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天知观点2013年12月滨江商贸城——海西钢铁消费市场的“桥头堡”，承载海西经济转型、升级的历史重任充分利用项目作为城市物流核心枢纽功能，打造项目集加工配送中心、仓储融资中心、采购交易中心、电子商务中心、综合服务中心五位一体的复合型钢铁物流市场。把项目发展成为海西首屈一指的现代化综合钢材物流贸易中心；项目将为海西钢材流通贸易领域的提档升级，形成辐射亚太地区的钢材集散地，保持海西钢材贸易流通市场良性持续、快速、健康、协调发展做出积极的贡献。中国钢铁看长乐长乐钢铁在商贸城4前提：目标的审视与确立目标与本体认知1项目目标：前期以树立品牌为目标，中期以品牌带动速度提升，后期追求利润最大化前期目标树立品牌形象，以理性价格入市，实现第一、二坡销售中期目标依托前期的品牌形象与销售势能，带动整体销售速度的全面提升。以经济效益最大化为目标，达到销售价格的最高点。后期目标三、1.营销策略：项目总括SOHO办公区钢材交易区SOHO办公区科技展示中心高端住宅区五星级酒店综合服务电子交易区商业一条街仓储区营销策略：项目总括2.项目总销预算商贸城总销售额估算地块产品面积预估单价预估总销A地块商务办公322317000225617000餐饮建筑及配套5179315000776895000地下车位2068000016480000B地块产品展示楼3743215000561480000物流中心(SOHO)851367000595952000高层交易楼及配套19741770001381919000多层交易楼16019790001441773000地下车位185080000148000000C地块商务办公12273700085911000集中式餐饮及配套1906515000285975000地下车位1898000015120000D地块酒店220006000132000000商务办公200007000140000000餐饮1597415000239610000员工宿舍17238975001292917500地下车位7598000060720000合计74003695003.营销策略：B地块规划B3地块B3地块经济数据2、B3地块商业墅产品情况：如上表所示：B3地块商业墅共计8个围院，每个围院分别由18-24栋商业墅组成，共计168栋商业墅，总建筑面积达75400。84㎡（计容面积）。B3地块总销预算根据以下楼层定价可估算出B3地块商业墅总销金额预计约为5.12亿元（如下图所示）。12全区分5期进行推售，分期原则主要依据产品差异搭配、资金回笼角度；考虑住宅是实现项目可销售主要手段，建议14年尽早启动D地块实景展示营销商业招商销售16-18年五期15-19年四期15-16三期14-16二期写字楼价值标杆奠定高端商墅全景呈现价值拉升价格高层首次亮相休闲景观展示商业别墅入市样板撼世呈现14年一期一期产品二期产品三期产品四期产品五期产品本案销售目标高层10万㎡/年，商墅42套/年，写字楼7万㎡，预估本项目的销售周期约6年B3地块经济数据1、B3地块产品情况如上表所示：B3地块主要由4栋SOHO、52栋交易楼组成，建筑面积为185926.43㎡（计容面积）。按照目前工程节点，最先达到销售条件的为B32#--B39#楼部分。因此，本次营销推广方案将针对商业墅部分展开。142014年重点目标理解：全面提升项目影响力与B3地块第一批商墅产品销售与D地块住宅第一批销售。本报告重点针对2014年制定营销策略15寻找营销的发力点市场竞争研究2市场竞争研究寻找项目的客户群体1、宏观视角2、市场视角3、竞争视角项目目标的确立市场已提交资料住宅市场调查报告园区周边项目调查报告以下主要讲述钢贸市场项目个案钢材市场需求激增连江海峡商贸城在未来几年，我国逐步实现经济结构调整、转变发展方式，GDP年均增速为8%～9%时，预测2015年粗钢需求总量在6.7～7.5亿吨左右，年均增速2.6～4.6%。