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ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队亿隆·国际广场第二阶段营销执行报告Yilong·internationalsquareprojectearlierperiodreports新聚仁机构大连锦州专案组ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队报告前言—本报告所要解决的问题1、明确项目的核心营销目标，使得项目有计划、有步骤的开展；2、制定项目的营销推广方向；3、制定项目的有效推盘策略；4、对营销过程进行策略性的控制，合理调控销售步骤，通过营销完成项目的资金回笼及开发利润最大化；ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队报告纲要1、目前项目的进展状态2、市场情况分析（市场、客源、竞争及价格）3、项目解读4、来访、来电客户的统计分析5、营销启示录6、营销目标7、营销执行安排ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队目前项目的进展状况工程方面：扩初图已经批复，已经开工但没有形象展示；接待方面：更换现场的包装和周边形象的引导，加大外围客源导入；已经完成的工作：VI及应用部分、围挡、售楼处包装、销售接待等；销售层面：11年1月19日初次试水为我们的后期销售提供多项参考数据；下阶段重点工作；现场营销道具的完善、现场销售人员的深度培训、项目营销通路的拓展、项目整体营销宣传等等。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队锦州简介锦州，由于其地理位置极具战略地位，故自古以来为兵家必争之地，随着近年来中央对东北地区经济发展政策的倾斜，渤海湾滨海五点一线及东北黄金经济走廊的战略格局的形成，锦州的经济地位也逐渐得以显现，近年来锦州的经济在政府大力招商引资的支持下，各项经济指标出现跨越式增长，而房地产也成为了地区经济发展的重要支柱。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队松山板块：大盘集中地古塔板块：新盘少，体量小凌河板块：新盘均10万平米以下锦州市房地产住宅市场板块分析ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队市场竞争——供应环境项目总建面积（万方）已推面积（万方）已售面积（万方）未来供应（万方）宝地曼哈顿106.078.067.918.9锦绣天地50.050.045.05.0书香门第9.89.86.43.4典逸心洲34.434.429.54.9兴业金典15.715.714.11.6水墨林溪3.73.73.00.7南郡天下50.017.08.541.5合计269.6208.6174.476主要竞争个案市场后续供应环境乐观，区位内以大盘主要为供应点。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队市场竞争——去化条件整体市场需求稳定，高品质个案以及中小户型、面积产品去化良好。项目开盘时间已推套数去化套数去化率去化速度（套/月）备注宝地曼哈顿2009.0926421080%42剩高层景观房书香门第2007.0152033865%15只剩140㎡以上户型兴业金典2007.011200108090%30-水墨林溪2009.0728823081%33113-141㎡剩余140㎡以上三房南郡天下2010.0170035050%35090-99㎡预定完合计-2972220874%30-40套90-130㎡常规面积段市场去化较好ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队锦州各板块在售住宅项目情况城北阳光：规模14万㎡，均价3700元/㎡华光园：规模10万㎡，均价3500元/㎡北湖山庄：规模10万㎡，均价3500元/㎡典逸心洲：规模34万，均价4200元/㎡状元城：规模33万，均价3700元/㎡兴业金典：规模16万，均价4000元/㎡曼哈顿：规模106万，均价4800元/㎡东湖花园：规模7.2万，均价4500元/㎡本案：规模28万，均价5300元/㎡ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队项目位置：古塔区上海路建筑面积：10万㎡物业类型：住宅建筑形态：多层装修标准：毛坯户型区间：70-130㎡容积率：1.8开发商：中房锦州房地产开发公司古塔板块—华光园个案分析2009年消化量为5.5万㎡，销售均价2900元/㎡；目前区内二手房销售均价达到3800元/㎡以上ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队项目位置：东湖森林公园肇东街入口东侧建筑面积：13万㎡物业类型：住宅建筑形态：高层装修标准：清水房户型区间：75-220开发商：锦州宏业房地产开发有限公司凌河板块—东湖国际个案分析2010年4月份推出，报价4500--6500元/㎡；目前仍尚未认筹ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队凌河板块—东湖花园个案分析2009年消化量为5.5万㎡，销售均价3000元/㎡；目前区内二手房销售均价达到4500元/㎡以上。