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谨呈：新鸿意(合肥)地产有限公司宏观环境概述区位特点合肥全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中市区总面积838.52平方公里，市区建成区面积为224平方公里。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县。总人口约463万，其中市区人口224万。交通状况合肥是全国区域性综合交通枢纽。淮南、合九、合西铁路在此交汇，合宁、合武高速铁路也已开通。合福、合蚌、合杭客运专线和合铜铁路即将开工建设，届时合肥到北京仅需3个小时。206、312国道和合宁、合徐、合芜、合安、合淮阜、合铜黄、合六叶等高速公路穿境而过。合福、合马高速公路即将开工建设。合肥还是交通部规划中的内河航运中心，正在启动的江淮运河建设项目，将使合肥成为沟通长江和淮河的水运中心。骆岗机场是全国重要的国际备降机场，4E级机场——合肥新桥国际机场正在建设中，预计2012年底投入使用。宏观环境概述人口与用地规模市域总人口与城镇化水平近期：2010年，合肥市域总人口为580万人，其中城镇人口360万人，城镇化水平62%；远期：2020年合肥市域总人口为710万人，其中城镇人口525万人，城镇化水平为74%。中心城区城市人口规模近期：2010年，中心城区城市人口300万人；远期：2020年，中心城区城市人口360万人。中心城区城市建设用地规模2010年，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米；2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。宏观环境概述中心城区总体规划1、城市规划区范围合肥新规划的城市规划区范围为合肥市域范围，总面积7029.48平方公里。中心城区包括合肥现状市区、肥西县南岗镇、桃花镇和烟墩乡，面积约898.5平方公里（含巢湖水域）。2、城市分区规划将中心城区划分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区。宏观环境概述老城区：环城马路以内地区，建设用地面积约5.28平方公里，人口控制在12万左右。东区：瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地，建设用地面积约81.44平方公里，人口控制在88万左右。北区：除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区，建设用地面积约31.53平方公里，人口控制在38万左右。西区：蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区，建设用地面积约35.05平方公里，人口48万左右，政务区规划人口15万。南区：包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界。建设用地面积约35.67平方公里，人口控制在47万左右。经开区：312国道以南，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区，建设用地面积约60.59平方公里，人口控制在36万左右。高新区：东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区，建设用地面积约63.03平方公里，人口控制在35万左右。滨湖新区：312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区，建设用地面积约47.40平方公里，人口控制在56万左右。宏观环境概述结论：1、从以上规划可以看出，整个合肥的城市化面积在未来将成倍扩大，城市规模的扩大会带来城市中心点的转移，除了原有的城市中心之外，城市会在未来呈现多中心的格局。2、城市整体的大规划，必然在未来加快各个新区的城市化建设进程，城市化建设进程的加快必然会使城市基础设施建设进入一个快速发展期，连带会拉动整个城市房地产行业在城市新区域的扩散。宏观环境概述经济环境325363.4412.4477.78589.7853.571073133411.80%13.30%15.80%23.40%44.70%25.70%24.30%020040060080010001200140016002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年00.050.10.150.20.250.30.350.40.450.5GDPGDP增幅07-08年GDP变化情况（单位：亿元）240.56349.85346.04397.75314.0105010015020025030035040045007年一季度07年二季度07年三季度07年4季度08年一季度2008年合肥市地区生产总值1664.84亿元，比上年增长17.2％。按户籍人口计算，人均生产总值为34482元，比上年增加6348元。07年合肥市GPD达到1334．2亿元，同比增幅达18.1%。持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速稳定08年GDP的涨幅显示出合肥的经济进入高速发展的阶段经济环境全社会固定资产投资&房地产投资（单位：亿元）229.85369.95373.36389.7970.52102.93114.87337.2797.16114.3930.68%30.52%30.64%29.47%26.26%05010015020025030035040045007年一季度07年二季度07年三季度07年4季度08年一季度24.00%25.00%26.00%27.00%28.00%29.00%30.00%31.00%32.00%全社会固定资产投房地产投资占比08年全社会固定资产投资1838.64亿元，增长40.3％；从07年开始，房地产投资持续平稳，所占比重也稳定变化08年合肥全社会固定资产投资高速增长和房地产投资持续稳定变化经济环境合肥市CPI及房价变化情况表024681012142007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月CPI同比增长新建住房价格同比增长08年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别为15590元和5300元，增长16.1％和18％。