折算为钢材需求量为6.3～7.0亿吨（不含重复材）。预计GDP年均增速为9%～10%预计GDP年均增速为8%～9%年份钢产量比上年增减量比上年增长率2005年382.3360.2318.7%2006年465.4883.1521.7%2007年588.43122.9526.4%2010年1086.9138.514.6%福州粗钢销量增长表政策环境发展全国物流新城2009年国务院发布《物流业调整和振兴规划》，规划中指出，区域性物流节点城市包括：哈尔滨、长春、包头、呼和浩特、石家庄、唐山、太原、合肥、福州、南昌、长沙、昆明、贵阳、海口、西宁、银川、拉萨共17个城市。政策环境建成长乐钢铁、建材物流新城随着“大福州、新长乐”发展构想的确立和“市区、金峰、滨海三大组团”建设时代的到来，长乐拥有了江港、海港和空港的“三港”优势，长乐将充分发挥临港优势，全力打造现代化港口工业城市，建设先进制造业基地。结合《长乐市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》中提到的“以东鹤路和福州至长乐机场铁路鹤上站为依托，辐射鹤上片区，开发商贸及房地产项目，建成钢铁五金建材市场和国际家居采购中心”，提出新建长乐钢铁物流综合产业园建设项目。新长乐大规划——长乐市专项规划扫描政策环境福州市三环内钢铁企业全部搬迁2010年4月，福州市环保专项行动电视电话会议召开。会议提出，要加快推动现有企业搬迁改造和升级转化，力争在3年内实现三环以内的工业企业全部向外搬迁。政府的政策，催生大型钢材新城的诞生。《关于“森林福州”完成中心城区工业企业搬迁区域环境鹤上物流园区功能分区规划结合本区用地现状情况及区内产业布局特点后，在区内形成“一心、五区”的功能分区格局。一心——为本区服务的综合服务中心。五区——结合规划区的道路系统和物流功能要求，分为加工仓储区、生活区和三个物流市场区。规划规模1、用地规模。规划区总用地面积为304.67公顷，规划城市建设用地面积为298.8公顷（约计4482亩）。建设用地以市场仓储用地为主，占城市建设用地面积的37.58%。2、人口规模。可提供2.1万就业人口，可容纳居住人口约2.76万。福州钢材市场连江海峡商贸城项目地址：连江县江南乡南塘口占地：约500亩项目概况：目前，项目处于荒废状态，项目招商中心已一年未开门营业，仅存一处临时营销中心，且内部破烂不堪。据传，开发商老板卷款银行贷款一亿多潜逃，前期存在部分交定金客户，无法进驻也无处申述赔偿。总结：对长乐商贸城已没有借鉴和竞争。营销中心内部责令整改通知书开裂的地面已一年没开门杂草丛生福州钢材市场福州南方钢材市场项目地址：福州市晋安区福兴大道湖塘路22号占地：近200亩创立时间：2004年租金水平：20元/㎡左右租约周期：1年总体概况：地处福兴投资区东北角，近邻三环路，北接铁路货站，东连马尾港，交通便捷，是目前福建省规模最大、配套设施最齐全的钢材集散地。主要品牌：目前入驻钢材经销商130余户，经销三钢、宝钢、首钢、武钢、鞍钢、马钢、包钢等全国各大钢厂产品，经营建材、板材、管材、型材四大类二百三十多个品种总体评价：市场成熟稳定，区域同类型专业市场集中。项目内商户经营情况良好，多数商户不愿意搬迁。另有商户表明市场在南通有规划500亩专业用地，如搬迁会和市场整体共同搬迁。福州钢材市场福州新建钢材物流中心项目地址：福州市鼓山投资区福兴大道59号占地：10多万平米租金水平：20元/㎡左右租约周期：1-2年总体概况：新建钢材交易中心位于福兴投资区内，总投资4500多万元，经营面积10多万平方米，东临樟林铁路货运站，交通便利。市场批零兼营型材、线材、板材、管材等钢材产品总体评价：该市场与南方钢材市场毗邻，市场成熟稳定，商户经营情况同样良好，商户基本没有搬迁打算。功能分区规划结合本区用地现状情况及区内产业布局特点后，在区内形成“一心、五区”的功能分区格局。一心——为本区服务的综合服务中心。五区——结合规划区的道路系统和物流功能要求，分为加工仓储区、生活区和三个物流市场区。