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品牌推广的最终目的有三：一是：让尽可能多的业内人士知道“宝龙来了，它带来了什么”。因为几乎大多数的投资客都通过一个或几个业内朋友来获取投资信息和建议。二是：让尽可能多的投资者知道“宝龙”是一个“与城市共同成长的”商业地产品牌。三是：让尽可能多的人想到“宝龙”就能想到类似“中山公园”、“五角场”一样的商业圈。那么接下来要做的事是：让他们知道，上海的“宝龙城市广场”在哪？它有什么特色？这些特色怎样带给投资人最大的利益？我们可以用如下常规手法，例：江桥万达广场营销推广概述。战略布局：项目主推广基调项目属定：虹桥枢纽核心55万方城市综合体形象概念：开创西上海繁华大未来项目概念：一个融汇万象的时代巨制项目推广策略以大形象为主，产品分类推广为辅。活动：房展会活动：奠基仪式现场包装：内部现场包装：外部房展会外区售楼处户外网络广告报广杂志1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份销售量(套)1887518818829322070209208204139136住宅毛坯18875188188188115住宅精装656565656565住宅底商404055533soho塔楼6464626262soho独立7574747474节点1.20预售证3.6样板间开放；3.20开盘2套样板间开放5.22底商及精装开盘soho样板间开放soho开盘策略重点项目线产品线样板间开放；住宅开盘；住宅升级精装soho样板间开放soho开盘节点3.18房展会房展会房展会常规月初，客户活动虹桥专题商业体验专题一结合世博类的活动商业体验专题二客户答谢活动网络搜房网等首页广告5天*2虹桥专题一首页广告3+3天虹桥专题二首页广告5天*2；首页广告5天；首页广告7+3天；首页广告3+3天；首页广告3+3天；租售情报硬广*2专题硬广专题硬广专题硬广专题上海楼市硬广专题硬广专题硬广专题新闻晨报硬广*2硬广*2硬广*2硬广*2硬广*1硬广*2新民晚报硬广*2硬广*2硬广*1东方早报硬广*2硬广*1硬广*1第一地产硬广+专题硬广+专题硬广+专题硬广+专题今日房产硬广+专题硬广+专题硬广+专题硬广+专题户外高炮更新更新更新更新更新工地围挡更新更新更新更新更新楼体广告增加更新更新更新更新公交车体增加更新道旗灯箱更新更新更新更新更新DM\夹报发布发布发布短信群发*2群发群发*2群发群发群发*2群发群发群发群发商业领航；繁华虹桥在万达融汇万象，繁华新都会销售任务线上：项目大形象为主，强调分阶段强调虹桥、地铁、商业等大概念，各种产品信息为辅。线下：各产品有相对可区别的形象设计，突出产品信息分别针对不同人群。现场接待，消化内部客户强势推出项目大形象、大规划及重点概念，提升大众知名度。以不同的媒体形式分打形象和产品。对区域客户集中消化和深挖。线上维持及加推预告；老客户维系；线下及分类小众客户挖掘；，诉求及概念重点转为商业方向；针对投资类客群的细分、推广和内部引导；概念由商业进一步转投资价值引导；兼顾soho以及即将推出的商铺；商铺的独立概念成型。推广方案报纸电视户外小众虹桥枢纽核心，繁华西上海住宅客户累积及内部认购阶段主题sp杂志江桥万达广场2010年媒体计划表在这张媒体推广表单的背后是高达5700万的媒体预算，再看看项目整体营销推广计划，足足一亿有余。金额比例T10887.50100%644.3110243.196658.070.61一、媒介推广费5690.0052.26%238.275451.733543.6362%报纸广告1200.0011.02%0.001200.00780.0065%刊物广告|楼市租售航空杂志250.002.30%17.88232.12150.8860%电视广告420.003.86%10.00410.00266.5063%电台广告|制作25.000.23%0.0025.0016.2565%灯箱广告|灯杆灯箱30.000.28%0.0030.0019.5065%公交广告|车体站台100.000.92%0.00100.0065.0065%互联网广告350.003.21%38.50311.50202.4858%印刷品|楼书城市杂志150.001.38%4.79145.2194.3963%户外广告牌|高炮楼顶楼体950.008.73%36.12913.88594.0263%工地围墙广告|围墙看板楼体条幅喷绘400.003.67%16.14383.86249.5162%楼宇广告|框架液晶大堂150.001.38%0.00150.0097.5065%影视片制作费|3D摄影摄像网站影片100.000.92%30.5669.4560.0060%道旗广告|横幅200.001.84%52.28147.7296.0248%机场广告|机场高炮安检候机出站400.003.67%0.00400.00260.0065%短信广告265.002.43%0.00265.00172.2565%其它媒体广告50.000.46%0.0050.0032.5065%广告公司服务费300.002.76%32.00268.00174.2058%地铁广告位|站台车内200.001.84%0.00200.00130.0065%直邮|账单夹报直投150.001.38%0.00150.0097.5065%二、促销活动546.005.01%55.06490.94319.110.58产品推介会|中小型活动186.001.71%21.72164.28106.7857%开盘庆典费|开盘加推100.000.92%1.1298.8864.2764%房屋展销会|房展会200.001.84%32.23167.77109.0555%促销活动费|销售抽奖60.000.55%0.0060.0039.0065%物业管理费优惠00.00%0.000.000.00三、销售大厅及样板间700.006.43%25.16674.84438.640