绿洲家园住宅营销提案

绿洲家园营销提案呈：盐城市绿洲房地产开发有限公司2014年12月二年，去化90%。目标Target如何在楼市低迷的形势下，破冰快跑，实现现金流？如何快速提升城投品牌，为项目推广提升助力？如何明确项目核心价值，制定差异化战略，区隔竞争？如何发现销售不畅的问题，并行之有效地加以解决？思考thinkdeeply成功分为步走PART1.房地产政策解读PART2.周边竞争个案详析PART3.目标客户分析PART4.本项目的定位（SWOT分析）PART5.存在问题解析PART6.解决问题与营销战略PART7.推广策略及媒体计划PART8.团队组建及执行房地产政策解读房地产2014形势走向盐城市场和政策解析PART1.房地产政策解读PART2.周边竞争个案详析PART3.目标客户分析PART4.本项目的定位（SWOT分析）PART5.存在问题解析PART6.解决问题与营销战略PART7推广策略及媒体计划PART8团队组建及执行形势不乐观，且行且努力供求关系最终决定市场走向部分城市政府介入救市总体回落，下行趋势明显房地产2014形势走向PART1.房地产政策解读2014房地产形势回顾顾2014年4月份以来限购政策的变化历程，至目前为止，限购政策执行层面的“双向调控”的特征非常明显。当前，除了一线城市外，其他城市限购政策已开始逐步进行调整。从比如南宁、天津等城市首先定向放松限购，到无锡、海口等城市通过户籍新政侧面突破限购，再到沈阳、昆明、福州、厦门、南昌、石家庄等城市传言限购取消等措施，甚至呼和浩特、济南、杭州、宁波等城市直接发文调整或取消限购政策，限购政策的调整力度越来越大，尤其是库存偏大的城市取消楼市限购政策的倾向越来越明显。据不完全统计，除了北上广深一线城市、合肥、南京、南昌等7个城市之外，46个左右限购城市的限购政策至少27个已经做了调整，或者从执行层面已经全面放松，其中，南宁、呼和浩特等11个城市以正式发文或微博方式公布。从南宁开始打出限购放松第一枪至今，经历短短6个月左右的时间，此轮限购政策调整速度之快始料未及，部分城市甚至毫无节操。从具体表现来看，对于限购政策的调整，部分采取多次试探后又否认，否认后还实际执行，或者“只做不说”。不过大家也都清楚，限购政策退出的底牌基本上已经打出来了，也是大势所趋了。至此，我们可以预言，到今年年底，除了一线城市之外，其余城市限购政策将光明正大的进行调整，甚至最终会从执行意义上全部取消。PART1.房地产政策解读2015房地产形势2015年房地产政策将保持宽松状态。未来改善需求入市门槛还将放低，楼市整体继续松绑依然是趋势。2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题，注意地区间的差异，跟踪市场走势，积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳健康发展。中原地产首席分析师张大伟认为，2015年强调“注意地区差异”，意味着楼市政策调控主体将下放。事实上，这在今年楼市调控中已有体现。“今年以来，房地产市场迅速变化，住房和城乡建设部会同或配合有关部门，强化地方调控主体责任，及时调整了限购、差别化信贷等政策。”陈政高说。结合2015年总体目标——“促进房地产市场平稳健康发展”的提出，2015年以“去库存”为主要目标的相关利好政策还有可能出台，而地方政府将依据各地实际，获得更多的主动权。PART1.房地产政策解读第一、调整普通住宅标准第二、降低首付比例第三、住房公积金政策调整第四、限价政策取消第五、首套房贷利率优惠或政府财政直接给予首套房贷支持第六、契税优惠或减免第七、鼓励人才购房政策第八、将户籍制度与购买房产直接结合房地产政策调整预测盐城住宅市场分析射阳市场成交分析总体分析盐城市场及政策解析PART1.房地产政策解读盐城市场2014上半年总体分析：射阳市场成交分析：PART1.