人或家庭购买、建造的住宅。目前我国城市，个人拥有的私房还不多，只占全部住宅存量的20％左右，但随着房改力度的不断加大，这一比例在不断升高。在农村，农民的住宅基本是自建的私有住宅。！⒋经济适用房⑴经济适用房，是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商业房，它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。-11-因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。⑵经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的文件，并经过排号购买。⒌不同阶段商品房的名称！⑴期房①习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。②房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通(煤气、天然气或液化气)、电话通、道路通、场地平整。发展商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。！⑵现房①这里所谓的“现房”，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即办理入住并取得产权证。-12-②开发商完成房屋全部建筑工程