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封面壹项目全面解析贰项目营销推广思路叁项目广告表现肆2005年推广执行计划伍项目媒介组合策略陆项目销售策略思考壹项目全面解析领导领导者报告已做阐述，本次提案做局部深化贰项目营销推广思路叁项目广告表现肆2005年推广执行计划伍项目媒介组合策略陆项目销售策略思考全面解析研市场定产品究对象树品牌逐层挖掘深入洞察精细运作研市场——杭州大时代的演变论箭——方向：新“钱塘江时代”的到来新钱塘江时代的到来！破旧立新不思变、毋宁死舍我其谁？外界环境的压力历史延续的抉择精神价值城市换血的需要钱江自身的优势一脉相承论箭——方向：新“钱塘江时代”的到来历史演变时间跨度时代特征“前钱江时期”秦—隋城市起步期“运河时期”唐城市发展期吴越划时代开拓期宋、元历史鼎盛期“西湖时代”明—20世纪中叶城市稳定期20世纪中—20世纪末城市扩展期杭州历史演变的延续历史的延续，昭示了又一个新时代即将到来！研市场——杭州大时代的演变论箭——方向：新“钱塘江时代”的到来值得关注的大背景——宏观环境汹涌澎湃的世界性浪潮——以开放的思维理念为指导，以广阔的时空背景为参照，以清醒现实的认知态度为基础，以提升城市发展质量和竞争力为目标。正在转变的全国性格局——全国产业战略布局正在由“一个大局”向“另一个大局”转变，使得长三角中的杭州既面临新的发展动力和广阔的市场需求，也面临着巨大的国内环境挑战。激烈重组的长江三角洲区域——杭州能否找准位置、抢占优势、强化中心地位、妥善处理好与周边城市的竞争与协作关系，将直接决定着杭州未来长远发展的成败。极化竞争的省域环境——浙江省内的部分城市实力强大、后劲十足，正在加速发展，各级城市都在强化要素的集聚发展，竞争态势有增无减。杭州在这样的环境下，影响腹地不断缩小，中心城市地位不断受到挑战……复杂的外界环境要求杭州必须寻找新的发展通道！研市场——杭州大时代的演变受到挑战的区域中心地位先进制造业南移——一个不确定的命题强市弱中心——一个尴尬的角色影响腹地缩小——一个远去的区域族群通道东移——一个可能被逾越的角落优势不显的工业化之路工业化——杭州走了多远？企业结构——碎石型创新源——先天不足制高点——抢占意识不强论箭——方向：新“钱塘江时代”的到来杭州城市发展的潜伏危机研市场——杭州大时代的演变尚未整合的都市区空间偏安一隅的杭州醉文化摆脱危机，寻找新的城市立足点成为杭州不得不面对的战略选择！杭州城市建设用地的拓展是杭州城市发展的必然载体。从城市用地评价分析，城市的适宜建设用地集中在钱塘江南岸，须采取工程措施后适宜建设区则集中在杭州主城的东北两侧。由于城市北部有古文化遗址保护、城市泄洪区控制、城市自身空间发展合理性等因素限制，故适宜建设用地的适宜扩展方向显然是在东、南两侧。所以，杭州城市未来的合理发展空间应该是向南跨越钱塘江，并向东发展！论箭——方向：新“钱塘江时代”的到来城市发展空间的拓展要求研市场——杭州大时代的演变谈弦——内涵：区域发展及其关系历史的机遇——区划调整2001年萧山市和余杭市并入杭州市，一个现代化的大都市从此崛起在钱江两岸、杭州湾畔。新杭州的发展扩大了对省际的辐射，形成了更广泛的行政、商务的聚集效应，将在区域范围内催生出更高层次的中心区。杭州作为全省的政治经济文化中心地位是不可动摇地，也将和宁波优势互补，合力推动全省经济的发展。但杭州目前的实力，对全省的辐射带动功能还不够，必须在坚持跨江、沿江发展的前提下，将沿江地区开发成为功能健全合理的城市新兴生长地域，通过振兴中心城市带动全省经济、社会的全面发展。区域的调整决定了杭州必须有新的城市发展中心！研市场——杭州大时代的演变谈弦——内涵：区域发展及其关系区域服务中心结构——功能的重构杭州功能的疏解重构与城市多中心的建设也需要有这样的区域来接纳新的功能职责！“跨江沿江”已成为杭州城市空间结构的战略调整。