房地产政策解读•上半年以来，射阳县共销售商品房(含保障房)41.85万平方米，同比下降12.97%;其中商品住宅销售33.57万平方米，同比下降19.34%。县城区商品房销售32.92万平方米，同比下降19.09%，占销售总量的78.68%;其中商品住宅销售25.62万平方米，同比下降26.95%，占住宅销售总量的76.32%.栽县商品房销售总量位于全市七个县（市）前列。县城住宅销售中，外来人口购买约占14%，县城规划区人口购买约占56%，县城规划区外人口（农民进城）购买约占28%.。•今年上半年，房地产市场总体平稳健康。但在宏观经济增速持续放缓、银行信贷规模趋紧、市场需求及预期下降的背景下，房地产市场仍然处于结构调整期。•1-6月份，商品住房上市512.63万方，同比增长14.78%；销售352.1万方，同比下降14.32%。商品住房供销比由去年同期的1.09：1扩大至1.46:1。个人观点：存量持续上升，银行放贷收紧，开发商资金回笼困难，2014，房地产形势不乐观，竞争会更激烈。个人观点：射阳房地产市场总体平稳，总体均价维持在3600-5000之间，海韵嘉园、东都天润、奥体新城、润洋壹品等规模型楼盘拉升射阳成交量。周边竞争个案详析PART1.房地产政策解读PART2.周边竞争个案详析PART3.目标客户分析PART4.本项目的定位（SWOT分析）PART5.存在问题解析PART6.解决问题与营销战略PART7.推广策略及媒体计划PART8.团队组建及执行射阳重点在售楼盘统计PART2.周边竞争个案详析射阳竞品楼盘9月统计PART2.周边竞争个案详析据GO房网统计数据显示，2014.9.1—2014.9.7射阳县总成交套数89套(含商铺、写字楼/公寓、住宅；含乡镇项目数据20套)，本周总成交面积8863.46㎡。1.其中普通住宅销售56套，总成交面积：5936.35平方米；2.商铺销售32套，总成交面积：2866.47平方米。3.写字楼/公寓销售1套，总成交面积：60.64平方米。射阳竞品楼盘9月统计PART2.周边竞争个案详析据GO房网统计数据显示，2014.9.8—2014.9.14射阳县总成交套数102套(含商铺、写字楼/公寓、住宅；含乡镇项目数据13套)，本周总成交面积9928.65㎡。1.其中普通住宅销售79套，总成交面积：8765.57平方米；2.商铺销售21套，总成交面积：1049.7平方米。3.写字楼/公寓销售2套，总成交面积：113.38平方米。射阳竞品楼盘9月统计PART2.周边竞争个案详析据GO房网统计数据显示，2014.9.15—2014.9.21射阳县总成交套数107套(含商铺、写字楼/公寓、住宅；含乡镇项目数据38套)，本周总成交面积9681.17㎡。1.其中普通住宅销售63套，总成交面积：7135.94平方米；2.商铺销售43套，总成交面积：2489.25平方米。3.写字楼/公寓销售1套，总成交面积：55.98平方米。射阳竞品楼盘9月统计PART2.周边竞争个案详析据GO房网统计数据显示，本周（2014.9.22—2014.9.28）射阳县总成交套数58套(含商铺、写字楼/公寓、住宅；含乡镇项目数据8套)，本周总成交面积5559.22㎡。1.其中普通住宅销售37套，总成交面积：4555.06平方米；2.商铺销售21套，总成交面积：1004.16平方米。3.写字楼/公寓销售无成交。目前，射阳城东的配套、交通、市政设施也日趋完善，并且在市民心目中也有一定的认可度。大家对城东的发展都有着很大的信心，并且从政府规划上看，城东的发展也的确值得大家的期待。目前，城中的住宅推出量也逐渐呈饱和状态，一些有远瞻性目光的市民及一些投资客也将目光瞄准了城东市场。这对城东楼盘来说，也是一个好的势头。城东现正大力建设居住配套设施，如学校、市场等。使城东建设越具规模，其建设上正日赶城中。据GO房网数据监控中心统计，今年上半年射阳县新增商品房上市65.82万平方米，同比下降15.16%;其中商品住宅上市50.99万平方米，同比下降21.57%.