规划规模1、用地规模。规划区总用地面积为304.67公顷，规划城市建设用地面积为298.8公顷（约计4482亩）。建设用地以市场仓储用地为主，占城市建设用地面积的37.58%。2、人口规模。可提供2.1万就业人口，可容纳居住人口约2.76万长乐市鹤上镇物流园区园区其它项目资料参见已提交资料类比案例海峡（厦门）国际钢铁物流中心项目地址：厦门翔安隧道出口东侧、刘五店南部港区北侧占地面积：占地600亩，总建筑面积：约40万平方米，（一期约11万平米）项目概况：集钢铁交易、物流加工、信息、电子商务、办公及其它综合配套于一体，立足厦门翔安，辐射海峡西岸经济区、台湾、东南亚的大型钢铁贸易中心。建成后的国际物流园区将设有信息搜集平台、电子商务平台、金融平台、物流平台——仓储管理、运输管理、金属加工等服务平台，电子商务与深加工。已有来自天津、上海、江苏、湖南等地的153家企业入驻，中国航空技术有限公司厦门分公司等大型国企也已入驻。类比案例交通优势1.临近机场、厦门火车站和厦门港。规划建设中的翔安机场计划于2019年投入使用。刘五店南部港区与厦门北部及泉州、福州等集装箱货源密集生成区接近，水路距大金门最近点仅1800米，是大陆距离金门最近的深水岸线，有利于实现两岸港口物流业的对接。2.辐射至整个台湾、福建、江西地区及广东东部，浙江南部地区等经济圈，作为海西国际航运中心的便利地位和低成本优势，辐射至东南亚、日本、韩国等。类比案例项目特点1、电子商务功能建成后的物流中心将利用先进的网络信息技术、庞大的现货资源信息，建设钢铁交易网站，为客户提供全面的钢铁及物流服务信息。2、仓储结合厦门海洋性气候特点，设立了钢结构的大型室内仓储区，用地面积共67027.7平方。可容纳50万吨钢材，年吞吐量在600万吨左右。3、一站式交易从产品的起点到终点，在高度信息化的辅助下，多功能一体化的服务体系，使厦门钢铁物流交易中心形成了完整的供应链，从看货、订货到交易及深加工，最后到通过中心内强大的配送能力，在最短的时间内，货物就可以到达全国各地购货商的手中。类比案例上海松江钢材城发展商：上海松江钢材市场经营管理有限公司总占地面积：970亩（其中自有产权土地630亩）总投资：约16亿元，目前已累计完成投资约11亿元（全部由股东自筹投入）松江钢材城已建成建筑面积：37万平方米，室内仓库7万平方米，货物堆场560亩租金水平：40元/月/平方米，管理费2元/月/平方米（无政策优惠及免租期）签约年限：根据双方洽谈而定开业时间：2005年6月28日试营业，8月8日正式营业项目概况：上海松江钢材城是上海首家拥有自主产权的钢材交易市场，并融铁矿粉、生产原材料﹑加工制作﹑成型配套﹑物流配送及销售为一体，是国内规模最大的环保型专业性钢材交易市场。现已入驻经营企业近2000家，常驻人口约2万人，是华东地区出租率和入驻率最高的钢材市场。全年钢城市场钢材交易额达500亿，交易量突破1000万吨。类比案例项目特点设备车间•设置大、小吨位龙门吊130台，移动吊机5台，大、小铲车10台，150吨位地磅2台；并在钢材城内自建500—800吨级内河码头3座。在场内建设了构、开平切边、线材拉丝等车间，实现了仓储、配送、销售、钢件加工等一条龙服务。电子商务•开设市场网站，为企业提供高速、通畅的电子交易信息发布的商务平台。在香港成功注册“中国建筑钢材交易在线有限公司”，届时将会全面开展钢材现货期货网上交易，实现电子结算方便快捷融资担保•与金融机构如，建行、工行、中行、农行、广发、上海农商行、深发、华夏、招商、北京银行等建立良好的业务合作关系，为入驻企业解决了融资难和担保难的问题。对本项目的借鉴意义：充分利用网络平台为商户提供便捷的电子商务平台及信息交流平台；与金融机构进行密切合作，为入驻企业提供便利的金融服务。3131我们的客户是这样一群人市场总结项目必须高定位，打造成为一站式、全功能服务的钢贸物流、服务中心，形成强大的竞争及吸引力国家政策、区域经济发展，钢铁需求量逐年上升，创造市场可能行；1福州专业