合肥CPI的增长是平稳攀高，而房价同比却是跳跃性的弹升08年合肥新建住房价格同比上扬幅度就远远高于了CPI的涨幅经济环境目前，合肥人均GDP接近5000美元，城市居民处在消费升级的阶段。固定资产投资的增高，为整个合肥的经济发展包括房地产开发提供了可持续发展的硬件保证。人均工资快速增长，提高了当地人消费能力，从侧面支撑了房地产市场。同比全国其它部分省会城市及省内主要城市，合肥商品房住宅均价相对较低，这和合肥近两年开发量过大、城市人口基数又相对较少，同时相应的资金、硬件等投入并不能完全跟上自身城市发展进程有关。小结：经济发展形式良好，推动了房地产业发展政策环境税收类政策土地类政策其他类房地产市场1金融类政策23住房保障类45多种政策出台，显示了政府对房地产市场调控的强大力量，了解政策利于规避项目开发中的一些风险政策环境税收政策《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》、耕地占用税暂行条例实施细则《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》、下调住房交易税费房贷利率金融政策《经济适用住房开发贷款管理办法》《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》、《关于对房抵产委托贷款情况进行调查的通知》《土地登记办法》、《土地调查条例》、《关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》、两会政府工作报告之住房保障体系、成立“住房和城乡建设部”土地政策住房保障其他类《房屋登记办法》、十项政策扩大内需城市建设城市建设给城市经济的发展注入强心剂，给城市居民以信心，给外来投资者以良好的愿景，从08年合肥的城市建设可以判断出：1、城市基础设施落后已经制约了城市经济的发展，现在加快建设是在补原来的旧帐；2、交通的改善将提升区域的价值，减弱环境与位置对终端客户的选择抗性，从而吸引投资商进入；3、对外的交通改善，将提升城市的吸引力和辐射力，增加合肥吸引投资的活力；4、动车组的开通将直接拉近上海、南京、合肥一线的通行半径和经济活动距离，利于城市经济的发展和开放性的投资环境。金寨路高架放行：于2006年10月动工建设的金寨路高架桥工程，投资概算17.9亿元，08年10月通车。合肥新桥机场通过环评审批合肥西部南部三新城区融为一体柏堰科技园基本建成，政务区、经济开发区、高新区实现融合。长江东大街6月1日开工长江东大街，西起马鞍山路，东至花冲路，与新安江路对接，全长3.32公里，为城市主干道。合肥动车组开通合宁铁路动车组于08年8月1日正式开通。动车组开通开通后，合肥至南京只须59分钟，合肥至上海只须2小时59分钟。合肥在迎来“动车时代”的同时，也将全面对接“长三角”地区，旅游、商贸、物流等各行各业也将迎来全新的发展时期，合肥未来的发展全面提速。合肥港综合码头开工08年9月，投资2.38亿的合肥港综合码头一期工程开工，预计在2010年初投入使用，标志着合肥这个内陆城市实现通江达海的梦想迈出了实质性的第一步。合肥轻轨09年准备开建合武高铁建成，合肥至武汉车程缩短到2小时城市建设08年大事记企业盘点企业的研究主要关注于大型房地产企业的动作，通过大型企业的盘点可以判断出：城市的住宅产品升级实现跨越，国内一线开发商的介入提高了终端消费客户的鉴赏能力，从而为价格提升和居住品质提高奠定基础；造城成为城市发展的主题，这预示着合肥进入大盘品质生活时代，开发商分化开始；港资、外资投资商尚未涉足合肥，表明城市的商业经济还相对落后，未来2年的发展仍将停留在住宅的发展上。企业盘点万科进入合肥作为中国房地产的领军者，万科于2008年4月成功拍得望江西路与合作化路两地块，标志着万科正式进入合肥房地产市场。随后，快速打造了在合肥的首个作品——万科金色名郡，并成功以精装房亮相市场，引起了业界及购房者的广泛关注，开启了合肥楼市精装房的新纪元。华润又一力作亮相合肥华润继谰溪镇之后，携其第二部作品——华润幸福里再度巨献合肥。绿城献给合肥的第三部经典之作绿城玉兰公寓是继绿城桂花园、百合公寓之后，绿城献给合肥的又一经典力作。世纪金源、中铁的“造城运动”世纪金源打造的滨湖世纪城以其480万方安徽第一大盘的磅礴气势屹立于合肥滨湖新区，开启了合肥楼市新的格局。中铁国际城是隶属于世界500强企业中国铁建的中铁房地产开发有限公司开发，项目以220万方的超大体量的主城区建筑集群。碧桂园滨湖城开盘引爆合肥楼市08年7月12日，碧桂园滨湖城盛大开盘。开盘半天130套双拼美墅，93套联排美墅即销售一空，开盘当日即吸引近5000人到场认购。土地市场附：2008年土地成交量及同比情况一览表类别2007年2008年同比面积（亩）5779.90962797.861-51.59%金额（亿元）94.2660.52-37.79%均价（万元/亩）168.08216.3132.641、2008年土地成交情况地价的上涨和08年房地产市场销售下滑造成了2008年合肥市经营性用地成交量的萎缩。土地市场2007-2008年合肥市土地出让面积(亩)2074.0163587.1436118.75237.682528.1813205001000150020002500300035004000拍卖挂牌转挂牌2007年2008年附：2007-2008年合肥市土地出让面积（成交方式）1）按成交方式划分2008年合肥市经营性用地出让仍然以挂牌为主挂牌出让土地占出让总数的69%，拍卖出让的为10宗，剩下的一宗为拍卖转挂牌。土地市场2008年合肥市经营性用地出让面积（亩）96.935231.8962.9545.6714.65905.0771440.689办公商业办公商住综合商业其他纯居住附：2008年合肥市经营性用地成交面积（用途）2）按土地用途划分合肥市2008年出让的经营性用地仍然以住宅用地为主，综合用地比例增加。综合用地比例