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1江宁土地以及商品房销售情况江宁板块分析█江宁在2005年整个南京土地市场成交总量中首屈一指，这对将来的开发和销售形成了压力，暗藏市场风险█新政后，江宁市场相对其他板块中市场成交表现活跃，房价波动很小，基本保持稳定█2005年江宁待消化的商品房总量是104.2万平方米，按现有销售速度估计需要15个月去化，2006年新上市面积约200万平方米，江宁市场供应压力依然很大2005年土地市场分析上市情况指标上市土地（幅）上市面积（万㎡）上市土地均价（元/㎡）平均楼面地价（元/㎡）全市112769.851338996江宁36352.259176842005年江宁共有36幅土地上市，上市面积352.25万平方米，是南京所有板块土地上市之最，平均地价917元∕平方米，同比上升20.6％，楼面地价684元∕平方米，比全市平均楼面地价低312元∕平方米。成交情况2005年江宁有29幅土地成交，总成交面积225.41万平米，同比上涨126.95％，成交土地平均地价为970元∕平方米，平均楼面地价681元∕平方米。22005年江宁成交29幅土地中，17块用于住宅开发，此外还有5块纯商业开发，但总体成交价格不高，其中2幅楼面地价仅为300.2元∕平方米及312.89元∕平方米。█综合分析：从2005年成交地块来看，地价较2004年上升较大，地块成交量在全市也首屈一指，这对将来的开发和销售形成了压力，暗藏市场风险。开发商在较大市场压力下应做好产品。每一个地块都有区别于其他地块的内在品质。合理的定位，深入的文化内涵挖掘，将有助于化解风险。2005年商品房供给和销售分析商品房供应与销售情况2005年江宁236.15万平米商品房上市，同比下降16.42％，商品住宅的上市面积为195.49万平方米，销售面积177.96万平米。表2005年江宁商品住宅供应情况指标商品房住宅上市面积（万㎡）同比（％）比例（％）上市面积（万㎡）同比（％）比例（％）全市955.96-7.52100790.45-12.02100江南八区456.3-19.6848.47384.61-20.9448.66江宁236.15－16.4224.6195.49-23.4524.73江宁物业类型用地成交数量（块）分析3表2005年江宁商品住宅销售情况指标商品房住宅上市面积（万㎡）上市面积（万㎡）比例（％）上市面积（万㎡）同比（％）比例（％）全市795.49685.43100685.431.66100江南八区402.65331.2850.62331.28-17.5548.33江宁198.38177.9624.94177.9618.1325.962005年江宁商品房累计供销比达到1.19：1，其中住宅为1.1：1，消费者对江宁的预期比较平稳，新政前后价格波动较小，总体稳中有升，市场供应放量相对稳定，市场在缓慢调整，从江宁板块市场表现看，由于低价的优势，其商品房销售面积约占全市的25％，相比较其他楼盘活跃度很高。江宁区商品房房价走势情况根据江宁房产部门近日公布的“全区房地产开发情况统计”显示，今年1~11月份，全区普通住宅商品房成交均价为每平方米3517元，同去年相比，房价没有出现巨大波动，整4体上保持着十分稳定的态势。2006年江宁住宅上市情况2006年江宁住宅将新上市200万平方米，而2005年江宁住宅已经经过房产局批准（具备销售条件）尚未上市和已经上市但未销售的有100万平方米左右，所以预计江宁2006年江宁预计有300万平方米的住宅上市销售量。全市等待消化的商品房总量是624.2万平方米，即已经批准上市还没有销售掉的面积。主要分布在河西、江宁和江北，其中河西占187.2万平米，江北137.4万平米，江宁104.6万平米。在不考虑增量的前提下，保守估计这624.2万平方米的体量要15个月才能消化，从各个板块来看，其中河西荣形势最严峻，需要20多个月才能售完；其次为江北，需19个月；而江宁需要15个月。明年的房地产各大板块之间的竞争依旧将会十分激烈。江宁板块市场动态纵观近期江宁板块整体走势，全面的提升以及多项目的带动，江宁成为南京各大板块中最为活跃的板块之一。◆岔路口2006年销售动态天地新城在售建筑类型：小高层栋数：3幢在售户型：住宅102—111平方米单身公寓：35—60平方米投入量：住宅170套左右单身公寓300多套售价：均价3700元∕平方米5下期市场投放情况：预计06年7月推出最后一期，约4－5幢，面积在70－100平方米，建筑物业类型还未确定山水方舟在售建筑类型：多层、小高层在售户型：92—113平方米目前剩余为大面积的跃层投入量：1月份推出三期40－50套左右4月份将推出四期40－50套左右售价：均价3500元∕平方米下期市场投放情况：预计06年4月推出4期，面积92平方米两房，113平方米三房，133平方米四房，价格约在3550元∕平方米五夷商城在售建筑类型：2幢小高层、1幢高层在售户型：50平方米90平方米120平方米投入量：剩余50套左右50平方米单身公寓10套90平方米20套120平方米三房20套售价：均价3600元∕平方米下期市场投放情况：由于地块内部问题，具体下期什么时间上市未定南方花园在售建筑类型：多层、小高层在售户型：单身公寓住宅90—113平方米投入量：剩余100套左右单身公寓多层面积在90—113平方米50多套顶楼跃层（面积150平方米以上）20套售价：均价3700元∕平方米下期市场投放情况：下期可能在A组团外双龙路路边两幢面积较为经济的小高层