项目位置：凌河区兰花里建筑面积：7.2万㎡物业类型：住宅建筑形态：多层装修标准：毛坯户型区间：80-130㎡容积率：1.9开发商：锦州宏业房地产公司ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队松山新区板块—南郡天下个案分析项目位置：凌西大街建筑面积：50万㎡物业类型：住宅建筑形态：高层、小高层、多层装修标准：毛坯户型区间：80-135㎡容积率：1.9开发商：宏发集团目前高层报价3800元/㎡起，多层报价4000元/㎡起。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队项目位置：凌川西路15－53、54号建筑面积：15.7万㎡物业类型：住宅建筑形态：高层面积区间：99-167装修标准：清水房容积率：3开发公司：锦州兴业房屋开发有限公司松山板块—兴业金典个案分析2008年10月份推出，报价价2280--2980元/㎡；到09年去化85%，目前尾房阶段，剩余面积144㎡为主，均价4000元/㎡ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队松山新区板块—典逸心洲个案分析09年消化量为10.5万㎡，销售均价3600元/㎡；目前销售报价达到4900元/㎡以上。项目位置：小凌河以南建筑面积：35万㎡物业类型：住宅建筑形态：高层、小高层、多层装修标准：毛坯户型区间：70-135㎡容积率：1.5开发商：锦州万兆房地产ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队松山新区板块—宝地曼哈顿个案分析2009年消化量为18.5万㎡，销售均价3300-4500元/㎡；目前销售价达到4500-7000元/㎡之间。11年初推出未开工的部分公寓产品，价格为4500元/㎡。项目位置：凌南东里宝地城7-10号建筑面积：106万㎡物业类型：住宅建筑形态：高层、多层装修标准：毛坯户型区间：70-150㎡容积率：1.7开发商：宝地建设集团ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队市场竞争——客源表现老城区中低端自住需求客松山新区中高端改善需求客开发区外区域度假、投资客高端改善客群首选区域，市场高端形象、价值认知度最高。区域客源分布购房特性购房动机客群特征老城区城区自身客源首次置业、改善学区房自住孩子教育便利中低端自住需求开发区开发区客源外区域客源（沈阳等）老城区首次置业自住投资旅游度假中低端自住需求度假、投资松山新区老城区客源为主二次多次置业为主自住（高端改善）中高端改善需求ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队项目所在位置已被认可为城市高端居住的代表区域。城市楼市经过爆发期的开发，已基本满足市场第一轮自住需求，楼市逐渐趋向品质时代；但目前市场发展焦灼，缺少真正高端产品去突破现有市场发展瓶颈，本项目将引领城市居住新理念，并成为锦州城市未来发展的风向标。周边项目大部都已进入尾盘期，最大的竞争对手宝地·曼哈顿，本地开发企业开发多个项目，其产品线全，并在不断的提升项目档次，开发品牌、物业品牌均好，是我们重点关注的对象。项目市场小结ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队项目解读1、区位2、规划3、开发团队4、建筑5、景观6、户型7、配套8、物业管理（建议已经提交待定）9、项目一期入市产品建议ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队凌河区古塔区太和区松山新区开发区项目宗地项目地块项目位于锦州市松山新区（锦州市城南区域，锦州市政府所在地）市府路与中央南街交汇处。地块为锦州南区黄金板块，东至中央南街、西临富锦佳园（多层生活社区）、南至市府路、北至凌川路（中央南街、市府路均为锦州城区主干道）。地块原为办公及厂房用地，总面积83.5亩，呈枪形状。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队地块位置凌河、古塔区城市老城区——旧城改造；松山新区——新市政府驻地，目前城市重点开发区域，规划定位为行政、商贸商业、居住生活新城区；开发区——国际工业园区、沿海观光旅游带、区域物流中心。区位分析——城市发展趋势全锦州城市“向南看”；地块区位位于锦州向南发展第一站，为目前重点开发区域。ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队小区位——地块周边环境①②③④⑤⑥区域城市高端居住属性明显；同时地块位置是新区最能享受老城商业配套辐射。老城商业中心区③五星级酒店⑥书香门第①市政府②国际会展中心④宝地曼哈顿⑦渤海大学⑦行政及学府生态公园ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队小区位——地块周边道路地块区位是代表城市商业发展、市政形象双重承载点，同时具备一定文化底蕴。中央大街：南北城市南北主轴干道核心商业街——代表城市核心商业形象市府路：城市行政办公——代表城市行政办公形象凌川西路：道光酒厂——代表一定的文化底蕴ISO9001国际认证企业TOP10金牌代理机构高端地产营销服务专家开发商最值信任的战略伙伴地产品牌营销缔造者五力并行的强势营销团队项目区位为城市发展主轴“龙头”，是承载城市核心商业发展、行政形象衔接点，代表了新城市发展方向，同时具备了一定的文化底蕴；该区域最能产生代表锦州高端商