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澳景花庭营销推广建议项目概况本案，西临京昌高速公路，东临万亩森林公园，位于目前国家重点建设的奥运商圈内。项目概况项目本期共有4栋板楼，占地34800平方米，总建筑面积80000平方米，容积率2.3，绿化率32%。共有540套，预计2005年10月入住。这样的项目我们有信心将其整盘均价卖至7400元/平方米地段优势打造奥运区域传奇从大区域来说，本案位于的奥运商圈是目前北部地区的一大投资热点区域，如果从2005年开始动工，那么明年奥运效益必然在本区域内突现。到2008年本区域将会是集体育竞赛、会议展览、文化娱乐和休闲购物于一体，空间开阔、绿地环绕、环境优美，能够提供多功能服务的市民公共活动中心。地段优势奥运核心腹地地段优势就本案周边情况而言，三上三下的大市政路，交通便利。周边配套设施的进一步完善以及国家森林公园、奥林匹克公园的相继建成，无疑为项目保值升值的重要因素。奥运核心腹地地段优势地段优势诉求原则广告诉求上最大限度支撑所处位置的准确告知作用区域地段的认知度成熟度地段优势奥运村，她的魅力何在？巨资建设政府斥资2800亿元，打造新贵奥运巨资建设规划完善成熟的奥运规划为本区域发展提供了强劲的动力地段优势奥运村，她的魅力何在？巨资建设规划完善发展成熟随着奥运资金的注入，以及亚北地区目前的空前发展，本区域必将成为发展成熟的副都市中心。地段优势奥运村，她的魅力何在？解决了地段问题，是否就能高枕无忧？区域竞争分析依林佳园均价：7300元/平方米总建筑面积：约16万平米主力户型：3居202-232/平米建筑形式：12层板楼销售进度：售完95%个案分析澳林春天均价：6500元/平方米总建筑面积：约11万平米主力户型：3居202-232/平米建筑形式：10层板楼销售进度：售完个案分析目前本区域内主要房地产项目及竞争项目供给列表如下：序号项目名称总规模（万m2）销售单价（元/m2）建筑形式装修标准销售进度（平方米/月）1澳林春天11.0650012层板楼毛坯售完2依林佳园16.0730010层版；楼毛坯销售约百分之953光大名筑10.070007～18层板楼毛坯约53004北辰绿色家园（B1区）7.9565008～18层板楼毛坯约80005万科星园四期（北奥国际）8.4640028层塔楼毛坯约100006学知轩3.96300高层板楼毛坯售完7林清园8.464006层电梯板楼毛坯售完通过以上分析可以看出，目前区域内项目及竞争项目未来供给量不大，且从产品上说与本案没有过多重合。在市场上基本处于空竞争状态。而成熟的市场、逐步完善的配套对于项目的价格是强劲的信心保证。区域市场空竞争产品优势本案产品上强调品质，追求至高品位10—14层板式小高层体量适中，共540套纯居住的居住舒适性现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然苏式庭院：内外融合，绿意盎然高端智能化配套：美国分户式中央空调封闭式小区管理，居住安全舒适停车管理：立体车库，节省空间准现房发售，购买更有信心客户优势客群特征描述在中关村区域或亚北区域工作或生活，看好奥运产业的发展潜力，渴望健康绿色生活，追求闹中取静生活品质的社会中坚力量人群。客户优势目标客群：他们有较强的经济实力和社会地位，他们不仅仅是停留在对都市繁华的享受层次上，他们追求的是一种自然的生活状态，有较高的品位，喜欢高品质的生活。并且在亚北地区居住已久，对区域有很高的认可度且需要提升居住品质身份解读：私营老板、企业高级管理人员、IT及金融界人士地理优势客户优势产品优势支持价格为了支持价格我们还要做什么？？？制定推盘及销售策略项目形象包装调整项目LOGO调整项目案名调整项目VI项目主力推广案名北奥公馆案名释意北奥公馆亚奥中心新资本聚集地带，新“富都市中心”案名北奥公馆亚奥中心万亩森林地区域内唯一大型集中绿地，带来健康全新生活案名北奥公馆亚奥中心万亩森林地现代派独特的现代建筑，诠释高品质人生案名北奥公馆亚奥中心万亩森林地现代派私享建筑：大气度私密生活开售时机建议目前项目工期已经达到准现房阶段且具备销售条件，因此本案将会直接进入强销期开售时间：2004年11月预计整个项目销售周期持续1年最终实现6个亿的销售额销售周期推广思路地处亚奥中心位置，身份显赫万亩森林公园，绿色健康生活精致现代派建筑，暖色外立面带来温馨私密感受SLOGAN亚奥中心万亩森林地现代派私享建筑————新“富都市中心”宣传推广宣传推广特征：本案前期在市场上并没有一个完整鲜明的市场形象，因此应当在销售前期快速树立市场形象，提升产品认知度本案售楼处选址与销售现场不能统一，因此对于路牌、道旗、导视、指引等宣传品都提出更高的要求。