房地产营销方略(1)

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营销方略地产战略导示图推广概念1、区位概念2、生活概念3、品质概念4、推广概念促销广告5、媒体选择6、平面设计7、广告语8、广告额度9、发布方式及频率新闻炒作10、软新闻11、操作方案公关活动12、研讨会13、音乐会14、业主联谊会15、社会公益活动楼盘形象16、地盘形象17、样板房18、模型19、售楼书20、展销会促销方式21、让利22、无理由退房23、花式营销柜台销售技巧24、接待准备25、弄清需求26、启发诱导27、逻辑推理28、熟悉程序29、赢得信赖30、随机应变31、解除障碍克服调研误区1、轻视调研2、轻信调研3、盲目调研4、片面调研整合调研之路5、培养“探子”6、整合调研优势7、甄别调查公司8、筛选调查公司确定调研内容9、环境调查10、消费调查11、产品调查12、价格调查13、促销调查14、营销渠道调查15、市场竞争调查把握调研程序16、调查准备阶段17、正式调查18、结果处理阶段营销推广土地战略1、圈地战略2、投标竞买战略3、投标竞买战略融资战略4、上市战略5、资金合作战略6、成本战略开发战略7、合战略8、扩张战略9、板块战略10、郊区化战略11、规模化战略市场战略12、产品战略13、市场战略14、外销战略15、未来战略品牌战略16、品牌战略17、文化战略18、机制创新战略战略实证19、金蝉脱壳20、重整旗鼓21、九九归一22、归零法则23、国企良方24、苦练内功25、带资开发26、后发制人27、战略整合28、差异化战略29、精品路线30、孔雀开屏31、稳中求变32、低成本扩张地产战略市场调研市场调研调整六大环节评估分析市场机会地产板块地产走势开发动态及劣势对楼盘档次户型诉求职对环境文化的诉求对服务的诉求竞争楼盘推销策略竞争楼盘营销定位竞争楼盘价格定位竞争楼盘市场定位组织构架决策机制企业战略项目规划市场现状市场现状市场现状市场调研导示图克服调研误区1、轻视调研2、轻信调研3、盲目调研4、片面调研整合调研之路5、培养“探子”6、整合调研优势7、甄别调查公司8、筛选调查公司确定调研内容9、环境调查10、消费调查11、产品调查12、价格调查13、促销调查14、营销渠道调查15、市场竞争调查把握调研程序16、调查准备阶段17、正式调查18、结果处理阶段土地战略1、圈地战略2、投标竞买战略3、投标竞买战略融资战略4、上市战略5、资金合作战略6、成本战略开发战略7、合战略8、扩张战略9、板块战略10、郊区化战略11、规模化战略市场战略12、产品战略13、市场战略14、外销战略15、未来战略品牌战略16、品牌战略17、文化战略18、机制创新战略战略实证19、金蝉脱壳20、重整旗鼓21、九九归一22、归零法则23、国企良方24、苦练内功25、带资开发26、后发制人27、战略整合28、差异化战略29、精品路线30、孔雀开屏31、稳中求变32、低成本扩张地产战略市场调研定位依据1.环境依据2.市场依据3.市场依据小区规划4.开放性与识别性5.空间环境6.生态环境7.视学环境8.文化环境9.人文环境10.智能环境11.管理环境建筑风格12.时代精神13.传统精华14.立面效果小区环境15.环境猫腻16.绿地率17.环境布局户型设计18.户型标准19.错层20.局部21.户型面积22.层市功能定位23.智能化24.装修模式物业管理25.管理模式26.物业管理对策27.自营式管理28.公寓管理项目定位克服调研误区1、轻视调研2、轻信调研3、盲目调研4、片面调研整合调研之路5、培养“探子”6、整合调研优势7、甄别调查公司8、筛选调查公司确定调研内容9、环境调查10、消费调查11、产品调查12、价格调查13、促销调查14、营销渠道调查15、市场竞争调查把握调研程序16、调查准备阶段17、正式调查18、结果处理阶段市场调研定位依据1.环境依据2.市场依据3.市场依据小区规划4.开放性与识别性5.空间环境6.生态环境7.视学环境8.文化环境9.人文环境10.智能环境11.管理环境建筑风格12.时代精神13.传统精华14.