新天地销售

绵竹新天地销售策划案一、项目简介1、项目基本情况：总建筑面积：28311.17㎡商铺面积：29037.17㎡可销售机动车位：地下?个(9274㎡)建筑密度：≤40%绿地面积：4666.55㎡绿地率：≥35%容积率：1.8-2.2总幢数：6幢,其中4-5幢为连体占地20.02亩，地块呈长方形2、项目其他情况:本项目位于南京大道二段与玉妃路交汇处，毗邻马尾河，处于绵竹市新城区中心点位置。项目东侧为绵竹市规模最大的湿地公园-月亮泉公园，西靠盛世华章商业街，西北为绵竹市仟坤集团开发的铜锣湾大型住宅项目，东北包含了月亮湾小区，紫岩小区。周边更辐射了南轩雅居、马尾河沿岸大量居民小区以及绵竹中学、市政中心和各大局单位。本项目地点处于绵竹市新城区黄金地段，交通本项目紧邻老城区，距离市中心步行时间仅为10分钟。公交线路畅通，包括绵竹市5路、9路均可直达本项目。治安状况项目作为新城中心，治安状况良好。学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。金融服务项目东北方有中国银行分理处，开盘后德阳商业银行等金融机构都将入住本项目结论：本项目位置属于绵竹市新城中心区域，两面临路，紧靠盛世华章商业一条街，即将成为绵竹市新城区繁华区域。目前绵竹市尚未有本项目相同的商业综合体，加之本项目一号楼将以四星级标准兴建商务酒店，为满足休闲、接待、消费提供了足够的条件和空间。二、市场定位商铺1、定位分析项目定位为“新天地商业广场”，建筑从外观形态设计结合绵竹本市文化底蕴，体现出现代都市时尚气息。2、商铺投资者目标客户定位：选择定位在大中型客户群，因为绵竹新城未来发展势态良好，目前项目西面马尾河沿岸盛世华章商业一条街经过短短两年发展，无论产权投资者还是实体经营者，都获得了丰厚的回报。而除开西北角铜锣湾新开发传统底层商铺外，项目周边与本项目类似的纯商业项目绝无仅有。因此如果大中型客户投资本项目，无论自己经营还是租赁，都将获得较高的回报率。2、投资分析以？一层铺面为例：若选择5成10年银行按揭贷款，年利率？单价？元/㎡；总价款？元；首付款？元；按揭贷款？元；月供款？元；租金？元/㎡；（目前该片区底商租金价）投资回报率：约？。三、销售计划1、价格制订策略：①低开高走；②平稳增长；③扫尾期做盘；④力争短平快。阶段第一阶段内部认购期提前预定优惠幅度具体政策一次性价格按揭价格第二阶段公开发售期一次性？按揭？第三阶段强销期一次性？按揭？第四阶段持销期一次性？按揭？第五阶段扫尾期一次性？按揭？合计需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期限为？？？个月。四、广告宣传1．报纸广告优点：报纸媒体传播的信息理性全面，可以传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它可以根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标不明确。鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出软文小新闻。采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。2．公交站台广告目前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影响力。3．工地围墙宣传画主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不仅美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩、文案的视觉冲击。4.条幅广告悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。特别是靠南京大道和马尾河外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给路过的客户同时也辐射到对面盛世华章的居民。5．楼书设计楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。从目前房地产公司销售宣传楼书来看，不论从纸张的选用、内容的详实都具有较高规格，同时好的楼书也能使客户对产品有更客观的认识了解，也能做到多个客户传阅的效果，使资料的的使用寿命更长。五、销售策略1．传统销售模式即坐销的形式，通过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来访，销售员通过讲解介绍促使下单。销售员应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况，并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对比；针对投资的客户应引导其投资分析，为客户分析投资前景、本区域的发展规划、产品的优势、回报率，消除客户异议，建立信任关系最终成交。2．直销模式印制DM单，通过二种形式发送：第一，对筛选目标客户如茶楼、写字楼、洗车场、会所等，以直投或邮寄的形式发送宣传资料。销售员对有把握的目标客户还应该进行上门拜访进行深入沟通。第二，销售员可自行领取资料定点发送宣传资料，如在以项目为中心半径1000M的周遍辐射区域，在这一区域人口密集的位置进行资料发送3．销售关系准备及建立①销售面积确定②按揭银行洽谈③选定广告公司：实施策划思路，表现楼盘卖点④选定礼仪公司：配合地盘包装、宣传⑤选定装饰公司：售楼处及⑥选定宣传媒体⑦预售许可证4．项目包装工作①项目VI设计(传承经典建筑设计打造一代德商)②地盘外墙④地盘看板售楼资料准备①售楼书②买卖合同③价格表④销售流程及买房须知⑤买房认购书⑥投资置业指南⑦物业管理5．销售物料准备①楼盘模型②全景喷绘图③展板④售楼办公用品⑤售楼处保安选聘：代表日后物管形象6．策划操作及人员培训讲座培训（售楼知识及方法）话术培训（项目知识问答）操作培训（模拟交易）上岗考虑（口试及笔试）7．公开发售①开盘典礼：展示物业形象，吸引客户，入市②报纸广告：介绍物业卖点，制造轰动效应③售楼处管理：控制现场气氛，处理紧急事件④工作总结及调整：确保销售符合市场实际a)项目强销①报纸广告：发布物业及时信息，艺术推介项目②媒体评论：见解推介本项目③客户酒会：进行客户酒会，树立口碑④媒体炒作：为促销活动推波助澜⑤银行现场按揭会：壮大售楼处气势，利于炒作⑧工作总结及调整：确保销售符合市场及项目实际8．项目持销①封顶仪式：渲染声势，增强信心②新闻炒作：配合项目封顶炒作③报纸广告：保持项目的时常持续性9．项目扫尾①交房典礼：广告宣传，树立品牌，以利剩余单位销售②工作总结及调整③项目销售总结④项目开发总结