作为在北京开发的第一个楼盘，应当迅速提升本案开发商的知名度。宣传推广本案一期在售面积8万平方米，按均价7400元/平方米进行计算，总销售额大致在6亿元左右，按照市场惯例、以及中原的专业经验，建议一期推广费用大致在销售额的1.0%—1.5%之间也就是：600万—900万之间宣传推广费用概算媒体选择选择报广、户外广告作为主要的投放渠道网络作为辅助的投放渠道造势及活动阶段动用广播媒体进行强效宣传宣传推广媒体投放宣传推广11月初，作为推广初期，只在《北京青年报》新闻版投放1-2版硬广；同时辅助网络推广。11月底样板间落成后在大量投放硬广，进入集中推广期在选择印刷媒体时，建议以读者类型丰富、受众普遍的《北京青年报》为主，同时辅以《北京晚报》，主要采取硬广的投放形式。媒体投放宣传推广宣传推广相关工作周期：11月~12月中旬工地现场包装：宣传推广工地现场包装根据现场情况，建议将项目西侧的工地的外围墙设立围档工地入口设立门楣及设立看房通道工地现场包装宣传推广工地现场包装工地内景观绿化先行宣传推广宣传推广宣传推广工地现场包装目前工地周边环境比较乱，应尽快做好围墙，既可以展示项目形象，又可以遮挡工地内的凌乱。因此建议在12月中将现场包装做好。宣传推广建议在西北三环沿线及东北四环选择户外广告牌。户外广告宣传推广建议在项目附近选择带有指引性质的灯箱。建议在东北四环及京昌路上选择道旗。宣传推广户外广告宣传推广公关活动“品茶-品位，品味人生之道”时间：2005年1月形式：客户公关活动费用估算：约3万元公关活动特别说明：针对有意向的客户，选择周末，在项目现场售楼处或样板间开展品茶活动。同时聘请茶艺师，进行现场茶艺表演和讲解。此公关活动，达到缓解销售方和客户方的交易关系，“一张一弛”，在心理上拉近与目标客户的距离。公关活动“客户答谢暨国际品牌时装发布会”时间：2005年2月初形式：大型联谊公关活动费用估算：约30万元公关活动特别说明：通过此次活动促进还未成交的客户成交，感谢已经成交的客户的大力支持，并赠送礼品。建议开发商聘请知名人士，如文体明星，作为形象代言人，参加本活动；同时，可考虑由知名主持人主持本次活动，并增加活动的趣闻性和参与性，增进感情和深入沟通。公关活动“建筑及家居风水”时间：2005年3月形式：讲座与解答费用估算：约3万元公关活动特别说明：聘请知名的风水学研究学者，进行有关建筑方面和家居方面的“风水理论与实践”的讲座。为了提高销售的签约率和销售率，活动的参加者选择已付定金的准业主或广泛的意向客户，并在活动结束时派送“风水宝物”以作纪念。促销活动“逛样板，送家电”时间：项目现房样板间施工和装修完成，并完全配备家电时。形式：抽奖活动费用估算：（根据样板间的具体家电情况）促销活动特别说明：为了配合现楼样板间的推出，再以媒体宣传的气氛烘托基础上，开展此类抽奖活动，将促进准客户的成交，提高项目的知名度和提高销售率。促销活动“优秀单元，唯我独享”时间：2004年11月或12月形式：小型竞拍活动费用估算：约10万元促销活动特别说明：邀请所有有意向的客户，集中在一天来销售现场，开发商拿出所保留的黄金户型的几套进行竞拍，出价最高者为竞标者。配合销售的相关工作11月底样板间建成11月底售楼处可以投入使用配合销售的相关工作效果图相关工作周期：11月中旬~12月10日配合销售的相关工作效果图我们建议制作项目鸟瞰、人视点的效果图，以及部分园林景观结点和社区亮点的效果图。配合销售的相关工作配合销售的相关工作沙盘模型相关工作周期：11月中旬~12月底日配合销售的相关工作对于本案来说，除了项目本身的楼座位置及园林情况外，还应将奥运村及国家森林公园做进去，以突出我们的外景观优势及交通位置关系。沙盘模型配合销售的相关工作配合销售的相关工作销售工具相关工作周期：11月初~第二年1月配合销售的相关工作销售工具包括VI系统、楼书、折页、海报、户型单页、手提袋、名片等等。营销方式此次项目销售，我们计划将配备20-35人的精良销售队伍，保证项目的顺利销售。营销方式我们会组织销售队伍到中关村、亚运村等大型办公社区，针对目标客户群，DM单为销售工具以面对面的形式对项目进行销售。如果能够满足以上几点，我们有信心完成销售任务，保证开发商资金的迅速回收，实现利润的最大化