立面效果小区环境15.环境猫腻16.绿地率17.环境布局户型设计18.户型标准19.错层20.局部21.户型面积22.层市功能定位23.智能化24.装修模式物业管理25.管理模式26.物业管理对策27.自营式管理28.公寓管理项目定位营销机制1.营销环节2.功能结构3.营销模式4.矩阵结构5.人员分工策划流程6.策划小组7.市场调查8.项目建议9.投资估算10.可行性报告决策流程11.评审与质疑12.决策环节13.任务书内容设计流程14.设计小组的任务15.方案招标16.方案评审17.方案报批18.方案确定19.设计预算20.提交施工图实施程序21.政府公关流程22.各类招标流程23.各类标书的格式24.项目结算流程销售流程25.制定销售计划26.确定销售模式27.确定销售时机28.控制上市节奏29.做好现场包装30.进行员工培训营销组织营销组织导示图定价依据1、市场依据2、价格概念3、价格构成价格策划4.定价因素5.定价程序6.投石问路7.低开高走8.高开低走定价流程9.价格组合10.楼花定价11.八步流程定价模式12.动态模式13.静态模式价格水准14.成本定价法15.竞争定价法16.场望定价法17.差异定价法18.时间定价法价差19.水平价差20.垂直价差21.销售表价调价策略22.调价前提23.调价时机24.调价顺序25.调价方式方法26.调价幅度定位依据1.环境依据2.市场依据3.市场依据小区规划4.开放性与识别性5.空间环境6.生态环境7.视学环境8.文化环境9.人文环境10.智能环境11.管理环境建筑风格12.时代精神13.传统精华14.立面效果小区环境15.环境猫腻16.绿地率17.环境布局户型设计18.户型标准19.错层20.局部21.户型面积22.层市功能定位23.智能化24.装修模式物业管理25.管理模式26.物业管理对策27.自营式管理28.公寓管理项目定位营销机制1.营销环节2.功能结构3.营销模式4.矩阵结构5.人员分工策划流程6.策划小组7.市场调查8.项目建议9.投资估算10.可行性报告决策流程11.评审与质疑12.决策环节13.任务书内容设计流程14.设计小组的任务15.方案招标16.方案评审17.方案报批18.方案确定19.设计预算20.提交施工图实施程序21.政府公关流程22.各类招标流程23.各类标书的格式24.项目结算流程销售流程25.制定销售计划26.确定销售模式27.确定销售时机28.控制上市节奏29.做好现场包装30.进行员工培训营销组织价格策略价格策略导示图定价依据1、市场依据2、价格概念3、价格构成价格策划4.定价因素5.定价程序6.投石问路7.低开高走8.高开低走定价流程9.价格组合10.楼花定价11.八步流程定价模式12.动态模式13.静态模式价格水准14.成本定价法15.竞争定价法16.场望定价法17.差异定价法18.时间定价法价差19.水平价差20.垂直价差21.销售表价调价策略22.调价前提23.调价时机24.调价顺序25.调价方式方法26.调价幅度营销机制1.营销环节2.功能结构3.营销模式4.矩阵结构5.人员分工策划流程6.策划小组7.市场调查8.项目建议9.投资估算10.可行性报告决策流程11.评审与质疑12.决策环节13.任务书内容设计流程14.设计小组的任务15.方案招标16.方案评审17.方案报批18.方案确定19.设计预算20.提交施工图实施程序21.政府公关流程22.各类招标流程23.各类标书的格式24.项目结算流程销售流程25.制定销售计划26.确定销售模式27.确定销售时机28.控制上市节奏29.做好现场包装30.进行员工培训营销组织价格策略推广概念1、区位概念2、生活概念3、品质概念4、推广概念促销广告5、媒体选择6、平面设计7、广告语8、广告额度9、发布方式及频率新闻炒作10、软新闻11、操作方案公关活动12、研讨会13、音乐会14、业主联谊会15、社会公益活动楼盘形象16、地盘形象17、样板房18、模型19、售楼书20、展销会促销方式21、让利22、无理由退房23、花式营销柜台销售技巧24、接待准备25、弄清需求26、启发诱导27、逻辑推理28、熟悉程序29、赢得信赖30、随机应变31、解除障碍营销推广营销推广导示图定价依据1、市场依据2、价格概念3、价格构成价格策划4.