县城区商品房上市48.51万平方米，同比下降31.45%，占上市总量的73.70%;其中商品住宅上市35.44万平方米，占住宅上市总量的69.51%.通过对本项目周边几个楼盘的调查，海韵嘉园、东都天润、奥体新城、润洋壹品4个楼盘销量最好，综合评估，销量最好的4个楼盘优势在于几个方面，1、品牌效应，2、售楼处包装豪华，3、样板房装修精美，4、周边配套设施齐全，5、每月或每周都有促销活动，6、学区，7、户外广告及媒体宣传到位，8、项目围墙以及周边有明显的宣传效果图。个人观点：对比以上销量较好楼盘的成功因素，绿洲家园在这些方面都全都具备，具有相当的竞争实力。小结：PART2.周边竞争个案详析目标客户分析客户特征分析目标客户来源分析PART1.房地产政策解读PART2.周边竞争个案详析PART3.目标客户分析PART4.本项目的定位（SWOT分析）PART5.存在问题解析PART6.解决问题与营销战略PART7.推广策略及媒体计划PART8.团队组建及执行PART3.目标客户分析目标客户特征分析首期主力客层定位为刚需型待婚或新婚一族中大户型——针对特定团体，以二次置业改善型为主的客户无规则型——周边竞争楼盘分流出来的市场散户中小户型——以城区为圆心，扇形辐射的乡镇客户，以刚需为主的客层PART3.目标客户分析单身贵族人群—特点：单身人士多为参加工作不久的青年人。他们积蓄不多，但又盼房心切，应采取阶梯式消费模式，随个人收入的增长、工作岗位的变化以及今后结婚生子，而适时地调换住房。拆迁家庭人群—特点：拆迁家庭一般在原有住房区域居住时间较长，在那里的生活便利程度要高于其他陌生区域。拆迁户虽然会因为旧房拆迁而得到一部分经济补偿，但旧房一般面积较小，所得到的经济补偿并不足以购买一套理想的住宅。新婚夫妇人群—特点：新婚夫妇工作时间有限，积蓄不多，对房屋总价较为关注；新婚婚房对功能性的关注应该更有预见性；对社区内及周边的环境、配套要求相对较高。成熟家庭人群—特点：成熟家庭通常结构稳定，经济条件较好，购买一般以改善为目的。老年购房者人群—特点：老年购房者一般对单套住宅的总价不太关注，住宅所处的位置、社区环境、医院以及物业服务情况是这部分消费者最看重的。PART3.目标客户分析首期客户特征分析立足城东片区刚需客群中年客群乡镇入市客群PART3.目标客户分析目标客户来源分析乡镇入市客群—包括大兴镇、盘湾镇、青墩镇、黄尖镇、合德镇、海通镇等。此类客户在新宅购买时主要考虑新居对原有生活的影响以及新宅价格。中年客群—此类人士包括银行工作人员、政府机关办公人员、有固定铺面的个体经营者、医生、教师、私营企业主、企业效益较好的中层人士、二次置业人士和衣锦还乡人士等。此类购房者生活规律性较强，购房主要目的是改变现有居住条件中不理想的部分，所以购房主要考虑住宅的功能性，新宅的设计细节是他们最关注的。刚需客群—此类人士包括单身贵族、未婚青年男女、新婚夫妇、都市白领等。新的一代购房主体已经成长起来，他们有着较稳定的收入来源，且又不想同父母居住在一起，因手中余钱又不多，但又很想置房的人士，他们将是未来一两年高层楼盘应主力吸纳的对象，对地段环境的要求不是甚高，对智能化的概念和物业管理较为重视。PART3.目标客户分析本项目的定位（SWOT分析）户型定位价值体系价格定位PART1.房地产政策解读PART2.周边竞争个案详析PART3.目标客户分析PART4.本项目的定位（SWOT分析）PART5.存在问题解析PART6.解决问题与营销战略PART7.推广策略及媒体计划PART8.团队组建及执行绿洲家园基本概况规划指标序号项目指标（单位：平方米）1用地面积(㎡)173162容积率23总建筑面积346324可售住宅面积5可售总销额约1.2亿6商业7总户数约400套地块四至：西邻兴阳路、北接人民路、南邻解放东路、东至海都路。PART4.本项目的定位（SWOT分析）PART4.本项目的定位（SWOT分析）户型定位资料不全，暂无。PART4.本项