“跨江”主要是指工业产业跨江发展，形成城市新的格局；“沿江”则是从更大范围内疏解城市功能，城市中心向东迁移。同时充分利用自然资源形成生态城市的构架，更是城市可持续发展的基本方法。“双心双轴”主要是指城市未来发展的空间构成和主要发展方向。“双心”主要有区域服务中心和旅游商业区构成。“双轴”为沿萧山、余杭方向以疏散中心城只能为布局导向的城市未来发展轴。研市场——杭州大时代的演变谈弦——内涵：区域发展及其关系杭州CBD空间的发展的构想——雄心与步骤杭州CBD的建设，承载着大杭州未来辉煌前景的梦想！杭州具有发展区域金融中心、物流中心、技术中介基地的远大前景，而所有这些都需要一个相当规模的城市CBD来承载。放弃CBD，无疑意味着放弃成为更大、更强的区域中心城市的努力！从杭州未来的产业空间来看，杭州CBD的最佳位置选择应在钱江二桥和三桥之间的两岸地域。从整个杭州未来的可能及影响强烈的腹地区域来看，CBD的核心布局在钱塘江的南岸将更具有战略态势。研市场——杭州大时代的演变谈弦——内涵：区域发展及其关系发展的需要——自身经济发展的需求大杭州和萧山的自身发展，也要求有这样的区域承担更多的使命和责任！萧山经济总量近年来一直处于全国县级市中前十位，浙江第一位。与周边的竞争中处于领先的地位。随着自身经济的不断发展以及在周边区域中地位的不断提高，萧山需要寻求自身的经济增长区域，以扩大区域的经济辐射。另外，在大杭州规划中，集聚在原杭州市的部分高层行政机关、商务办公设施将向萧山疏解，这更需要萧山区设立一个以商务办公为主的区域，以容纳吸收这些机构，并使其在一定地域集聚，以充分发挥聚集效益。研市场——杭州大时代的演变谈弦——内涵：区域发展及其关系演变的结果——杭州市的发展过程正是在这一形势下，杭州城市总体规划把杭州新的核心定位于钱江两岸：“双核拥江”的都市区空间总体构造！事实已证明了杭州以西湖为中心的团状空间发展形态是不可持续的。杭州要重塑在长江三角洲乃至东部沿海地区的区域性大都市的形象，同时要保持自身特色，就必须跳出西湖谋求发展。杭州市一个多功能的城市，其城市性质和城市结构的复杂性要求杭州城市功能必须进一步调整完善，钱江沿岸地区的开发，是杭州市城市开发新的飞跃，也是杭州城市功能重组的一次契机。研市场——杭州大时代的演变谈弦——内涵：区域发展及其关系前景的展望——WTO对城市发展的影响滨江两岸双城的设立既是城市发展的客观要求，也是萧山产业发展的客观需要。WTO的加入，要求一个中心城市要考虑到跨国公司总部的设立以及与生产配套的商务功能，而这些正是杭州所缺的。因此建立一个与生产相呼应的商务区以适应城市的发展是非常必要的。萧山历来是个工业经济蓬勃发展的区域，将来又是杭州工业的疏散区，伴随着100平方公里的江东工业区的开发建设，生产向萧山转移和聚集必然是大势所趋。研市场——杭州大时代的演变城市主要发展轴城市主要发展轴区域服务中心综上：钱江新城和钱江世纪城的面世，是历史前进的必然，是时代浪潮的选择，是大杭州面向未来发展的不可避免的趋势产物！钱江世纪城与钱江新城隔江相望，从地域位置上双城的发展，可以对应与互补。钱江新城的职能主要是市政府的办公和商务会展，因此它若要作为杭州市的中心，在功能上有所欠缺，而钱江世纪城可以在功能上对他进行补充，形成一个新的商务集中的区域！研市场——杭州大时代的演变谈弦——内涵：区域发展及其关系“双城记”研市场——“钱江时代”代表元素诠释钱江新城——功能定位滨江休闲游憩区办公园区商业娱乐综合区文化休闲区商贸会展区商务办公区金融办公区行政办公区中央商务区研市场——“钱江时代”代表元素诠释钱江新城——时间表2001200220032004200520062007200820092010钱江新城管委会组建启动基础设施建设新城遂道通车;大剧院竣工;建成中央森林公园;市民中心计划建成广电中心计划建成江底遂道计划建成通车2号线将与经过滨江区的1号线建成两年打好基础五年基本建成八年全面竣工研市场——“钱江时代”代表元素诠释钱江新城——规划示意图核心区域研市场——“钱江时代”代表元素诠释钱江新城——分析结论未来的钱江新城，将充分发挥产业关联度和积聚度效应，成为大中型企业寻求更大程度的发展和创造更多商机的工作平台，展现杭州市得天独厚的自然风光，发挥全省政治、经济、科技文化中心的作用，成为杭州城市化现代化进程高效能的驱动器。