定价因素5.定价程序6.投石问路7.低开高走8.高开低走定价流程9.价格组合10.楼花定价11.八步流程定价模式12.动态模式13.静态模式价格水准14.成本定价法15.竞争定价法16.场望定价法17.差异定价法18.时间定价法价差19.水平价差20.垂直价差21.销售表价调价策略22.调价前提23.调价时机24.调价顺序25.调价方式方法26.调价幅度价格策略推广概念1、区位概念2、生活概念3、品质概念4、推广概念促销广告5、媒体选择6、平面设计7、广告语8、广告额度9、发布方式及频率新闻炒作10、软新闻11、操作方案公关活动12、研讨会13、音乐会14、业主联谊会15、社会公益活动楼盘形象16、地盘形象17、样板房18、模型19、售楼书20、展销会促销方式21、让利22、无理由退房23、花式营销柜台销售技巧24、接待准备25、弄清需求26、启发诱导27、逻辑推理28、熟悉程序29、赢得信赖30、随机应变31、解除障碍营销推广土地战略1、圈地战略2、投标竞买战略3、投标竞买战略融资战略4、上市战略5、资金合作战略6、成本战略开发战略7、合战略8、扩张战略9、板块战略10、郊区化战略11、规模化战略市场战略12、产品战略13、市场战略14、外销战略15、未来战略品牌战略16、品牌战略17、文化战略18、机制创新战略战略实证19、金蝉脱壳20、重整旗鼓21、九九归一22、归零法则23、国企良方24、苦练内功25、带资开发26、后发制人27、战略整合28、差异化战略29、精品路线30、孔雀开屏31、稳中求变32、低成本扩张地产战略房地产18个定级因素定级因素指标分值位置a.距所在片区中心区的远近;b.商业为临街或背街;c.写字楼为临街或背街;d.住宅为距所在片区中心区的远近。a.最差(远)1;b.很差(远)2;c.一般3;d.很好(近)4;e.最好(近)5。价格a.百元以上为等级划分基础;b.商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级距次第减少;c.价格是否有优势。a.最高1;b.很高2;c.一般3;d.很低4;e.最低5。配套a.城镇基础设施:供水、排水、供气、供电;b.社会服务设施:文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地。a.最不完善1;b.不完善2;c.一般3;d.很完善4;e.最完善5。物业管理a.保安;b.清洁卫生;c.机电;d.绿化率及养护状况;e.物业管理费(元/月);f.是否人车分流;g.物业管理商资质。a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4;e.最好5。建筑质量a.是否漏雨漏水b.门窗封闭状况;c.内墙;d.地板;e.排水管道。a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4;e.最好5。交通a.大中小巴线路数量;b.距公交站远近c.站点数量;d.大中小巴舒适程度。a.最少(远)1;b.很少(远)2;c.一般3;d.很多(近)4;e.最多(近)5。城市规则a.规划期限(远中近期);b.规划完善程度;c.规划所在区域重要性程度;d.规划现状。a.最不完善1;b.不完善2;c.一般3;d.很完善4;e.最完善5。楼盘规模a.总建筑面积(在建及未建);b.总占地面积;c.户数。a.最小;b.很小;c.一般;d.很大;e.最大。朝向a.按方向;b.按山景;c.按海景;d.视野。a.西(西北、西南)1;b.东(东南、东北)2;c.北(东北、西北)3;d.南(东南、西南)5。外观a.是否醒目;b.是否新颖;c.是否高档;d.感官舒适程度。a.最差1;b.很差2;c.一般3;d.很好4;e.最好5。室内装修a.高档;b.实用;c.功能是否完善;d.质量是否可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