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汇景龙湾·三期营销建议前言：柳州河西板块地产呈现“高存量、低走量、规模大盘齐聚推盘”态势，河西片区两年内持续有新项目推入市场竞争态势加剧。河西片区经济适用项目集中，分化主要刚需客源，铁路、柳工、五菱厂区职工及周边原住民作为河西楼盘项目主要客户来源，现阶段市场环境为“僧多粥少”窘境。河西片区概况：供应量加大，销售量同比减少，市场库存消化呈片区分化形势河西板块划分为潭中西路片区、柳太路片区及火车站片区三大板块区域，客户情况复杂市政优质配套资源集中于潭中片区，国企、集团、厂矿公司多位于柳太片区，铁路单位临近火车站片区河西板块2015年将以刚需户型为主，110-125㎡舒适型户型为主，片区均价略有下降柳州城市概况：【桂中商埠】柳州是广西第二大城市，属区域性中心城市，也是山水景观独特的历史文化名城；经济强市：经济实力强劲，GDP仅次于南宁，是广西第二大城市；商贸中心：素有“桂中商埠”的称号，作为中国内陆走向，东盟的重要通道城市和西南出海大通道集散枢纽城市，依托区位和产业优势，柳州将成为中国内陆与东盟双向往来的产品加工贸易基地和物流中转基地，成为重要的区域性现代物流中心和商贸中心；文化、山水资源城市：山水景观独特的历史文化名城中南市场西南市场东盟自由贸易区市场柳州宏观经济环境概况：柳州生产总值工业总值齐头增长，实体产业基础巩固；小结：柳州各项生产总值连续五年均成上涨趋势，柳州主要产业以第二产业工业为主，工业总值2014年预计突破4406亿元；相对09年工业总产值饭一倍；实体经济基础雄厚。1046.051315.311571.0518462010.052120.82015.192652.6231503620.254014.1844060100020003000400050002009年2010年2011年2012年2013年2014年柳州地区生产总值（亿）柳州市工业生产总值（亿）柳州市固定资产投资09年开始恢复，2012年后资产投资增速放缓；小结：近两年柳州房地产市场增速放缓，除了部分市场投资环境不理想外整体需求放缓，总体工业产值连年上涨住宅市场相对走量慢；从2013年开始柳州商业地产发展迅猛，开发量及供应量均增加；2013年固定资产投资出现负增长，市场环境进入困境。681.861004.881305.561683.131566.711765.558.50%47.40%31.50%28.90%-6.37%12.58%01234567-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%02004006008001000120014001600180020002009年2010年2011年2012年2013年2014年柳州固定资产投资（亿）投资增长率（%）柳州市财政收入增加，相对2009年收入翻一倍；小结：柳州财政收入主要来源于规模企业税收及利润，增长规模及方向均与工业生产总值同步，市政收入增加保证市政配套的投入基础，对土地市场依赖度低使柳州房地产市场新开发项目得到有效控制；同时可增加经济适用房投入比例进一步调整房价；市政财政收入对整体市场而言处于利好状态。157.64201.18229.6260.18285.06316.50501001502002503003502009年2010年2011年2012年2013年2014年柳州市财政收入（亿）柳州市社会消费品零售总额连续五年两位数增长，五年总额翻一倍；小结：柳州市第三产业服务业一直处于开发初级阶段，商业基础比较薄弱，目前而言商业商圈主要为五星商圈、飞鹅商圈、河东商圈、柳北大润发商圈、及柳南建材批发商圈；消费承受力比较有效，零售总额平稳增长发展。400.98480568.8661.84758.42858.219.31%19.71%18.50%16.40%14.60%13.16%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%020040060080010002009年2010年2011年2012年2013年2014年柳州社会消费品零售总额（亿）增长率（%）柳州市人均收入均有增长，失业率控制在4%左右；小结：柳州市城镇人口收入及农民人均收入均有增长但增幅不大，农民人均纯收入近两年增长保持两位数增速；城镇人均收入年平均增速11%，增速与社会零售总额同步；城镇居民收入直接制约商业消费需求，农民纯收入增加利于城市化进程，为城市化进程提供增长基础。1601717766196152218124355433049355721674776634.30%4.50%3.97%3.99%3.98%10.00%10.92%10.40%13.10%9.80%9.47%13.97%15.90%17.90%13.60%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%0500010000150002000025000300002009年2010年2011年2012年2013年城镇人均可支配收入（元）农民人均纯收入（元）城镇登记失业率（%）城镇人均可支配增长率（%）农民人均纯收入增长率（%）柳州市2010年全市人口375万人，鱼峰区及柳南区人口密度最大；小结：柳州市除城中区居住人口少其他城区人口分布比较均匀，柳江县常驻人口人数为六县之首；人口市场比较充裕，柳南片区居住密度大。1635.649.242.856.235.342.128.540.229.72010年柳州人口（万）城中区鱼峰区柳南区柳北区柳江县柳城县鹿寨县融安县融水县三江县柳州、柳南宏观经济环境概况：2014年经济基础扎实，2015年释放更多市场活性。