未来的钱江新城，将成为杭州市乃至浙江省的中央商务区，高层次的第三产业区和城市经济可持续发展新的增长点，它将是即体现时代特征、杭州风格、钱江特色，又具有高文化品位和高科技内涵的沿江园林新城。研市场——“钱江时代”代表元素诠释钱江新城——区域位置钱江世纪城研市场——“钱江时代”代表元素诠释钱江新城——区位条件分析宏观区位研究长江三角洲是我国最大的经济核心区，在这一经济活动频繁的区域，有着大量的产业发展条件和开发机遇。中观区位研究2001年3月，原萧山市和余杭市撤市设区后，杭州成为长江三角洲地区第二大区域性城市，仅次于上海。城市的扩大，产业的提升，迫切需要杭州拥有更为强大的中心。微观区位研究从萧山区而言，萧山各产业区集中在世纪城周围，周边产业的扶持将有助于钱江世纪城的快速有序开发，科教城又为其发展提供大量高层次人才，因而钱江世纪城的开发前景十分优越。研市场——“钱江时代”代表元素诠释钱江新城——规划定位“新、精、高”的世纪特色;高容积率、低密度、地面景观化，地下空间化;大力发展楼宇经济，吸引企业总部入驻;吸引金融机构、中介机构、研发机构;成为长江三角洲人流、物流、资金流、信息流交汇点;成为民营经济的集聚地和民营经济的要素市场;依托沿江优势，打造现代的超级景观;提供环杭州湾产业服务，创造形象;发展高科技与信息为依托的现代服务业;研市场——“钱江时代”代表元素诠释钱江新城——功能定位行政管理功能商务办公功能金融贸易功能科技信息功能空港服务功能生活居住功能商业文娱功能本案核心商务区研市场——“钱江时代”代表元素诠释钱江世纪城——规划结构示意图两岸遥相呼应，优势互补;基础设施先行，中心突破;充分结合地形，尊重自然;构筑现代生活，持续发展;研市场——“钱江时代”代表元素诠释钱江世纪城——发展模式外部动力：钱江新城是杭州发展的一个契机，而世纪城与其隔江相望，相应互补，如上海浦东与浦西，从而为世纪城的存在与发展带来了动力。媒介：根据规划，萧山所在的江南城是主城人口和部分城市职能转移的接纳地；规划中的高层次行政机构将迁移至世纪城。其次萧山自身的发展也需要自己的商务区，以带动本区经济的持续、高速发展。内部动力：发掘萧山新的活力和增长动力，提升产业档次和规模，必须发展第三产业，通过市场和服务，有力地带动现代工业企业的发展。而市场和服务的载体则是钱江世纪城。研市场——“钱江时代”代表元素诠释钱江世纪城——发展动力2001200220032004200520062007200820092010……萧山撤市建区杭州市政府正式批复规划开始着手动工江底遂道计划建成通车2号线将与经过滨江区的1号线建成研市场——“钱江时代”代表元素诠释钱江世纪城——时间表第三期：成型阶段。十五年完善体系第二期：开拓阶段。十年基本建成第一期：启动阶段。五年初见成效随着滨江区发展的基本架构已定，钱江新城的雏形已现，本案所在钱江世纪城的时代即将到来。优越的外部环境为项目的未来提供了良好的发展机会。研市场——“钱江时代”代表元素诠释钱江世纪城——发展时序预判滨江区一期钱江世纪城三期钱江新城二期位于最具活力的长三角区域南翼，借助大杭州规划的东风，地处钱江时代这一新的城市发展轴上，基于自身的高定位，其长远前景看好；由于钱江新城在政策、时间、空间、规划等方面的先期导入，对钱江世纪城的发展具有先天的拦截性，故短期内世纪城难以有所作为；南北两端有三桥和二桥与杭州市相连，并有规划中的地铁连接钱江新城，高速路通往机场，以及上海、宁波等地，交通便利；周边具有滨江高新技术园区、萧山开发区、钱江文化产业园、江东工业区等大量产业园区，使得其CBD定位的成活性具备了外部资源