.63样板房装修|硬装软装400.003.67%0.46399.54259.7065%样板间装修折旧费-80-0.73%0.03-80.03(52.02)65%销售大厅维护费|更新100.000.92%0.00100.0065.0065%销售大厅包装|软装设备200.001.84%24.67175.33113.9657%看房通道包装00.00%0.000.000.00四、营销部工资及提成1960.5018.01%5.921954.581270.480.65销管人员底薪50.000.46%(0.02)50.0232.5165%销管人员提成80.000.73%0.0080.0052.0065%置业顾问底薪650.005.97%0.00650.00422.5065%置业顾问提成900.008.27%0.00900.00585.0065%营销部人员保险、税金、福利280.502.58%5.93274.57178.4764%五、销售工具制作费230.002.11%48.04181.97118.280.51沙盘模型费用100.000.92%47.3152.6945.0045%促销礼品费用|大量礼品100.000.92%0.7399.2864.5365%销售人员服装30.000.28%0.0030.0019.5065%六、办公费用380.003.49%23.04356.96232.030.61营销部差旅费80.000.73%0.1079.9051.9465%办公费|招待关系礼品电话费300.002.76%22.94277.06180.0960%七、万达会费用871.008.00%246.64624.36405.840.47项目万达会运作费用|大型活动400.003.67%246.64153.3699.6925%集团万达会运作费用|大型活动471.004.33%0.00471.00306.1565%八、其他费用500.004.59%2.19497.81323.580.65赞助评奖费用50.000.46%0.0050.0032.5065%机动费用50.000.46%0.0050.0032.5065%咨询费用|调研定位40.000.37%0.0040.0026.0065%保安保洁费用160.001.47%0.00160.00104.0065%外卖场租金120.001.10%0.00120.0078.0065%外卖场装修、家具80.000.73%2.1977.8150.5863%T10877.50100.00%644.3110233.196651.5761%费用科目090930版截止目前所花费用10年10年使用比例累计所有可用剩余虽然江桥万达体量比本案大，广告理应大面积投放，但是我们却不得不面临以下难题：1、同样是全市范围甚至是外区的客群，不得不做铺天盖地大面积推广。2、日益被稀释的广告效果，越来越多的传播方式，不得不针对不同客群选择各种媒体。即使这样，在投放时他们看到的几率任然很小。3、2012年白热化的商业地产竞争态势，我们又不得不通过大面积投放广告在海量商业地产广告中占有一席之地。NO！WECAN’TDOTHIS！THEN！WHATSHOULDWEDO？可能我们会想到那个著名的定律：二八定律我们不需要那么多客户，只要把相当别人20%的钱花在产生80%效果的推广上就行了这样做可能行得通，但前提是我们要在客户心智中取得一个“低风险，高回报”的占位。取得占位可以通过以下五种途径：品牌区位产品权威和社会认同独有的区域潜力内部合理规划售后保障租约及物业管理招商保证人气这里我们摒除“我能行”思想，客观对五种占位做一个分析：品牌占位：通过前期品牌推广，在投资者的心智中已经知道“宝龙”是一个商业地产开发商，但我们所传达的“与上海共成长”概念就太过宽泛。相比之下“万达”的“一座万达广场，一个城市中心”来讲就具体的多，虽然不一定记住了这句话，但大脑里会浮现类似一个空地出现许多大楼然后变成了一个大型商业中心的画面。而本案概念的好处在于它让项目与政府联系在了一起，于是我们就可以运用更多权威的声音来做文章。区位占位：曹路的规划发展相对于其他新城区本质上没有绝对的优势。除非是多家大型开发商进驻联合炒作，势单力薄炒区位耗资巨大也不见得有什么好收成。最多能做的是放到金桥功能区来说项目。产品占位：有特色的产品或地标性产品会为项目加分。本案产品中规中矩，本身并无炒作噱头。内部规划动线合理，并无出彩。唯一的优势就是总价相对较低，可以降低投资门槛。招商占位：知名商家的进驻和餐饮娱乐业态，保证广场人气。曹路宝龙城市广场由于区域及人口总量的限制造成了商业广场总面积的限制，从而不能吸引多元化商家来满足不同人群的需要。从主力人群的需求入手招商，而商家知名度和档次只能是中等偏上，对通过顶级业态来提升产品形象帮助不大。相反可以通过提升“月光效应”业态比例来保证长效人气。售后保障：为客户提供5年包租计划一方面为客户降低风险，同时保证商业广场前期经营秩序，避免经营惨淡现象平频发。这点优于大多数商业项目，但还是有不少竞争对手也用此手段。是否有偿提供5年后的包租服务也是值得商榷的。综合评定项目推广定位：1、宝龙联合政府共同打造浦东金桥功能区新商圈。2、风险往小里想，回报往大里享。3、下班后就来这里。(招商定位）在美国一部分人喜欢吃肯德基，另外一部分人喜欢吃麦当劳，还有人喜欢吃汉堡王。。。但是在中国人们或许喜欢吃米饭、面食、杂粮等，而且这里的人比美国多了6倍。在它们进入中国之前，中国人最多有极小部分知道哪种汉堡最出名，但大部分都只是知道有这种汉堡或是压根儿都没听说过；那么抢先进入中国的汉堡业一定拣了大便宜，如果它迅速扩张，一定会成为中国汉堡界数一数二的品牌。接下来，如果哪一天，米饭不能吃了，它或许就一夜之间变成世界数一数二品牌了。那么，如果10%的中小投资者投资商业地产另外90%在哪？股票基金期货理财产品。。。股票其他银行理财产品股票：理财产品：频频传出巨亏投诉，同时短期理财产品不断被限制取消。它们和商业地产投资并没有冲突，赚钱和抗通胀是投资人的共