地产建筑业总体市场在壮大，前景预期较好；2013年11月-2014年7月（柳州市）项目类型经济总产值（亿）同比增长率（%）第一季经济总产值（亿）同比增长率（%）建筑业产值240.612.4895.2610.41建筑工程产值197.1812////安装工程产值13.3420市场供应量同比增长，意味供求平衡出现新拐点，供应量相对略高；2013年11月-2014年7月（柳州市）项目类型面积（万平方米）同比增长率（%）房屋施工4868.927.9新开工674.415.8房屋竣工507.516.5柳州市人口仍在增长，人口比例合理能支撑地产中长期发展；2013年（柳州市）项目类型人口数量（万人）出生/死亡人口（万）出生率（‰）死亡率（‰）人口自然增长率（‰）全市户籍人口372.354.59/1.8312.34.97.4柳州2014年上半年经济持续增长，各产业指标均理想齐步向前；2013年11月-2014年5月项目类型总产值（亿）同比增长率（%）区内生产总值905.59社会消费品零售总额397.612.84规模工业总产值2046.710.9财政收入154.111.9固定资产投资809.319.1销售面积有所减少，持续两年地产销售面积均在减少，楼市进入新的调整时期；商品房实际销售情况项目类型2013年增长率（%）2014年增长率（%）实际销售面积（万平方米）237.08-17.68228.73-3.52住宅销售面积（万平方米）216.32-21.35205.34-5.08销售总金额有所增长，整体市场仍然处于调整复苏时期。商品房实际销售总价项目类型2013年增长率（%）2014年增长率（%）实际销售金额（亿）124.71-4.09159.1827.64住宅销售金额（亿）104.97-11.88120.7915.07外部经济环境总结：1、全国经济稳增长为主要目标，柳州市依靠规模工业企业经济发展稳定；2、人口年均保持在4‰左右，人口红利继续支持房地产刚性住房需求；3、柳州本土地产开发项目经营成本上升，基础成本上涨利润空间被挤小；4、柳州市地产市场月均销售1800套左右商品房，市场被央企、集团房企分流客户；5、总体经济利好，市场前期比较乐观但片区市场竞争激烈；6、柳州商品房销售面积及销售总价呈负增长状态，销售面积及价格2014年有所缓解。柳南-河西片区市场环境概况：河西片区部分地产市场体量项目名称福地华府在水一方柳工·颐华城柳铁新城站前·馨印象站前馨苑项目规模约3.5万㎡约30万㎡约62万㎡约61万㎡现阶段主要为回迁安置，暂时不对外销售项目总户数232户约1960户约4084户约5500户小结：大盘分客情况明显，据本公司经验预计河西板块商品房约销量在180-220套，各类项目开发周期3-10年，形象及品质均可通过营销手段打造，销售价格分散到各区域。河西片区周边经济适用房项目名称西壶苑（拆迁安置）柳太苑（经济房）桂景湾片区（经济房）龙屯路片区（经济房）项目规模（总建）约2万㎡约5.9万㎡约7万㎡约10万㎡小结：河西片区经济适用房体量较大，经过2015上半年初略统计面世量超过20万㎡，该类房源销售价格维持在4800元-5800元/㎡，价格及总价比较低。河西片区部分已竣工经济廉租房（2013年-2014年初）项目名称河西桃花源西壶园柳工·聚智苑项目竣工套数约1400套约200套约990套小结：河西片区部分廉租、公租房及经济适用房竣工完毕，仅三个经济适用房项目消化量超2500套，2015年柳州河西板块地产市场走量持续艰难。柳南板块改造项目概况2015年柳州市柳南区计划危房改造工程项目名称户数（户）面积（㎡）开工套数塑料厂棚户区改造20814160208火车站西广场棚户改造21416957214板栗园馨苑25616920256水域整治项目配套棚户区17671236901767如一建材20116800201五菱公司河西路18号地块66945830669柳工集团棚户区1006800100飞鹅路华丰湾城市棚户区801040080渡口村城中村37233480372小结：2015年市政府对项目边渡口村进行城中村改造工程，柳南片区超3000户改造工程，利于刺激局部购房市场。河西片区市场环境总结：1、超规模大盘推售，分销刚需客群，中高端客户群被消化部分；2、经济适用房集中分布在河西板块，投资属性偏低、购买自住占比例高；3、客户来源比较集中，柳工、五菱、铁路职工占片区主要购买客户群体；4、河西地产项目分为三板块，潭中西路、柳太路及南站路；潭中西路项目颇受河西片区中高收入家庭青睐。5、潭中西路现阶段仍有剩余房源及新推房源将要推出市场，如金绿洲36#楼即将推出约294套，在水一方在售剩余约160套，福地华府约232套；柳南-河西板块主要客户分布：河西板块居住居民主要为厂区职工，该片区核心企业分布在河西工业园区、柳工工业园区、五菱工业园区、铁路生活片区。柳工工业园区客户主要为厂区职工，该片区客户意向购买革新路至柳太路段项目；基层职工为主，需要户型均偏小；河西工业园区客户作为新园区项目，该园区处于建设阶段收入及员工数量未有规模，购买客户意向购买拉堡地区及部分经济适用房、柳太路项目；铁路生活片区客户分散比较分散，铁路职工单位居住在鹅山路、和平路、西环路、龙屯路人居涉及面大，客户购买意向区域主要为南站路至鹅山路段，部分客户选择柳太路段；五菱及周边工业园区客户部分居住于单位宿舍或购买柳北较便宜商品房、柳南片区总价低小户型。板块小结：河西板块客户区域情节浓重，大众基础客户总体均比较中意该片区文化生活；河西板块工厂工业企业多，厂矿职工及周边生活居民集中度高存在硬性住房需求；但基层客群被分流到各路段项目住房刚需竞争较严峻。柳南-河西板块市政规划情况：河西板块潭中西路作为其唯一行政商业中心，河西板块价值最优区位，河西大桥至潭中西路北侧作为板块高端品质居住区；柳太路工业用地集中，居住用地划分多为二、三类居民用地，民房及集体土地多居住环境难改善，市政配置相对较陈旧；南站至鹅山路居民住宅多，规划可调整性差可利用空间极为有限；整个河西板块能进行二次开发规划地块仅有北面少数用地。柳南-河西板块资源分布概况：柳南板块作为柳州老城区，发展一直受片区产业结构制约，地产项目开发周期长，新项目推出